#יזםהשבוע עומר מתתיהו #פוסט3
בפוסט הקודם התייחסתי לכמה נקודות הנוגעות לניהול סיכונים, ולא חסרים סיכונים לישראלים המשקיעים בנדל”ן אמריקאי: פערי ידע, רמאים מכל הסוגים, סיכוני מימון, ריחוק גיאוגרפי שמקשה על נוכחות בשטח, בעיות הנוגעות לניהול מרחוק של כל שלבי העסקה, קנייה של נכס גרוע, דיירים בעיתיים, חברת ניהול לא מתפקדת ועוד ועוד.
איך מוודאים שכל הסיכונים המאיימים על משקיע ישראלי מנוהלים בשוק שבחרתם לעבוד בו? התשובה שלי – בחירת שוק חזק ועבודה עם צוות חזק מקומי ואמין מצמצמת את הרוב המוחלט של הסיכונים.
צוות חזק
גם אם זה אולי עולה יותר – זה משתלם. האתגר הוא למצוא את האנשים הנכונים ולייצר מודל עסקי משתלם איתם. כאשר אתם מוצאים אנשים טובים ואמינים לעבוד איתם (וזה לא קל, מנסיוני מומלץ דרך המלצות מאנשים שאתם סומכים עליהם) אתם מצמצמים משמעותית את הסיכוי לקטסטרופה. בעיות תמיד יהיו, אבל צוות טוב יידע להתמודד. למה? כי הם מגשרים על פערי הידע שלנו, הם בשטח, הם מכירים, הם מביאים אנשים מעולים אחרים, יש להם כבר ריליישנשיפ בשוק ועוד ועוד. בניתי את היחסים האלה בבוסטון, וכשחזרתי לישראל, המשכתי לעבוד ממש כאמריקאי:
השותף שלי בחברה, אזרח אמריקאי, גר שם ומאפשר לנו להשיג מימון מעולה של 75%-78% בתנאים טובים כאשר הוא מייצג את החברה מול המלווים.
חברת הניהול שאנחנו עובדים איתה כבר 15 שנה, מוצאת לנו נכסים אוף מרקט, ושמה דגש על ניהול קפדני של הנכסים, ומחזיקה בנתון עקבי של 99-100% תפוסה בכלל הדירות. הסוד להצלחה ארוכת טווח הוא שהם מתוגמלים גם בקניה וגם במכירה של הנכסים כמתווכים המייצגים אותנו, ולא צריכים לחיות רק מדמי הניהול השוטפים.
יש לנו ברוקר משכנתאות מעולה שמשיג הצעות מימון וסוגר את העסקה מול הגוף המלווה.
יש לנו עורכת דין מעולה שעושה איתנו את כל העסקאות, ואנחנו יודעים שהיא מטפלת בכל פרטי העסקה.
יש לנו רו”ח מעולים שמטפלים בכל נושאי המיסוי האמריקאי והישראלי, גם עבורנו וגם עבור המשקיעים שלנו.
מתוך 30 הפרויקטים שביצענו, היו רק שני מקרים שבהם נתקלנו בסיכון משמעותי ליישם את התכנית העסקית שלנו ולהביא את התשואה למשקיעים, ומה שהציל אותנו היה הצוות שפיצח את הבעיה וניהל את הפתרון. הנה אחד המקרים ואיך פתרנו את הבעיה:
ב-2020 רכשנו ב-2 מליון דולר בנין שדרש שיפוץ מסוים. עשינו תוכנית עסקית שכללה שיפור של הדירות ואז העלאת השכירות ליעד של 20%-25% בשלוש שנים (בעיר הספציפית הזו אלה מספרים רגילים). בגלל הקורונה, נוצר מחסור בחומרים ובעלי מקצוע, ועלות החומרים והעבודה עלתה בצורה משמעותית. מסיבות אלה, עלות השיפוץ הייתה צפויה להיות כפולה מזו שתכננו. הפתרון שיישמנו היה לבטל את השיפוץ הכללי, ולבצע שיפוץ רק באותן דירות שלהן הסתיים החוזה והדיירים עזבו. במקביל העלנו את שכר הדירה לדיירים קיימים, שמרנו על תפוסה של מעל 97% במקביל לשדרוג (רוב השיפוצים לא דרשו את פינוי הדייר מהדירה). בשנה השלישית לפרויקט כאשר ראינו שהתוכנית להעלאת השכירות עובדת, השגנו מימון נוסף מהבנק שעזר להאיץ את השיפוצים. בתוצאה הסופית כעבור שלוש שנים, רוב הדירות שהיו זקוקות לשיפוץ שופצו, ועליית השכירות הכללית הייתה הרבה יותר גבוהה מהמתוכנן, עלייה של 100%, שנבעה גם מעליית השוק וגם בזכות השיפוצים שבוצעו. כמובן שגם שווי הנכס עלה הרבה יותר מהתכנון המקורי בזכות זה.
