#יזם_השבוע: בר ורות אוחיון | #פוסט_4: הצלחה טמונה בפרטים הקטנים-
ההצלחה טמונה בפרטים הקטנים
אחרי שלמדנו מה לא לעשות, ואחרי שהגענו לאזור השקעה מצוין שבו אנחנו ממשיכים לאסוף נכסים עד היום, החלטנו להתרחב. רצינו להעמיק את ההבנה שלנו, להיכנס לעולמות חדשים בנדל״ן, וללמוד את התחום מכל זווית אפשרית.
כמו שאמרנו תמיד, אנחנו עושים מה שצריך, לא מה שנוח.
החלטנו להיכנס לעולם ה-Multi-Family – מתחמי דיור גדולים, תחום מרתק בפני עצמו. מבחינתנו, כל עסקה שביצענו עד כה הייתה שלב נוסף בדרך לעסקאות הגדולות יותר, ואם כבר אתה עושה– למה לא לכוון גבוה יותר?הרצון שלנו היה גם לצבור ידע וניסיון, וגם להיכנס למגרש של הגדולים. לכן, התחלנו לנהל מתחמי דיור גדולים ולהרוויח מהניהול. הכסף שהרווחנו איפשר לנו להמשיך לקנות נכסים ולבצע עסקאות גדולות יותר.
מה למדנו?
כדי להצליח בנדל״ן בכלל, ובעולם ה-Multi-Family בפרט, צריך לשלוט בפרטים הקטנים.
התחלנו עם נכס בפלורידה – 296 יחידות דיור באזור מקסים בפורט לודרדייל, סמוך למיאמי.
מה עשינו?
השכרנו מעל 10 דירות בשבוע.
שיפצנו מעל 30 דירות בחודש, החל מתיקונים קטנים ועד שיפוצים מורכבים.
הוצאנו דיירים בתהליכי פינוי (Evictions).
ניהלנו תביעות והגענו להסדרים בבתי משפט.
עבדנו מול קבלנים, חברות הדברה, חברות גינון ועוד.
ואיך התקדמנו?
לאט אבל בטוח, גדלנו לניהול של 1,300 יחידות דיור ב-5 מתחמי Multi-Family שונים.
ניהלנו צוות של 44 עובדים, התמודדנו עם מאות דירות בשיפוצים, פינויי דיירים, ועבודה מול אוכלוסיות מגוונות – חלקן מורכבות מאוד.
פעם אחת, אפילו נתקלנו באירוע שבו דייר פתח עלינו את דלת הבית כשהוא חמוש ברובה. למזלנו, בר (שיש לו רקע צבאי) הצליח להרגיע את המצב בצורה חכמה ומבוקרת.
הנכסים שלנו בניו ג’רזי המשיכו לייצר הכנסה, כי קנינו נכון מלכתחילה. הם יצרו לנו תזרים מזומנים (Cash Flow), יחד עם ההכנסות מניהול הנכסים, מה שאיפשר לנו להמשיך לצמוח ולהשקיע.
יום אחד, חווינו אירוע דרמטי שבו חמישה בתים שלנו נשרפו. בהתחלה זה היה מלחיץ, אבל עם הניסיון שצברנו בשטח, למדנו להפוך כל לימון ללימונדה. חברת הביטוח החזירה לנו את הכסף, ומכרנו את הבתים השרופים ברווח. גם מנכס שרוף הצלחנו לייצר הזדמנות.
לסיכום, כמה שיעורים חשובים:
ניהול נכסים הוא המפתח.
אם אתה יודע לנהל נכס – החל משיפוץ, דרך השכרה, גבייה, פינוי, ועד מכירה – תוכל להרוויח כסף בכל מקום שבו תבחר להשקיע.
הכרות עם התרבות האמריקאית.
עבודה מול הגופים השונים והבנת המנטליות המקומית מתורגמת בסוף לכסף ולהצלחה.
שליטה בפרטים הקטנים.
ככל שתבין יותר בתחום ותדע בדיוק מה אתה רוצה, כך יהיה קשה לעבוד עליך, ותדע לנהל משא ומתן בצורה מקצועית ונכונה.
חיסכון כספי משמעותי.
כשאתה מכיר את התחום, אתה יודע על מה לוותר ועל מה אסור להתפשר – וזה חוסך המון כסף לאורך הדרך.
סבלנות וזמן הם שם המשחק.
נדל״ן הוא השקעה לטווח ארוך. ההצלחה מגיעה למי שמחזיק מעמד ולא מתייאש.
