תשלום

#יזםהשבוע קובי אבישר- פוסט 3#

השקעת הנדל”ן הכי בטוחה שיש – האם אפשר להפוך בעיית פורקלוזר להזדמנות רווחית?

ואם אני אגיד לכם שיש דרך להפוך “דיפולט” בתשלום המשכנתא להשקעה בטוחה, עם מינימום סיכון ותשואה גבוהה? בואו לראות דוגמה מוחשית ב-4 צעדים שמדגימה בדיוק איך אנחנו עושים את זה:

1. הבעיה:

לדוגמה, לחורחה יש בית בפלורידה בשווי $300,000, אך לא שילם את המשכנתא כבר שנתיים. בשבוע הבא, הבנק עומד למכור את הבית כדי לכסות את החוב.

אחרי 15 שנה של תשלומים, לחורחה נותרו $100,000 לתשלום למשכנתא, בנוסף ל-$55,000 של חובות וקנסות שנצברו בשנתיים האחרונות – חוב שדורש תשלום מיידי כדי לעצור את המכירה.

2. הפתרון הזמני:

אנחנו מסכמים עם חורחה: נשלם את ה-$55,000 לבנק בשבוע הקרוב, ונעביר את בעלות הבית אלינו כבטחון עד שיחזיר לנו את הסכום בעוד שנתיים (עם ריבית והוצאות).

במשך השנתיים, חורחה נשאר לגור בבית ומשלם לנו שכירות חודשית שמכסה גם את תשלומי המשכנתא וגם את הריבית על ההשקעה שלנו.

3. כניסת המשקיעים:

לאחר ששילמנו את ה-$55,000 והעברנו את הבית לבעלותנו, הסיכון קטן משמעותית.

בשלב זה, אנו מזמינים משקיעים להשקיע 95% מהסכום בתשואה שנתית של 12%-14%. לדוגמה, השקעה של $50,000 שמניבה $6,000 בשנה – עם תשלום רבעוני של $1,500 ובסוף השנתיים החזר מלא של הקרן.

4. לאחר שנתיים:

חורחה משפר את דירוג האשראי, ממחזר את המשכנתא ומשלם לנו את הקרן, והבית חוזר לבעלותו המלאה. אם חורחה אינו מצליח לשלם, אנו מוכרים את הבית יחד איתו ומחזירים את ההשקעה למשקיעים.

אז למה לדעתי, זו השקעת הנדל”ן הכי בטוחה היום:

השוק, המחיר, המוכר והדייר, הכל צפוי עכשיו אני אפרט…

1.השוק: אחרי שרכשתי נדל”ן באפריקה ב- 2010 והפסדתי את המכנסיים אני יודע להעריך שני דברים בשוק האמריקאי: הראשון זה השקיפות של “הטאבו” מכל מקום בעולם והשני זו מערכת משפטית צפויה, מוסדרת מובנת באנגלית שלא צריך לשלם בה שוחד.

2. המחיר: אנחנו רוכשים נכסים במצב טוב, בחצי מחיר! גם אם השוק יתרסק ב-40% עדיין המשקיעים ישנים טוב בלילה.

3. המוכר: מכיר כל משקיע באופן אישי ומודה לאל שעד עכשיו, אף אחד מהמשקיעים שהשקיע דרכי לא הפסיד כסף.

4.הדייר: בבית יש כבר דייר ששילם משכנתא במשך שנים ויצר אקוויטי של מעל 100 אלף דולר בבית והוא יעשה ככל יכולתו לשלם כדי לרכוש חזרה את הנכס גם אם בבית ממול השכירות תהיה חצי מחיר, כי הפחד להפסיד את הזכויות שלו ענק.

5. הכל צפוי: יבוא “הארד מני לנדר” ויגיד, המודל שלי יותר בטוח, אני מלווה רק 80% ואני תמיד מחכה למכירת הבית…לדעתי כשסה”כ ההלוואות על הבית הוא עד 60% ויש מרווח של $100,000 זה יותר בטוח מאשר הלוואה לפליפ ב-80%.

מחר נעסוק בהבדל בין משקיע ווינר שמוכן ומצפה למשקיע לוזר שמגיב למשבר הבא וגם נשתף בדרך ייחודית להשקיע בזהב ופורקלוזר יחד!