הרבה משקיעים זרים נכנסים לשוק הנדל״ן האמריקאי דרך עסקה ראשונה אבל עושים טעות כבר בשלב הבסיסי ביותר המבנה המשפטי.
הנה 5 סיבות מרכזיות למה עבודה עם LLC היא לא המלצה אלא חובה.
1️⃣ Asset Protection הגנה על הנכסים האישיים
ברגע שאנחנו משתמשים ב LLC על מנת לרכוש נכסים אנחנו מפרידים בצורה חד משמעית בין הנכסים והחובות האישיים שלנו לבין הפעילות העסקית והפעילות המוגבלת של החברה.
תחשבו על החברה בתור קופסת תפוחים כל התפוחים שבקופסה לא נוגעים בתפוחים שבחוץ ואם חלילה אחד התפוחים יחלה הוא לא ידביק את התפוחים שמחוץ לקופסה.
במילים אחרות כל LLC הוא תא משפטי נפרד.
אם קורה משהו בתוך החברה
* תביעה
* חוב
* בעיית דייר
* אירוע משפטי
האירוע מטופל ברמת החברה בלבד בגבולות הפעילות והנכסים שלה והוא לא מגיע לחשבון הבנק האישי לנכסים פרטיים נוספים להשקעות אחרות או לפעילות עסקית נוספת שיש לכם.
זו המשמעות האמיתית של Asset Protection לא חיסון מבעיות אלא בידוד שלהן.
2️⃣ הנהלת חשבונות נכונה הוצאות מוכרות וקיזוז הפסדים
LLC מאפשרת
* הנהלת חשבונות מסודרת
* הכרה בהוצאות כמו ריבית ניהול תחזוקה נסיעות ושירותים מקצועיים
* קיזוז הפסדים וגרירתם לשנים הבאות בהתאם לחוק
בלי LLC הדוחות מסתבכים מרווח הטעות גדל ובסוף העלות כמעט תמיד גבוהה יותר.
3️⃣ יכולת מינוף נקודת תורפה של משקיעים זרים
כאזרחים שאינם אמריקאים יכולת המינוף שלנו מאוד מוגבלת בלי חברת LLC.
בנקים מלווים פרטיים וגופי מימון מעדיפים לעבוד מול ישות אמריקאית בוחנים תזרים דרך חשבון חברה ודורשים מבנה ברור ושקוף.
LLC היא תנאי בסיסי כדי
* לקבל מימון
* למחזר
* לגדול מעבר לעסקה אחת
4️⃣ בנקאות
לאזרח שאינו אמריקאי ושלא נמצא פיזית בארה״ב לא תתאפשר פתיחת חשבון בנק מרחוק על שמו האישי.
הדרך היחידה שלנו לנהל חשבון בנק אמריקאי כרטיסים תשלומים והתנהלות פיננסית תקינה היא באמצעות חברה אמריקאית LLC.
אנחנו נפתח חשבון בנק לחברה חשבון עסקי ונתנהל איתו מרחוק.
5️⃣ מס FIRPTA מס במקור על מכירת נכס
FIRPTA הוא חוק אמריקאי Foreign Investment in Real Property Tax Act.
כאשר משקיע זר מוכר נכס נדל״ן בארה״ב מנוכה במקור מס של 15% מסכום המכירה כולו לא מהרווח אלא מהברוטו.
המס חל גם על חברות LLC בבעלות של משקיע זר יחיד.
היתרון המבני הוא שבחברות שמוגדרות כ partnership כלומר שותפות לא תמיד נדרש ניכוי של אותם 15% מגובה המכירה וההתנהלות הופכת להיות חכמה וגמישה יותר בכפוף למבנה ודיווח נכון.
לסיכום
השקעה טובה יכולה להפוך לבעיה יקרה אם המבנה לא נכון.
מבנה נכון לא מבטל מיסוי אבל הוא כן שולט בו מבודד סיכונים ומונע טעויות שקשה מאוד לתקן בדיעבד.