הפקת לקחים:
את הלקחים שהפקנו מהמקרים האלה אנחנו מיישמים בפרויקטים עד היום:
1. אנחנו לא רוכשים נכסים שדורשים שיפוץ משמעותי.
2. אנחנו רוכשים רק נכסים שבזמן הקנייה נמצאים בתפוסה מלאה או כמעט מלאה.
3. אנחנו עובדים במקומות מבוססים ויציבים שם הביקוש קשיח וניתן לחיזוי.
4. אנחנו עושים תכנית עסקית שמרנית, ובוחרים נכסים שלמרות שהם סולידיים, נותנים לנו את המספרים שאנחנו רוצים (מינימום פוטנציאל תשואה שנתי 15% למשקיע אחרי כל ההוצאות).
5. המפתח לפתרון בעיות מהסוג הזה הוא חברת ניהול חזקה ואמינה שיכולה ליישם בהצלחה פיבוט, והחברה שאנחנו עובדים איתה כבר 15 שנה הוכיחה שהיא כזו.
שוק חזק
אנחנו עובדים באזור בוסטון כי אנחנו סבורים שהאזור הינו אחד היעדים האטרקטיביים ביותר למשקיעים בנדל”ן בארה”ב. הנה כמה מהיתרונות המרכזיים, אבל למעשה זה צ’קליסט שכל אחד צריך להפעיל על השוק שהוא עובד בו ולשאול את השאלות. שימו סימן שאלה על כל סעיף ותבדקו את עצמכם:
ביקוש גבוה לדיור:
אוכלוסייה יציבה וגדלה: בוסטון וסביבתה נהנות מגידול באוכלוסייה, בעיקר בזכות היותן אזור מרכזי ללימודים, בריאות, ותעשיות טכנולוגיות מתקדמות. המגמה הדמוגרפית הזו מייצרת ביקוש קבוע לדיור, במיוחד במגזר המולטי-פמילי.
רמת חיים ובטחון אישי: החודש פורסם דירוג של 30 הערים הכי עשירות והכי בטוחות בכל ארה”ב. 7 מתוכן (23%) נמצאות ליד בוסטון.
תעסוקה ותעשייה יציבה ומגוונת:
מרכז טכנולוגי וחדשנות: בבוסטון אחד ממרכזי ההיי-טק והביוטכנולוגיה החשובים בארה”ב.
מגזרי בריאות וחינוך: לצד הטכנולוגיה, תעשיות הבריאות והחינוך מהוות חלק ניכר מהכלכלה המקומית, ומספקות יציבות כלכלית לטווח ארוך. קיום מרכזים רפואיים מובילים כמו בית החולים הכללי של מסצ’וסטס (MGH) מגביר את הביקוש לדיור, בעיקר לטווח ארוך.
שוק נדל”ן יציב:
פחות תנודתיות בשוק: בהשוואה לאזורים אחרים בארה”ב, שוק הנדל”ן של בוסטון מציג יציבות גבוהה. גם במהלך משברים כלכליים כמו משבר הדיור ב-2008, האזור הצליח לשמור על ערכי הנכסים, וההחלמה הייתה מהירה יחסית.
עלייה מתמדת בערך הנכסים: היסטורית, הנדל”ן בבוסטון הראה מגמת עלייה בערכו לאורך שנים, מה שהופך את האזור להשקעה בטוחה יחסית. קיים צפי להמשך עלייה בשל הצמיחה הכלכלית והביקוש הקבוע לדיור.
הזדמנויות במגזר המולטי-פמילי:
ביקוש גובר לדיור בשכירות: רבים מהתושבים באזור הם סטודנטים, אנשי מחקר ועובדים בתעשיות הטכנולוגיה, מה שמוביל לביקוש גבוה לשכירות ארוכת טווח. ההשקעה בנכסי מולטי-פמילי מאפשרת גיוון ההכנסות ומפחיתה את הסיכון הקשור לתלות בדייר אחד בלבד.
יתרונות תשתיתיים ומיקום:
תחבורה ציבורית מפותחת: cאזור רשת תחבורה ציבורית מפותחת, הכוללת רכבות, אוטובוסים ושירותי רכבת קלה, המאפשרת גישה נוחה למרכז העיר ולפרברים. זאת משפרת את הנגישות והאטרקטיביות של הנכסים להשכרה.
מיקום אסטרטגי: קרבתו לחוף המזרחי של ארה”ב ולערים גדולות כמו ניו יורק מעניקה לבוסטון יתרון גיאוגרפי. בנוסף, הנמל הימי ושדה התעופה הבינלאומי לוגאן תורמים לקשרים מסחריים בינלאומיים.
כפי שניתן לראות בתמונה, בדו”ח שיצא בחודש שעבר עולה שכל איזור צפון-מזרח ארה”ב עלה ב-28% בהשוואה לשנה קודמת מבחינת פעילות נדל”ן, כאשר המידווסט ירד ב-5% באותה תקופה.
Source: National Association of Realtors, July 2024
