#יזםהשבוע ירון זוזוט פוסט 5#
עכשיו זה (כן) זמן של מספרים .
בפוסט שעבר הדגשתי את חשיבות האינטואציה ,
אז לאחר שהקשבנו לקול הפנימי אנו צריכים להחליט על אסטרטגיה .
לפני שבוחרים עסקה ,כדאי להחליט על אסטרטגיה .
נניח שהוצע לנו נכס טוב שמיועד להשכרה .
אם אסטרטגית הקניה שלנו אומרת -קנה והחזק אז נמשיך ונבדוק את העסקה לעומק.
אחרת,נוותר או שנעביר את העסקה ללקוח או לקולגה.
ואסביר מדוע- נניח שיש לנו 100,000$
ובחרנו כאסטרטגיה עיקרית להתעסק ב פליפים ( זה המקום לציין שתלוי בשוק בו אנו עובדים יכול להיות שהסכום נמוך. במקרה כזה נעזר בשותפים או בגורם מממן )אנו צריכים לוודא שההון העצמי הולך למטרה זו בלבד אחרת אם נשקיע את הכסף בנכס להשקעה ארוכה לא ישאר לנו כסף לעסקה של קניה השבחה ומכירה .
כפי שציינתי בפוסט הראשון , ההכנות הן דבר חשוב והכרחי .
מגדירים לעצמינו יעד ומפרטים איך אנחנו הולכים להשיג אותו .
עושים שיעורי בית ולומדים את השוק ואז פועלים להשגתו.
אם נפעל ללא אסטרטגיה ,נמצא עצמינו מבולבלים ושורפים זמן יקר ואנרגיה ולא מתקמים בכיוון הנכון .
אחזור לדוגמא קודם .
אם אני באסטרטגית קניה השבחה ומכירה לא אבזבז את זמני ואת זמנו של הצוות שלי לבדוק עסקה של קנה והחזק .
(לאחר שביססתי אסטרטגיה ,אוכל לשנות או להוסיף אסטרטגיה נוספת אבל לא לפני .)
לאחר שעברנו מס’ שלבים בקבלת ההחלטות שלנו ,אנו מגיעים לניתוח המספרים .
ראשית עלינו לדעת איזה מספרים אנו מחפשים :
1. A.R.V זהו מס חשוב משמעותו מחיר הנכס אחרי שיפוץ 1.
2.Repairs – עלות השיפוצים בנכס .
3.. שווי הנכס להשכרה
4. מיסי נכס
5. H.O.A ועד שכונתי(במידה ויש)
6. מחיר קניה
חשוב להצמד למספרים האלו ולא לסטות ומדוע?
נניח שהציעו לנו נכס ב100,000$
ראשית נחליט מה האסטרטגית יציאה שלו .
נניח שזה נכס שמיועד להשכרה .
המוכר אומר שיש דייר שמשלם 1000$ לחודש .
משקיע מתחיל יתלהב ויסגור עסקה 12% תשואה שנתית יפה לכל הדיעות .
פוטנציאל ההסתבכות פה גדול מאוד אם לא נבדוק את כל המספרים שציינתי
בואו נבין מדוע :
המספר הראשון שכתבתי למעלה היה שווי הבית בשוק שמשופץ .
לצורך הדוגמא ,שוויו 150000$
שווי השיפוץ 80,000$
במקרה כזה אם הדייר יוצא או מאיזו סיבה ונאלץ למכור את הנכס –
נאלץ למכור בהפסד.
שכן קנינו את הבית ב K100 שיפצנו בK80 ומכרנו ב K150
לאחר הוצאות תיווך וסגירה הפסדנו כ K40
בתרחיש פחות קיצוני :נניח שהדייר עוזב לאחר כמה חודשים .
נצטרך לעשות שיפוץ קטן יותר נניח 30,000$
ונניח ששכר הדירה שנקבל לא ישתנה אז עכשיו התשואה ירדה ל 12000/13000
כאן כבר התשואה ברוטו 9%
כדי לחשב תשואה אמיתית נצטרך להוסיף
מיסים ,ביטוח ,ניהול הוצאות מימון במידה ויש ומיסוי .HOA
עלות שנתית
הוצאה
1500$
Property taxes
900$
insurance
2400$
H.O.A
1200$
Management(10%)
$6,000
סה”כ
ובכך, תשואה של 12% שתכננו בהתחלה הופכת לתשואה של 4.5% וזאת לפני מס
זו הייתה כמובן רק דוגמא להמחשה
הבדיקות שנעשה והמספרים שנאסוף חשובים מאין כמותם ע”מ להבין טוב למה אנו נכנסים .
עלינו לפעול מתוך ידע ותכנון
לסיכום:
נבחן אם ההשקעה מתאימה לערכים שלנו
נבחן אם ההשקעה מתאימה לאסטרטגיה שלנו
נבחן את *כל* המספרים לעומק
נחשב באיזה מחיר כדאי לנו לקנות את הנכס
נשתדל להצמד אליו וזה בכלל לא חשוב כמה המוכר מבקש
לנו יש את המחיר שלנו!
בהצלחה חברים
מוזמנים להגיב ולשאול
בתמונות
