#יזםהשבוע ג’ייקוב סילברמץ #פוסט5
איך לשפר עסקה לקונה או מוכר?
בעת מכירת נכס – שיווק מדויק ויעיל הוא מפתח למכירת נכס במהירות ובמחיר גבוה. ישנם עוד אלמנטים שיכולים להשיג תוצאה טובה יותר:
זיהוי מחירי השוק על סמך נתונים ומגמות שינוי.
הכנת הנכס ואיסוף כל המידע הרלוונטי לפני פרסום הנכס.
ליצור עניין בנכס בזמן קצר.
לחקור את אמינות תוכניות המימון של הקונה.
לבצע בדיקה רשמית (Inspection) לפני אישור העסקה כדי לחשוף את הקונה הרציני ביותר.
אחת האסטרטגיות שאני הכי משתמש בה וממליץ ללקוחות שלי כדי למקסם את התוצאות של המכירה היא “מלחמת הצעות” (Bidding War). המטרה של האסטרטגיה היא לגרום למצב שיש 2 או יותר אנשים אשר מתחרים על הנכס ובכך מעלים את המחיר המבוקש. באסטרטגיה זו נפרסם ונשווק את הנכס עם כמה שיותר מידע כדי שהקונים יוכלו להגיש הצעות רציניות בלי חשש להפתעות בהמשך. המטרה היא לעניין כמות גדולה של אנשים וכמה שיותר מהר. ברגע שמקבלים הצעות רבות בצורה מסודרת כך אנו יכולים לדחוף את הקונים להציע מחירים גבוהים יותר ולקבל את המקסימום מכל מכירה.
בעת קניית נכס – חיפוש מדויק לפי הקריטריונים שמבוססים על יעדי השקעה אישיים יאפשר למצוא נכס מתאים. ישנם עוד אלמנטים שיכולים להשיג תוצאה טובה יותר:
להכין מסמך Proof of funds שמראה את כל הכסף הנזיל בדולרים בחשבון בנק אחד עם שם שתואם לשם של הקונה וכולל תאריך של הימים האחרונים. גם אם משלמים במימון רצוי להציג את דמי המקדמה (Down Payment).
לעבוד עם נציג מקצועי שיש לו קשר טוב עם הצד של המוכר.
לנצל את השינויים בשוק לגבי דמי תיווך כדי להוריד המחיר הסופי.
לבחור באסטרטגיה פיננסית שתוביל לסגירה מהירה בכסף נזיל (Delayed Financing).
ישנם כמה אסטרטגיות להשיג את התוצאה הכי טובה בעת קניית נכס. האסטרטגיה המועדפת עלי היא “להסתער על העסקה”. באסטרטגיה זו מהירות ונחישות הן הכלים שצריך כדי לקדם את העסקה. המטרה היא להראות רצינות. כדי לעשות זאת צריך להציג למוכר מסמך Proof of funds, ליצור איתו שיח פתוח ולבדוק את הנכס בזריזות כדי לדחוף קדימה הצעה לעסקה.
האסטרטגיות השונות שיש גם בצד של המוכר וגם בצד של הקונה משתנות בהתאם לסוג הנכס, מיקום הנכס, ביקוש הנכס, היעדים האישיים של שני הצדדים. לכן, חשוב לעשות סקר שוק, לדבר עם איש מקצוע ולהבין איך לגשת לכל עסקה כדי למקסם את התוצאה.
בתמונה אחת אני ומנהל הנכסים שלי, קבלן ועו”ד במשחק בייסבול של הגארדיאנס. בתמונה השנייה אני וזוג משקיעים שהיו פעם הולסיילרים ועכשיו מתעסקים במגוון תפקידים הקשורים לנדל”ן.
