#יזםהשבועעומר מנשה & דור פולק
#פוסטמס׳5- העסקה שלימדה אותנו איך הופכים בלגן, חובות וגירושין ל־190% ROE🔥
העסקה שנציג היום משקפת בעינינו בצורה הכי מדויקת את כל מה שדיברנו עליו בסדרת הפוסטים השבוע. בעסקה הזאת פגשנו הזדמנות גדולה לצד אתגרים לא מעטים ונדרשה מאיתנו היכולת להוכיח שאנו יודעים לסגור עסקאות מורכבות גם כשהזמן והתנאים לרעתנו.
העסקה הזאת הגיעה אלינו דרך הולסיילר שביססנו איתו יחסים טובים במשך תקופה והוא ידע במדויק מה הbuy-box שלנו כיזמים שמתמקדים בעסקאות מהסוג הזה.
הנכס הוא נכס בריקי משנת 2020 באזור חזק ומבוקש מאוד – mesquite 75181. הבית turnkey עם יתרת משכנתא של 265,000$ בריבית 2.65%! כשה- piti שהוצג לנו על ידי ההולסיילר הוא 2950$.
מה שהיה כאן מוזר בהתחלה עבורנו היה שהבנו מהר מאוד שיתרת המשכנתא בשיעור הריבית הקיים עליה לא יכול להיות שמייצר את הpiti שציין ההולסיילר – ולכן מיד ביקשנו כהרגלנו את מסמכי המשכנתא (mortgage statement) שזה שלב קריטי בכל בחינה וניתוח עסקה לעומק של sub2.
מהר מאוד הבנו מה בדיוק היה לנו מוזר – הpiti היה ״מנופח״ בעקבות אי תשלום של תשלומי המשכנתא והescrow וכתוצאה מכך המלווה ביצע להלוואה forced insurance וגם העלה את הpiti בעקבות אי התשלומים. מה שקרה זה שבמקום התשלום הרגיל של הpiti שעומד על 2150$ הpiti הזמני קפץ ל2950$.
יזמים אחרים שבחנו את העסקה ככל הנראה פסלו אותה על הסף כי ראו שב2950$ המספרים צפופים מדי, אבל אנחנו כשזיהינו על מה זה עומד הבנו מהר מאוד את גודל ההזדמנות ומה נדרש מאיתנו לעשות.
רק כדי שתבינו ותקבלו סדר גודל – מרקט רנט על הנכס הנ׳׳ל הוא 3150$ בעוד הpiti כפי שציינתי הוא 2150$ ושלא נדבר עוד האפשרות להשכיר בסקשיין 8 ששם המספרים קרובים כבר לאזורי ה3600$….(בית 4 חדרים).
המבנה הפיננסי של העסקה:
מחיר רכישה – 355,000$
יתרת משכנתא – 265,000$
חוב ״שקט״ על סך 40,000$ (חוב שהfha מכסה את חובות הלווה בעקבות אי תשלום, חוב זה נפרע אך ורק בסיום תקופת המשכנתא ולא צובר ריבית)
ו-down payment בגובה של 50,000$ שכולל בתוכו את הרכיבים הבאים:
אי תשלומי הלוואה, צבירת יתרת escrow שלילית ואי תשלום לhoa – חוב כולל של 38,000$
תשלום להולסיילר – 11,000$
כסף מזומן למוכרים – 1,000$
עד כאן הכל היה טוב ויפה.
חתמנו על החוזה, העברנו emd וקבענו סגירה ב22.10. לאחר תקופת זמן של תהליכים למול הטייטל הבנו כי העסקה תקועה מכיוון שמדובר בזוג שמתגרש והאישה לא מוכנה לחתום על החוזה כפי שהוא.
המועד של הסגירה עבר והטייטל ניסה להבין מהאישה האם ומתי היא מתכוונת לחתום לאחר מריחת זמן מצדה. כעבור שבוע לקראת סוף חודש אוקטובר הבנו מהטייטל שהמוכרת מסרבת סופית לחתום, ההולסיילר נאלץ לבטל את החוזה וכבר התייאש ממנה ואנו קיבלנו חזרה את הemd.
באותו רגע לצד תחושת ההחמצה הגדולה הבנו כי בפעם השניה בעסקה הזו נקלענו להזדמנות פז ולחלון זמנים שיכול להיות קריטי עבורנו ״להפוך את הקערה״ כפי שאנו אוהבים לומר. וכן אכן קרה…
מה עשינו? ביצענו ניתוח מעמיק של האופציות שעומדות לפתחם של המוכרים והמשמעויות עבורם במידה ויחליטו לא למכור את הנכס – חשוב לציין כי הנכס אמור היה ללכת foreclosure בתחילת דצמבר וניתנה למוכר ההזדמנות לשלם את כל החובות עד סוף נובמבר.
באותו הרגע שנפלה לנו ההבנה כי אין למוכרים יותר מדי ברירה וכנראה זה יושב על זה שהמוכרת רוצה לקבל עוד כסף בסגירה וקצת אפילו עושה ״דווקא״ לגרוש שלה החלטנו להרים שיחת טלפון ישירות לאישה.
במהלך שיחה של כ35 דק׳ הבנו מהם בדיוק הכאבים שלה – הגרוש לא מכר בזמן שהיא רצתה.. החובות נצברו… היא לא מבינה למה היא מוכרת נכס ששווה 420,000$ ובסוף נשארת עם 500$ בכיס. הבנו שזה יושב על נושא הכסף ועם כמה ממנו היא יוצאת מהסגירה.
