#יזם השבוע: אורי אלפרשטיין #פוסט 3
לאחר שהצלחתי לגייס מימון לרכישה ושיפוץ של נכס מסוים, בין אם באמצעות כסף נזיל, משקיע חוב או Hard Money, קורים שני דברים חשובים: איתור דיירי Section 8. התחלת שיפוץ בהתאם לדרישות והסטנדרטים של Section 8, אך לא רק.
סקשיין 8 היא תוכנית פדרלית של ארה”ב שמשלמת את שכר הדירה ישירות לבעלים. הדיירים מקבלים ואוצ’רים, והסכום נקבע לפי ההכנסה השנתית ומספר הנפשות של המשפחה. המדינה משלמת את השכירות ישירות לבעלים. כדי להיות זכאים לוואוצ’ר יכול לקחת לא מעט זמן עבור הדיירים שמבקשים להיכנס לתכנית, ולכן כשהם הופכים לדיירי Section 8, קל יותר לגבות את החלק היחסי שלהם בשכירות החודשית. גובה השכירות נקבע לפי מספר חדרים וזיפ קוד, ואפשר לבדוק אונליין צפי ל-Rent Offer.
Screening Process
לאתר דיירים זו משימה די קלה עבורנו. אנו לא מכניסים כל דייר; הדיירים עוברים סקרינינג כמו דיירים רגילים. חשוב לי להפריך את הסטיגמה על דיירי Section 8 כאילו הם הורסים את הנכסים. מדובר בדיירים שאם יקבלו יחס הולם מחברות הניהול או מהבעלים לצרכים שלהם, שהם צרכים רגילים כמו כל דייר אחר, יעריכו זאת וישארו שנים רבות. אני יכול לספר על לא מעט דוגמאות של דיירים רגילים שהשאירו את הנכס במצב גרוע יותר.
בדומה לתהליך סינון דיירי Cash גם כשמדובר בדיירי סקשיין 8 יש לנו דרישות ואנחנו בודקים את ההיסטוריה שלהם, ההכנסות שלהם, נרצה לראות שיש להם קרדיט סקור של 500 ומעלה, נוותר על דייר שהיה לו Eviction בעבר, נבדוק את ה Criminal background check ואם נראה שמדובר בעבירת תנועה או משהו קטן נקבל את הדייר אך אם הוא ישב בכלא סביר להניח שלא . במקרים מסוימים אפילו נלך לראות איפה הם גרים היום כדי להבין איך יראה הנכס שלנו בעתיד ולא משנה כמה הם יסדרו את הבית לפני שנגיע עדיין יהיה קשה להסתיר איך הם חיים באמת. לפני שאנחנו מראים את הנכס לדיירים פוטנציאליים אנחנו בודקים את הוואוצ’ר שלהם כדי לוודא שהוא מתאים למספר החדרים בנכס. לא נרצה לקבל דייר עם וואוצ’ר של 2 חדרים לנכס של 3 חדרים. מעבר לבדיקות הפורמליות אנחנו מסתכלים איך הדייר הופיע לפגישה, האם הרכב שלו מבולגן או סביר (שמעתי בפודקסט).
בטווח הארוך, העבודה עם דיירי Section 8 משתלמת לא רק בשל היציבות הכלכלית, אלא גם בזכות התחושה של תרומה לקהילה. האפשרות לספק מקום מגורים בטוח ואיכותי למשפחות בעלות הכנסה נמוכה מעניקה לי סיפוק אישי ותחושת מטרה.
התמודדות עם תהליך האישור האיטי
אחד האתגרים עם דיירי Section 8 הוא תהליך העבודה האיטי של הרשויות. מרגע שמאתרים דייר ומגישים את מסמכי ה-RFTA ל-Caseworker של הדייר, תהליך האישור יכול לקחת כ-45 ימים עד לקבלת הצעת השכירות. כדי לחסוך זמן יקר ולהתייעל, החלטנו לשנות את הגישה. במקום לסיים את השיפוץ ורק אז לפרסם את הנכס, אנו מאתרים דיירים מיד עם סיום תהליך הרכישה, כאשר הנכס עדיין לא משופץ. אנו מציגים להם תמונות או נכסים אחרים שאנחנו משכירים, ואם הם מעוניינים להתקדם, אנחנו אפילו מתייעצים איתם לגבי צבעים לחדרים או אלמנטים נוספים במסגרת התקציב. זה עוזר ביצירת קשר טוב יותר עם הדיירים, והם מרגישים מחוברים יותר לביתם החדש.
