#יזםהשבוע קובי אבישר- פוסט 2#
כשפורקלוזר נראה כמו סוף הדרך – אצלנו הוא רק ההתחלה
אנחנו מתמחים בפתרונות יצירתיים שהופכים כל שלב בתהליך להזדמנות חדשה, שמביאה ערך אמיתי לבעלי בתים ולמשקיעים כאחד. אבל לפני שנצלול פנימה… קצת על מה זה בעצם פורקלוזר.
פורקלוזר הוא התהליך המשפטי שבאמצעותו הבנק או המלווה נוקטים בצעדי עיקול הנכס כאשר בעל הבית מפסיק לשלם את המשכנתא שלו. תהליך זה, שיכול להימשך בין מספר חודשים לשנה ואף יותר, כולל מספר שלבים שבסופם הנכס מועבר לבעלות חדשה – לרוב לבנק ובסופו של דבר למשקיע. לאורך התהליך ישנם חלונות הזדמנויות שבהם ניתן להציע פתרונות לשיפור מצבו של בעל הבית.
בתהליך הפורקלוזר יש 6 שלבים מרגע שבעל הבית מפסיק לשלם ועד שהבית עובר לבעלות חדשה. החברה שלנו מתמחה במתן פתרונות בשלבים שונים של התהליך.
שלב 1
PAYMENT DEFAULT
אם בעל הבית לא משלם את המשכנתא במשך 90 ימים, הוא מקבל מכתב מחברת השירות “הסרוויסר” שאוספת את התשלומים עבור הבנק. (פרט זה נשאר סודי – רק בעל הבית יודע עליו.)
שלב 2
הודעת ברירת מחדל (Notice of Default):
כ-30 ימים לאחר חוסר התשלום, עורכי הדין של הבנק מודיעים רשמית על תחילת תהליך משפטי, ולעיתים גם מדווחים לחברות דירוג אשראי (לדוגמה, בטנסי ההודעה מופיעה בעיתונים המקומיים).
בשלב זה נפתחת הזדמנות שאנו יכולים לסייע: עבור חלק מבעלי הבית, קבלת ההודעה היא טריגר לשנות תנאי המשכנתא, לדחות את התהליך, להאריך את הזמן או למכור את הנכס.
שלב 3
הודעת מכירת הנכס (Trustee/Sheriff Sale):
בשלב זה, בעל הבית מקבל הודעה אישית (דרך שליח) והודעה ציבורית עם תאריך קבוע למכירת הנכס באוקשיין, אם לא ייפרע החוב עד לאותו תאריך. לדוגמה, במיזורי יש לו 21 ימים, ובפלורידה – מספר חודשים.
בדרך כלל, בימים האחרונים לפני המכירה בעל הבית מתעורר ורוצה עזרה. בשלב הזה צריך להיות מקצוען כדי ליצור עיסקה שטובה לכולם, יש מעט זמן לבצע הרבה פעולות כמו להזמין חיפוש טייטל מהיר ולדעת לקרוא אותו, לדעת איך לעצור את התהליך, לדעת איך להכין את הניירת ולהיות נזיל עם כסף זמין לתשלום לבנק.
בשלב זה, אפשר לשלם לבנק רק את “חוב האיחורים”, וזמן מעולה למשקיעים בו סכום ההשקעה נמוך והתשואה גבוהה.
שלב 4 – מכירת האוקשיין (Foreclosure Sale/Auction):
לרוב במכירה, הבנק מוסיף לעלות את עלויות עורכי הדין, הקנסות וריביות הפיגורים, כך שהמחיר ההתחלתי משקף את סך החובות.
לדוגמה, באוקלהומה, המחיר ההתחלתי נקבע כ-66% מאפריזל של השריף, כדי להגן על הבנקים ממשקיעים שמתאמים מחירים בינהם…
לאחר המכירה, בהרבה מדינות ניתנת לבעל הבית המקורי אפשרות לרכוש את הנכס חזרה – בתנאי שישלם את מלוא סכום המשכנתא, לא רק את האיחורים וזה נקרא “רידמפשן פריוד”.
שלב 5
REO-REAL ESTATE OWNED
במידה ואף אחד לא הציע סכום שגבוה מסה”כ החובות של הבנק הנכס עובר לבעלות של הבנק שינסה למכור אותו כמה פעמים באוקשיין ואחרי זה לפרסם אותו בשוק עם מתווך.
שלב 6
NEW OWNER
במידה והנכס נמכר לבעלים חדש ישנה דרך נוספת לעזור לבעל הבית ונרחיב עליה ביום שישי.
פרק הזמן של כל התהליך משתנה ממדינה למדינה ויכול לקחת חודשים ספורים ואפילו יותר משנה במדינות כמו ניו יורק וקליפורניה.
לסיכום:
בכל אחד מהשלבים נדרשת התמחות שונה. בפוסט הבא שיעלה מחר אסביר מדוע, לדעתי להשקיע בשלב 3 זו השקעת נדל”ן מהבטוחות והמשתלמות ביותר.