ההזדמנות עבורנו כאן הייתה ש״חסכנו״ על הנייר את העמלה של ההולסיילר שעמדה על 11,000$. מה שאמרנו למוכרת זה שאנחנו כנים איתה ורוצים להגיע לעסקה ושכרגע עומד לפנינו חלון זמן מצומצם מאוד שאם נפעל במהירות כולנו נוכל להיות בwin-win. מה שהצענו לה זה 5,000$ יותר (זאת אומרת לצאת בסגירה עם 6,000$ במקום 1,000$) וביקשנו ממנה שתדבר עם בעלה ותבקש ממנו שהתנאי שלה יהיה שהיא תקח את כל הכסף בסגירה ככה שהיא תקפוץ מ500$ ל6000$ נקי – קפיצה דרמטית שחשבנו וידענו במקום מסוים שזה מה שיוביל לעסקה.
ומה קרה בעקבות השיחה? האישה הסכימה והציבה תנאים לבעל, הבעל שהבין שאין לו ברירה ושהוא מעדיף לצאת עם 0$ מאשר עם הפסד היה מוכן לחתום וכך אנו החתמנו אותם ישירות על חוזה ללא הולסיילר באמצע וחסכנו לעצמנו 6000$ !! העסקה נחתמה לבסוף באמצע חודש נובמבר כשבועיים לאחר חתימת החוזה ישירות למולם.
אז מהם המספרים הסופיים של העסקה?
מחיר רכישה -349,000$
שווי שוק – 420,000$ (71,000$ spread על בית turnkey וזה מצב נדיר בעסקאות קריאייטיב שבדרך כלל זה לא קיים ונרכש בmv)
שכירות: 3,100$
הוצאות חודשיות: 2,150$
תזרים חודשי לאחר הוצאות ניהול ותחזוקה: 485$
שחיקת קרן שנתית בגובה 7,200$!
תשואה על ההון העצמי בשנה הראשונה ( roe – כמה רווח הנכס מייצר ביחס לכסף שהכנסנו בפועל) – 84,020$ (71,000$+7200$+5820$) לחלק ההון ששמנו 44,000$ –
190.95% על הכסף בשנה הראשונה! ולא הזכרנו את הרכיב של עליית הערך.
תשואה על ההון העצמי לאחר השנה הראשונה – תזרים + שחיקת קרן:
5,820 + 7,200 = 13,020$ , ROE תזרימי:
13,020 / 44,000 = 29.5% תשואה שנתית!
זאת דוגמא לעסקה נדירה המגלמת בתוכה גם אקוויטי משמעותי מהיום הראשון של חיי העסקה, גם קאש פלואו משמעותי וגם שחיקת קרן וכמו שאנו אוהבים לקרוא לזה – להרוויח מלמטה, מהצד ולמעלה.
חשוב לציין שרוב עסקאות הקריאייטיב הן מוטות קאש פלואו ופחות אקוויטי – שזה רכיב מאוד חשוב באיזון וגיוון של פורטפוליו נכסים – לעתים גם כפי שניתן לראות בדוגמא זאת לסגור גם אקוויטי משמעותי ללא צורך בתהליכי השבחה.
מהם הדברים שחשוב להכיר ולשים לב בעסקה כזו? חשוב להיעזר באנשי מקצוע שיצמצמו את הסיכון לפגוש מקרה של Due on Sale Clause כגון:
TC -Transaction Coordinator שמתמחה ב-Sub2 – הוא דואג שהמסמכים יהיו מדויקים, שהטייטל לא יפספס liens על הנכס, שכל המסמכים הרלוונטיים ייחתמו ושהעסקה תיסגר נכון.
חשוב מאוד לסגור גם סוכן ביטוח שמתמחה בעסקאות כאלה ויוודא שהפוליסה מתעדכנת בהתאם.
להבין שלעתים במסמכי המשכנתא יש גילום של הנחות בשיעור המס על הנכס או עלייה בגובה ההחזר החודשי בעקבות אי תשלום מה שמשנה את פני העסקה לטוב או לרע.
לוודא שהבית אכן turnkey ולא נדרשים בו עלויות נוספות של שיפוץ מעבר לניקיון יסודי והעלאה לשכירות.
אז לסיכום, היום נתנו הצצה חד פעמית ונדירה לעסקה אחת אשר משקפת מנגנון שלם שנבנה מאחורי הקלעים. המסר שחשוב לנו להעביר כאן היום הוא – זאת לא תוצאה של מזל אלא של נחישות בלתי מתפשרת והיכולת לזהות הזדמנות ולתקוף אותה בצורה מדויקת ומהירה.
מחר נסכם את השבוע שעבר עלינו עם תובנות, ערך נוסף ובעיקר שאיפות ומטרות להמשך הדרך.
מוזמנים להצטרף לקבוצת ה-whatsapp שלנו creative finance community בה אנו חולקים תובנות, עדכונים, עסקאות, ניתוחי עסקאות ביחד עם הקהילה ובעיקר מדברים על כל מה שחם ורלוונטי בתחום.👇🏻👇🏻
https://chat.whatsapp.com/JgnJFwcrbuRAgwg9Eq6Vup?mode=hqrc
נתראה מחר!
