#פוסט6
מהלכים
הבנת המטרה – לאן אנחנו רוצים להגיע?
האם המטרה היא לעשות כסף מהיר מפליפים Fixer Upper, האם המטרה להרוויח משכירות לטווח הקצר, אייר בנב, בוקינג וכדומה או שכירות לטווח הארוך. אולי מטרתנו היא לרכוש שטחים, אולי אנחנו רוצים להתפאר בעסק כמו מלון או קומפלקס דירות הכוללות בריכה וחדר כושר, אולי תחנת דלק עם מסעדות, אולי בניין עם חנויות ומשרדים?
האם אנחנו הולכים על השקעה עם עצמנו או בשיתוף עם עוד משקיע או שניים?
אולי יורט או קונטיינר להפיכה לצימר?
2. כמה תקציב למקדמה יש לנו?
איגוד הממון לחשבון אחד הוא מאוד חשוב כדי שנוכל להגיש אישור למלווה או למוכר הנכס- במצב של רכישה במזומן. ולהתקדם בעסקה.
3. מציאת רואה חשבון ופתיחת אל אל סי LLC
בארצות הברית ישנם שלושה סוגים של חברות או סוגים של עוסק.
תאגיד C ותאגיד S.
משקיעים צריכים LLC חברה עם אחריות מוגבלת. יש ליצור שם ייחודי וזמין בטקסס. חברה שקיימת במדינה אחרת לא תהיה תקפה בטקסס כיוון שכל מדינה בעלת חוקים משלה. עלות פתיחת תיק חברה הוא 300 דולרים בתוך ארה”ב. ישנן חברות ישראליות או אמריקאיות שגובות 600 ומטפלות בצרכים הללו. תשלום שנתי להחזקת החברה ישתנה מחברה לחברה כאשר יש חברות שלא יצטרכו לשלם כלום ויש כאלו שישלמו כ 125$. יש להתייעץ עם רואה חשבון. בעת פתיחת התיק המשקיע יקבל מספר זיהוי מעסיק. זהו מספר בן 9 ספרות שמוקצה על ידי ה IRS ונקרא EIN.
פתיחת חברה עלולה לקחת בין 13-15 ימי עסקים אם פותחים אונליין תחת SOS.
4. פתיחת חשבון בנק אמריקאי
לפתיחת חשבון בנק לרוב צריך להגיע פיזית, אך יש גם אופציות לחשבון אונליין. עבור פתיחת חשבון בנק אמריקאי נצטרך את מספר ה EIN שקיבלנו בעת פתיחת תיק העוסק שלנו.
תשלום על חשבון באמריקה יהיה בין 10-20$ בחודש, אך לפעמים עם קריטריונים מסוימים יהיה ניתן להימנע מתשלום., כמו למשל הכנסה חודשית קבועה או סכום מינימלי קבוע בעובר ושב. ישנם בנקים שלא גובים בכלל דמי אחזקה חודשיים.
5. מציאת סוכן
תפקידו של סוכן היא להבין את צרכי המשקיע, לאתר נכס עד כמה שיותר קרוב ומתאים לצרכי ולמגבלות המשקיע, לספק נתונים מהשטח, להיות העיניים והאוזניים של המשקיע ולהתמקח עבורו.
6. מציאת מלווה
7. מציאת נכס מתאים
8. משא ומתן = התחייבות לחוזה
ברגע שהודענו בכתב לצד המוכר כי יש התעניינות, התחייבנו לתהליך.
הגשת הצעה – ההצעה כוללת מסמכים כגון אישור מהמלווה שיש אישור להלוואה או אישור מהבנק שיש כספים לרכישה אם מדובר ברכישה במזומן.
בהצעה כותבים כמה מוכנים לשלם עבור הנכס, מתי רוצים לקבל מפתחות, כמה מקדמה יש או כמה הלוואה מאושרת -אם לוקחים הלוואה.
נכתוב בהצעה את סכום הפיקדון שיהיה שווה לאחוז אחד מסך העסקה, ואת דמי האופציה ולאיזו תקופה אנחנו מבקשים אותה.
דמי אופציה יאפשרו לנו יציאה מהחוזה בטווח המותר ללא איבוד כספי הפיקדון!
ומה הלאה?
מה יקרה עכשיו?
הצד השני דחה את הבקשה ונלך לחפש נכס אחר.
הצד השני דחה את הבקשה הקיימת וביקש מאיתנו להציע משהו מתאים יותר.
הצד השני קיבל את הבקשה.
לאחר שהצד המוכר קיבל את הבקשה יהיו לנו 3 ימים להעביר את הפיקדון ודמי האופציה לחשבון אסקרו שהטייטל פתח לנו עבור התנהלות העסקה. במידה שלא העברנו בזמן אנחנו חשופים לתביעה.
מהרגע שהעברנו כספים וקיבלנו אישור על התאריכים שביקשנו בהם נבחן את הנכס. יש לנו זמן תחום להביא אינספקשן להעריך אם ישנם תיקונים על הנכס. במידה ויש תיקונים מהותיים שאינם קוסמטיים יש להשיג הערכת מחיר בכתב מאיש מקצוע.
במידה ויש תיקונים מהותיים אנו נפתח מחדש את המשא והמתן.
סוכם הסכום הסופי? מתקדמים לחתימות סופיות.
בשלב זה הטייטל קובע לנו פגישה בה שני הצדדים חותמים באותה הדקה. טייטלים שונים מתנהלים אחרת.
במידה והרוכש אינו נמצא באותה מדינה ניתן לקבל אפשרויות על חתימה באופן אחר מהטייטל.- חשוב לבדוק זאת מראש.
הטייטל יעביר את המסמכים הרלוונטיים לרכישה ישירות לרוכש.
לבסוף, לקינוח נעשה בדק שטח- סיבוב בנכס לוודא כי קיבלנו את מה שמגיע לנו.
בהצלחה ענקית!
אנה בלה פנחס
מתווכת ביוסטון. מתמחה בתחום ההשקעות. בעלת צוות תיווך בכל ארה”ב. (רק תגידו איפה ואפנה אליכם סוכן) מנהלת נכסים לתקופות קצרות ביוסטון. ומשקיעה.
מוזמנים לפנות אלי לשאלות והכוונה Annabellah.Pinchas@garygreene.com
832.356.6020 יש גם וואטסאפ.
