רני תמרי #יזםהשבוע יום ג’ פוסט 3
הי חברים,
כאן Rani Tamari
ואנחנו כבר ביום שלישי, 14/10/25
כמו שהבטחתי ביום ראשון, הנושא:
המשכנתא האמריקאית המופלאה!
קצת מושגים:
כשאני מדבר על המשכנתא האמריקאית,
אני מדבר על משכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה,
כאשר הקרן לא צמודה למדד,
וניתן להחזיר את ההלוואה לפני תום התקופה,
בלי עמלות פירעון מוקדם.
היסטוריה היסטריה היסטריה
שנות ה 30
לפני הקמתה של Fannie Mae בשנת 1938,
מעל 55% מהאמריקאים שכרו את הבית בו הם גרים.
רוב ההלוואות עבור בעלי בתים היו הלוואות בלון ל 5 שנים.
כמעט כל בעלי החוב לקחו משכנתא חדשה #refinance בתום התקופה.
זה עבד יחסית בסדר עד המשבר של 1929,
בו הבנקים כבר לא יכלו לתת הלוואות.
תוך שנתיים ניתן היה לראות המוני בתים מעוקלים בכל רחביי ארה”ב.
רוזוולט
https://en.wikipedia.org/wiki/Home_Owners’_Loan_Corporation
ב 1933 רוזוולט הקים את HOLC כדי לעזור לאזרחים למחזר משכנתא.
המשכנתאות שנתן היו לטווח ארוך יותר ולא היו הלוואות בלון.
ב 1938 הממשלה מקימה את Fannie Mae
שמתחילה לבטח משכנתאות.
ה #MBS מומצא = Mortgage Backed Security
שנות ה 40 וה 50
1948: הקונגרס האמריקאי מאשר ל FHA
לתת משכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה לבתים חדשים.
1954: ההרשאה הורחבה כך שתכלול בתים קיימים
שנות ה 60
ב 1963, LBJ, אחד הנשיאים הגרועים,
הופך לנשיא בעקבות רצח קנדי.
באפריל 1968 כמה ימים לפני רצח #martinlutherking,
נחתם חוק זכויות האזרח.
חלק מהחוק הוא חוק דיור הוגן (FHA)
עד שנות ה 60 הייתה אפליה נגד שחורים בקבלת משכנתאות.
החוק בא לתקן את זה ואפליות אחרות.
באוגוסט נחתם חוק ה HUD של 1968
הנשיא לינדון ב. ג’ונסון התייחס לחקיקה הזו
כאל אחד החוקים המשמעותיים ביותר בהיסטוריה,
בשל היקפה ושאפתנותה.
המטרה: לבנות ולשקם 26 מיליון יחידות דיור,
6 מיליון מהן למשפחות בעלות הכנסה נמוכה.
ב 1968, יחד עם הקמתה של GNMA
החלו חברות לבטח משכנתאות.
לאחר כמה שנים החלו גם לסחור בביטוחים.
בשנת 1968 Ginnie Mae מספקת ערבות למשכנתא בפעם הראשונה.
נייר ערך מגובה משכנתא (MBS)
שנות ה 70
ב 1970, הממשלה הפדרלית אישרה ל Fannie Mae
לרכוש הלוואות קונבנציונליות (QM),
כלומר כאלו שלא מבוטחות על ידי ה-FHA, ה-VA או ה-FmHA,
ויצרה את Freddie Mac , כדי להתחרות ב Fannie Mae
ובכך לקדם שוק משכנתאות משני חזק ויעיל יותר.
באותה שנה, Fannie Mae הונפקה בבורסה
הערה חשובה
בשיאה, החברה Fannie Mae הייתה שווה 95 מיליארד דולר,
אם יותר מ 4 טריליון(!) דולר של נכסים בספרים שלה.
טירוף, לא?
משבר המשכנתאות הגדול 2008
המשבר ב 2008 לא היה משבר נדל”ן,
ולא משבר מניות. הוא היה משבר בשוק המשכנתאות.
ב 2008 שוק המשכנתאות האמריקאי קורס,
סוחף איתו את שוק הנדל”ן האמריקאי,
ואת רוב הכלכלה העולמית.
השקר נחשף.
אין כאן שוק קפיטליסטי בעולם המשכנתאות.
לי זה עזר, אני לא מתלונן.
אני,כאמריקאי,
עם קרדיט סקור של 800,
ותלוש שכר שמן בהייטק,
קיבלתי משכנתאות נפלאות (פחות מ 5%)
הלוואות למשקיעים (ישראלים)
בשנת 2019,
כתגובה לרגולציה מגבילה שהחלה עשור לפני,
בנקים שהתקשו להתרחב בעולם ה QM,
החלו להציע הלוואות למשקיעים זרים,
כלומר Non-QM
Foreign National DSCR Mortgage
ההלוואה מבוססת על בסיס היכולת
של שכר הדירה לכסות את המשכנתא.
זו בדיוק המשכנתא שאני מתמחה בה.
הוצאתי כזו לעצמי לאחר שעזבתי את ההיטק,
ולא היה לי תלוש משכורת..
ניתן לקבל חצי מיליון שקל (152,000 דולר), ב 7%
התשלום הקבוע: 1,012 דולר בלבד!
קרן וריבית.
לא צריך חשבון בנק. לא צריך קרדיט.
זהו נס שחובה להשתמש בו.
המשכנתא האמריקאית המופלאה מאפשר לנו
לשים 30% על הבית, כל השאר הבנק מביא.
הקרן מאבדת מערכה עם האינפלציה
בזמן שכר דירה עולה עם האינפלציה.
הריבית קבועה לכל התקופה. כן, לשלושים שנה!
אם הריבית יורדת, ניקח הלוואה חדשה בתנאים יותר טובים.
אם הריבית עולה, הבנק נדפק ואנחנו הרווחנו/נעלנו.
פשוט פלא.
היום יש לי גם משכנתא מבנק לאומי.
מאז שלקחתי את ההלוואה, שילמתי תמיד בזמן,
אבל החוב השיקלי שלי עלה.
זה עצוב, אבל זה הגיוני.
הבנק לא סוחר במשכנתא שלי והוא מגן על עצמו.
אני זה שלא מוגן.
בנק לאומי מסובסד כי כולם יודעים שהמדינה תגבה אותו.
אולי זה טוב לבעלי מניות הבנק, אבל לא למלווים ובעליי הבתים.
אז אני יודע איזה זהב יש לי כשאני ממנף באמריקה.
ממשלת ארה”ב, ובראשה נדלניסט משוגע בשם טרמפ, לצידי.
מה אתם חושבים על המשכנתא האמריקאית?
מופלאה או לא?
רוצים ללמוד על ההיסטוריה?
אני ממליץ לעבור על התמונת.
וידאו קצר מ 2025: https://www.youtube.com/watch?v=DizP5aEuQKw
כתבה מ 2010: https://www.nbcnews.com/id/wbna37060487
ספרים באמזון:
- Guaranteed to Fail: Fannie Mae, Freddie Mac, and the Debacle of Mortgage Finance
- The Fateful History of Fannie Mae: New Deal Birth to Mortgage Crisis Fall
אתרים/בלוגים:
