#יזם השבוע# פוסט 2
אחרי ש- Jerome לא שילם לנו 3 חודשים וחברת הניהול שעבדנו איתה (היינו פיצפונים עוד) לא טפלה בזה כמו שצריך, אנחנו פינינו את Jerome מהבית, למדנו את המתכון, והאמת שהלמידה והתהליך עצמו היו קצרים ופשוטים.
לאחר ש-Jerome יצא, גילינו שחלק מהקירות בבית זזז 
אז קראנו לצוות שיפוץ מקומי, שחברת הניהול המליצה לנו עליה, חברת Referral Fee Renovation, או בתרגום לעברית “חברת יצאת לא צדיק”,
החברה לא עשתה את עבודתה נאמנה, לקח לה הרבה זמן, הצבעי בכלל היה עו”ד, לקח $300 לשעה , דיבר בלי סוף, ולא עשה הרבה.
אז למדנו את המתכון והבאנו את Matt, Karina, ו-Sandy, והקמנו לעצמנו חברה קטנה לניהול, הנכסים והשיפוצים שלנו. מאז למדנו עוד מתכונים והיום אנחנו קוטפים את התירס ישר מהשדה.
המתכון הראשון היה רכישת מגרש אחד, בודד.
כל מגרש שקנינו היה שונה מקודמו, באחד היה צריך להזיז חיות מוגנות בדמות צבי ענק Gopher Tortoise,
היו כאלה שהיינו צריכים להביא אליהם חשמל, מים, ביוב … והיו כאלה שהיינו צריכים להביא משאיות של חול.
לאחר שעשינו מתכונים רבים כאלה שיצאו נפלאים כשלעצמם, נכנסנו שוב למטבח ויצרנו מתכון חדש,
מתכון לרכישת שדה תירס, להלן מתכון קצר:
בחירת המגרש – יצירת הערך מתחילה כאן
מיקום הוא הדבר החשוב ביותר, קרבה לבית ספר גדול, קרבה לכבישים ראשיים, קרבה למקומות עבודה, אנו אוהבים במיוחד מוסדות לימוד, מקומות מסחר, קניונים, אשתי הכי אוהבת אאוטלטים … מסעדות.
יש לבחור מיקום מושלם מנתח מובחר !!!
הבדיקות שלפני – הירידה לפרטים היא שם המשחק
לאחר שהמיקום נבחר בקפידה, עוברים לעבוד מול הצוות ההנדסי והרשויות המקומיות, בודקים מה ניתן לבנות על הקרקע, האם העיריה תאפשר שינוי ייעוד לקרקע, כמה מגרשים ניתן לפתח, איזה תשתיות יש לספק … בקיצור מה אפשר לעשות עם “השדה תירס שלנו”.
המו”מ – בתחבולות תעשה לך מלחמה
פנינו למוכר הקרקע באמצעות המתווכת המקומית שלנו והתחלנו מו”מ, המרכיבים החשובים במו”מ הם: המחיר, תקופת הבדק Due Diligence Period, גובה המקדמה והאפשרות לקבל את המקדמה חזרה במידה ומשהו בתהליך לא מסתדר לנו ואנו רוצים לסגת מהעסקה.
לאחר שהגענו להסכמות עם המוכר, אנו חותמים על הסכם רכישה.
מפקידים את המקדמה ומתחילים את תקופת הבדק.
באחד המגרשים שרכשנו ממש לא מזמן, ניהלנו עם המוכר מו”מ לרכוש 25 אייקר לבניית 70 מגרשים לבתים,
לעיריה היו תוכניות אחרות, והיא רצתה שנפתח על כל הפינה מגרש מסחרי של 4 אייקר. אנחנו התנגדנו, כי הרי אנחנו לא עושים מסחרי (מיקוד במוצר) והתחלנו לנהל מו”מ רק על ה-21 אייקר למגורים, למעשה פיצלנו למוכר את המגרש. תוך כדי מו”מ התחלנו להבין שיש הרבה ערך במסחרי, כי המגרש הוא פריים לוקיישן. בתי ספר, מסחר, כבישים ראשיים, קאנטרי, הכל …
אז הפעלנו מתכון סודי, סגרנו עם המוכר מחיר לאייקר על המגורים, ולקראת סוף ה Due Diligence, אמרנו לו שאנו נשמח לצרף את החלק הקדמי, במקביל התחילו עליות ריבית אגרסיביות ואנחנו נתנו עוד קווץ סופי למחיר הכללי, רכשנו את המגרש בנזיד תירסים.
היום, לאחר שסגרנו הכל, הגדלנו את המסחרי מ – 4 אייקר ל 6 – אייקר, חחח, לא רוצים מסחרי אלעק.
חילקנו את המגרש ל-5 מגרשים מסחריים ועוד 59 למגורים, מכרנו את מגרש מספר 1 לרשת המזון הגדולה בעולם, אלעק מזון, ובימים אלו ממש מתחילים פיתוח.
ישנם עוד מרכיבים חשובים כגון בחירת עו”ד, חברת טייטל שאמונה על סגירת העסקה ועוד.
הסגירה – הר הבית בידינו
בסיום תקופת הבדק בהנחה והכל תקין ולאחר 30 – 45 יום, מוציאים מהתנור, מעבירים את יתרת התשלום לחברת הטייטל שבחרנו ואז המגרש עובר לבעלותנו … שדה התירס שלנו !!!
עכשיו כשהמצרכים בידינו, נכנס למטבח ונתחיל לבשל …
אפרט על תהליך הפיתוח, אספר על האתגרים באחת מהשכונות שפיתחנו ואיך עם קצת תיקון טעמים והרבה פוקוס, הצלחנו לייצר מנה מדהימה … תהיו איתי גם מחר, יהיה יאמייי
