# ابتدأ الاسبوع يوسي بيت يوسف # بوست 3
"إنه الصغير - سيكون كبيرًا" - قلب غوتا - قلب - "إنه كبير - سيكون صغيرًا"
لقد قلنا في منشور سابق "لم يعد يتم إنتاج المزيد من الأراضي"
لكن أقرب شيء إلى ذلك - هو إنتاج قطع أصغر - التقسيمات الفرعية
ينتج عن إنشاء قطع صغيرة ربحًا مشابهًا لـ "الكيمونو" الذي يشتري مخزونًا كبيرًا مما يفصله "تاجر الجملة" إلى أجزاء صغيرة ويبيعها بربح.
هناك نوعان رئيسيان من التقسيمات الفرعية الكبيرة والصغيرة أو في اللغة المهنية التقسيم الفرعي الرئيسي أو التقسيم الفرعي للقطاع الذي يسمى أيضًا Landdivisin ، وقد تختلف الأسماء من بلد إلى آخر وهناك بعض التقسيمات التي تقسم حسب مساحة المنطقة أو عدد قطع الأراضي - من أجل التبسيط دعنا نبقى مع الرائد و مانور.
يكمن الاختلاف في مستوى التعقيد ومستوى المخاطر ، ويتطلب تقسيم الرائد تخطيط الطرق والأرصفة وما إلى ذلك. والموافقة عليها خاضعة لعدد كبير من اللجان وبالتالي فهي تستمر لفترة أطول والاستثمار المالي أعلى.
نظرًا لأن القوانين تختلف من بلد إلى آخر - إذا كنت ترغب في الانخراط في هذا المجال - فحاول العثور على البلدان التي تقوم بتسهيل الأمر
مثال: توزيع 20 فدانًا في كاليفورنيا يكلف أموالًا أكثر وتستغرق عملية الموافقة وقتًا أطول بكثير من ولاية تكساس ، بينما في كاليفورنيا هناك حاجة إلى جلسة استماع عامة - في تكساس غير مطلوب لـ 20 فدانًا.
كيف تقترب وكيف تبدأ؟ (الموضوع معقد لمشاركة واحدة) لكنني سأحاول تبسيطه إلى 8 خطوات:
1. ابحث عن السوق الذي يناسبك للعمل في (الولاية والمقاطعة التي تجعلها أسهل وليس مرهقة)
2. حدد المعايير الخاصة بك - وابحث عن المنطقة المناسبة للتقسيم
3. اختبار البرمجة الأول (ما هو الحد الأدنى لمساحة الأرض التي يمكن بناء منزل عليها وفي أي منطقة ، يُسمح باختبار الكثافة - كم عدد المنازل المسموح لها بالدخول إلى المتسلل ؟، اختبار العرض الأمامي - الحد الأدنى للعرض المطلوب أمام الطريق ، وهي أهم الاختبارات الأولية ، أي انحراف سيؤثر على الشخصية. التقسيم والربح / الخسارة ممكنان وبالطبع السؤال هو - هل سيكون هناك طلب؟)
4. اختبار البرمجة الاقتصادية
5. اجتماع مبدئي مع قسم التخطيط (الهدف - اختبار البرمجة التي اختبرتها والموافقة عليها - يُنصح بإرفاق فريقك المحترف
6. إنشاء فريق معالجة (يجب أن يشمل فريقك: مساح معتمد و / أو مساح مدني ، ويفضل أن يكون سمسار عقارات يعرف المنطقة جيدًا وخبيرًا في الأراضي ، ومدير مشروع محترف - سيوفر لك الوقت للدراسة الذاتية على وجه الخصوص في البداية ، محام محترف قد يساعدك بشكل أساسي في جلسات الاستماع العامة)
7. إعداد المخططات (التقسيم الفني إلى قطع أراضي).
8. الاجتماع المسبق لتقديم الموافقات (إحضار خطة كاملة وتأكد من اللجنة أنه لا يوجد شيء مفقود ، وتأكد من العملية والجداول الزمنية - لا نريد أن يفوتنا أي شيء ، نود الحصول على تفاصيل النفقات والرسوم المطلوبة تابع - حتى لو لم يعد من الممكن أن تكون هذه المدفوعات علينا.)
بعد هذا الاجتماع ، يجب إعداد الطلب ، وإذا قمنا بذلك وفقًا للكتاب - فهناك حالة للموافقة على البرنامج وتخرج الخطة لجلسة استماع عامة (عادةً ما تمر جلسة الاستماع بشكل إيجابي) ثم يتم استلام الموافقة ومسجلة في كتب الحي.
يمكن أن تستغرق العملية حوالي عام أو أقل - اعتمادًا على الولاية والمقاطعة ، إذا لم تكن قد أعدت الخطة كما هو مطلوب ، فقد تستغرق وقتًا أطول أو حتى تتأخر.
نصيحة: كجزء من الفحص التمهيدي ، ستتحقق مما إذا كان قد تم تقديم طلبات مماثلة في الماضي والتحقق - لماذا تم رفضها؟
في هذه المرحلة ، من الممكن بيع المشروع لشركة تطوير ستقوم بالأعمال الفعلية للبناء بما في ذلك التصاريح وخطط البناء أو مواصلة العملية بشكل مستقل ، أعتقد في هذه المرحلة أن استمرار العملية تمت كتابته في منشور بواسطة Il أعضاء السعر كرجال أعمال هذا الأسبوع لذا لن أخوض في التفاصيل هنا.
خيار آخر هو بيع أجزاء من المشروع لمختلف المقاولين.
كلما أخذنا في المشروع أكثر من المال والوقت ، زادت الأرباح التي نحققها
أنا شخصياً أفضل تقصير الوقت ، وجني أموال أقل ، ولكن التزم الهدوء وتجنب الصداع.
وتمرير الصفقة
أرفق صورة لمنطقة هي حاليًا في مراحل التخطيط الأولية - وهي أيضًا مرحلة يمكن إخراجها ونقلها إلى مطور آخر مقابل عمولة ليست سيئة مثل البيع بالجملة.
-------------
قناتنا على YouTube:
https://www.youtube.com/channel/UCliNShPg9cVs5HIz3kRbe3g
يمكنك الاتصال بنا على الموقع - لدينا أكثر من 10,000 مقالة في 12 لغة:
www.ForumNadlanUSA.com
أو انضم إلى مجموعة Facebook -
اللغة العبرية:
الإنجليزية:
واحصل على تحديثات تعليمية أسبوعية حول سوق العقارات في الولايات المتحدة الأمريكية: