#יזםהשבוע ערן רייזר
#פוסט2
טוב אז כמו כל דבר טוב בחיים, לפעמים נחשפים למשהו בטעות, ב”מזל” או גורל – כל אחד מה שהוא מאמין בו “איש איש באמונתו יחיה”.
אז גם אני, לתחום ה”מולטי” נחשפתי “בטעות”. לאחר ניסיון של מספר שנים ברכישת נכסי סינגל פמילי, שיפוצם וניהולם עבור לקוחות ישראלים, בשנת 2018 החלטתי להיכנס לתחום ההולסייל באזור טמפה ביי וג’קסונוויל. מחירי נכסי הסינגל פמילי היו זולים בהרבה מאשר בתקופה הנוכחית וכפועל יוצא, גם הרווחיות פר עסקה הייתה נמוכה יותר.
באותה תקופה לערך, מנהל הרכש שלנו הביא בפני עסקת 11 יחידות בעיר סיינט אוגוסטין, הממוקמת כ-40 דקות לערך מג’קסונוויל. כאינסטינקט ראשוני אמרתי לו עזוב, אנחנו מתעסקים רק בסינגלים, ואנחנו צריכים להתמקד במה שאנחנו מתמחים בו. אבל אז המוח התחיל לרוץ ושאלתי אותו כמה המוכר רוצה על הנכס? הוא אמר לי כ-$900,000+. אמרתי לו עזוב, אני לא מכיר קונים לעסקאות בסכומים האלו, ובנוסף, אשתו של המוכר מתווכת מקומית וסתם יהיה קשה (תכלס, הקוף של החוסר אמונה קפץ לי). אבל המנהל שלי לא וויתר והתעקש שחייבים לבדוק את העסקה כי הנכס קרוב למפרץ ולאוניברסיטה, ושיש לו תחושה ממש טובה לגבי זה…. ראיתי שהוא מתעקש ואמרתי לו, סבבה בוא נבדוק.
לאחר בדיקה מעמיקה, ההחזר לשנים אחורה לא היה גבוה, אבל העובדה שהנכס היה ממוקם ליד הרובע התיירותי ומרחק הליכה מהאוניברסיטה נתן פוטנציאל אמיתי להשבחה.
בקיצור, אמרתי לו יאללה מה יש להפסיד בוא ננסה (תכלס, הקוף עדיין הציק לי). לאחר פחות מ-30 יום מצאתי משקיע שקנה בהארד מאני במעל מיליון דולר והרווחנו מעסקה אחת כ-$100,000.
ואז פתאום צ׳יצ׳ינג צ׳יצ׳ינג… רגע מה קרה פה? השקענו אותה אנרגיה, אותה עלות ליד והרווחנו את הסכום הזה, שלפני זה הרווחנו ממוצע של כ-$7500 -$10,000 לעסקה?
ההתנסות הזו ולקיחת “סיכון” מבחינתי בזמנו, גרמה לנו לעשות שינוי כולל בעסק והתחלנו להתמחות באולסייל של מולטי פמילי.
אז להגיד לכם שמאז כל עסקה לקחה 30 יום והניבה $100,000? אז לא!! זה לקח זמן ולמידה, אך היתרונות היו שווים את זה:
הניהול הוא על נכס אחד במקום עשרות מפוזרים בערים ומדינות שונות.
לבנק יש יותר מוטיבציה למנף עסקאות כאלה.
כל עלייה קטנה ברנט ליחידה, וחשיבה יצירתית על העלאת השכירות אפילו ב-$20-$50 ליחידה מעלה את שווי הנכס במאות אלפי דולרים, ולנכס עם מאות יחידות יש פוטנציאל להעלות את השווי במיליונים.
הדבר המהותי במולטי הוא שגם שיתופי הפעולה נחוצים יותר ומסייעים לך כמשקיע/ה להתעסק בחזקות שלך ולבנות צוות או שותפות פר עסקה שכל אחד עושה מה שהוא הכי טוב כגון:
מציאת עסקה
ניתוח עסקה
גיוס כספים ומציאת מלווה
ניהול השיפוץ
ניהול ופיקוח חברת הניהול לאחר השיפוץ
אז אם התחלת בסינגלים, המעבר למולטי הוא די מומלץ ומתבקש.
הטיפ הראשוני שבו אסיים: תלמדו את התחום קודם והחוקים הנדלניים הנלווים אליו, ואת העסקאות הראשונות ממליץ אפילו להיכנס כמשקיע/ה פאסיבי/ת כחלק מקבוצת רכישה, על מנת לרכוש ניסיון ורזומה.
אז יאללה, מולטי לעתיד גדול יותר…