יתרונות בעבודה עם Section 8
יציבות התשלומים: התשלומים מגיעים מהמדינה, מה שמבטיח הכנסה יציבה ובטוחה. כמשקיע שנוטל הרבה הלוואות, חשוב לי שהכסף יגיע בזמן. Section 8 משלמים כל חודש עד ה-3, וההלוואות יורדות ב-10, כך שיש מספיק זמן לרדוף אחרי החלק היחסי של הדיירים בשכירות.
ביקוש גבוה: יש דרישה גבוהה לבתים, ונוצר מצב שיש לנו רשימת המתנה של דיירים.
שיעור תפוסה נמוך: דיירי Section 8 נשארים בממוצע יותר זמן מאשר דיירים רגילים, מה שמשפיע באופן ישיר על הוצאות Turnover כשצריך להכין את הנכס לדייר הבא.
תשלומים גבוהים יותר: Section 8 תחרותיים לשוק ומשלמים לרוב כ-20% יותר ממה שנקבל מדייר רגיל. אפשר גם להעלות את שכר הדירה כל שנה מבלי לפנות לדייר אלא פשוט על ידי הליך שנקרא Rent Increase Request, אמנם זה כרוך באינספקשיין, אבל משתלם לטווח הארוך.
חסרונות בעבודה עם Section 8
תהליך אישור איטי: לוקח כ-45 ימים עד לקבלת ה-Rent Offer. עם זאת, הצלחנו לייעל את התהליך ובמידה ואנו מסכימים להצעה, צריך לעמוד בדרישות הבטיחות ולעבור אינספקשיין שיקרה כשבוע לאחר מכן.
תשלום רטרואקטיבי: את התשלום הראשון רואים רטרואקטיבית רק לאחר כחודש-חודשיים.
בדיקות שנתיות: יש גם Annual Inspection, שלמרות שזה יכול להיראות כחיסרון, אני רואה בזה יתרון. אם זה היה תלוי בי או בחברת ניהול חיצונית ליזום אינספקשיין שנתי, זה כנראה לא היה קורה. תיקונים קטנים היו הופכים לגדולים עם הזמן. לכן, אני חושב שזה טוב שיש אינספקשיין שנתי חינם מטעמם שבודק בעיקר ענייני בטיחות ואם אנחנו מתבקשים לסדר משהו יש לנו כ 30 יום לתקן עד שיפסיקו לנו את התשלומים.
יצירת קשרים עם הרשויות
חלק חשוב נוסף מהעבודה עם דיירי Section 8 הוא יצירת קשרים טובים עם הרשויות והסוכנויות הממשלתיות. זה כולל שיתוף פעולה עם ה-Caseworker והתייעצות עם מומחים בתחום כדי להבטיח שכל התהליכים מתבצעים בצורה חלקה וללא עיכובים מיותרים.
שלב השיפוץ
לאחר שאיתרנו את הדייר המתאים והעלינו מסמכים, אנחנו ניגשים למלאכת השיפוץ כאשר יש לנו שתי מטרות:
להכין את הבית ברמת ה-Rent Ready לשמאות.
לעבור אינספקשיין בניסיון הראשון.
בפוסט הבא אתאר איך אנחנו עוברים כמעט תמיד אינספקשיין בפעם הראשונה ועל תהליך הריפיננס.
לסיכום, ניהול נכסים עם דיירי Section 8 הוא לא תמיד פשוט, אבל בהחלט משתלם. עם ההתארגנות הנכונה, התקשורת הפתוחה והתחזוקה השוטפת, אפשר ליהנות משכירות יציבה ורווחית לאורך זמן. אני גאה להיות חלק מהתהליך ולעזור למשפחות למצוא מקום מגורים בטוח ונעים.
