# رائد أعمال الأسبوع غال شماكلر # Post 4
لذلك عدت إلى أوستن تكساس حيث أعيش.
أوستن مدينة مذهلة، والأسرع نموًا في مجال العقارات في السنوات الأخيرة، إنها حقًا مدينة ممتعة للعيش فيها.
فلماذا لا تفعل العقارات في أوستن ؟؟
هذا هو السؤال الذي طرحته علي كثيرا. وخاصة الأصدقاء من البلد الذين سمعوا عن كيفية تطور أوستن وأنها وادي السيليكون التالي.
هذا صحيح حقا.
مشكلة القصة أنني أبحث عن شيء آخر. أنا أبحث عن التدفق النقدي.
أوستن مدهشة بالنسبة للزيادة في القيمة ، لكن العوائد هناك في منطقة 4 في المائة (الحد الأقصى - بعد النفقات مباشرة) إذا تمكنت من القيام بإعادة تمويل كاملة ، كما تحدثت في المنشور السابق ، سأصل إلى حالة التدفق السلبي.
وهذا ليس نموذج العمل الذي أستهدفه.
إذن ما هي خطتي بالضبط ؟؟؟
أريد شراء عقارات ذات عائد مرتفع.
في كثير من الأحيان يرتبط العائد المرتفع بالمخاطر. أيهما صحيح.
فكيف تحدد المخاطر ؟؟
نحن نعمل في منطقة الفئة C.
طريقتنا لتأمين الإيجارات والعقارات هي إجراء فحص صارم للخلفية، وأخذ الشهر الأول والشهر الأخير وكذلك الوديعة.
بالإضافة إلى ذلك، نحاول أن نجعل 50 بالمائة من الإيجارات تأتي من الولاية من خلال برامج مثل Sexin 8 والمحاربين القدامى.
في بعض الأحيان تكون هناك مشاكل ويكون المستأجرون أكثر صعوبة ، ولكن بمجرد أن نفهم أنهم بشر ، مثلنا تمامًا ونعاملهم باحترام ، فإننا عادة ما نحصل على مستأجرين جيدين سيبقون لفترة طويلة.
في الواقع، لدينا معدل شغور قدره 5 بالمائة فقط. مما يعني أن المستأجرين لا يغادرون ويعطون أيضًا المزيد من أنفسهم لأننا نعطيهم بنفس العملة.
فكيف حصلت على هذه الخصائص؟؟
لذلك أدركت أن أوستن ليست مناسبة لي وبدأت في البحث عن أفضل سوق لخطة عملي.
هكذا وصلت إلى هيوستن.
لم أكن أعرف أي شخص في هيوستن كان يعمل في مجال العقارات ولم أكن أعرف أي شخص يفعل ذلك ، لقد بحثت للتو على Facebook.
نعم، هناك العديد من الأشياء الإشكالية على هذه المنصة، لكنني أستخدمها بشكل أساسي لاستهلاك المعلومات.
وهذا بالضبط ما أفعله في هذه المجموعة.
هكذا يجب أن أكون شريكي في هيوستن سحر.
رجل رائع شارك في العقارات لسنوات عديدة في هيوستن ورأيت أنه كتب في "Entrepreneur of the Week" في هذه المجموعة. لذلك التفت إليه للتو. التقينا وعلى الفور حصلنا على الكيمياء.
بدأنا العمل.
لقد بحثنا في الكثير من العقارات للاستثمار المشترك وكان السوق صعبًا للغاية وتنافسيًا. لذلك قلت لسحر، دعونا نقوم بالبيع بالجملة.
لقد درسنا المجال وبعد 3 أسابيع قمنا بالفعل بعقد أول صفقة لنا وحصلنا على 20 ألف دولار منها.
لقد كان مذهلاً، وقبل كل شيء، قدم لنا دليلاً على المفهوم (لقد فهمنا أنه يعمل).
بدأنا في الجري
في البداية قمنا بإجراء المكالمات بأنفسنا، والآن لدينا بالفعل هواتف تتصل بالبائعين وتبرم الصفقات.
لكني ... أردت تجميع أكبر عدد ممكن من الأصول.
لذلك واصلنا البيع بالجملة في هيوستن.
بعد بضعة أشهر، سافرت بالطائرة إلى جاكسونفيل مرة أخرى، حيث كنا نتعامل أنا وشاي، صديقا طفولتي، في العقارات لمدة 3 سنوات.
وعلى عكس رحلتي الأولى إلى هناك، أصبحت لدي الآن فكرة واضحة عما أريد أن أفعله.
فتحت لهم مجال البيع بالجملة ، الشيء المدهش فيه ، أنك في الواقع في مقعد السائق.
يمكنك بيع العقد على الصفقة كما هو الحال عادة في البيع بالجملة ، يمكنك شراء الصفقة وبيعها في السوق (ممكن أيضًا بقرض تجسيري وبعد ذلك ستكون أقل من جيبك) ، يمكنك شراء الأرض والبناء ويمكنك ببساطة تجميع الأصول.
الشيء الرئيسي هو الحصول على صفقة جيدة.
إنه أمر صعب وشاق ويتطلب الكثير من العمل والاستثمار، ولكن بمجرد حدوثه، فإن السماء هي الحد الأقصى.
لذلك بدأنا العمل وإصدار الحملات من أجل السماح لنا بشراء أكبر عدد ممكن من العقارات ذات العائد المرتفع وتلك التي يمكننا إعادة تمويلها بالكامل.
هذا هو نموذج أعمالنا.
شراء العقارات بما يصل إلى 70 في المائة من سعر السوق، والحصول على الأموال الصعبة التي ستسمح لنا بشراء العقارات عندما يتم تمويل 80-90 في المائة من قبل مقرض خاص (بسعر فائدة مرتفع إلى حد ما) وبعد 3-4 أشهر انتقل إلى نفس المقرض وإعادة التمويل بسعر فائدة منخفض. (وأسعار الفائدة اليوم منخفضة تاريخياً في الولايات المتحدة).
عندما تفكر في الأمر إذا حصلت على تمويل بنسبة 4 بالمائة وكان التضخم 4 بالمائة، فإنك تحصل في الأساس على أموال مجانية.
بالإضافة إلى ذلك، عندما تحصل على تمويل في الولايات المتحدة وتستخدمه بحكمة، يمكنك الوصول إلى وضع لا تدفع فيه الضرائب.
إنه أمر مثير للسخرية حقًا، ولكن في سوق رأسمالية مثل الولايات المتحدة، تحتاج إلى فهم كيفية عمل المال وكيف يمكن استخدامه بأفضل طريقة.
يقول وارن بافيت دائمًا إن سكرتيرته وتلميذه يدفعان ضرائب أكثر مما يدفعه.
لقد قمت بالبحث قليلاً عن المواضيع التي تثير اهتمامي، لكننا سنعود إلى البيع بالجملة.
ما أفعله بالفعل في هيوستن وجاكسونفيل هو ببساطة أن يأتي أولاً للبائعين الذين يريدون حقًا بيع العقار وأسمح لهم بالوقت والراحة.
لذا، إذا كان العقار يستوفي معاييري، فإنني أشتريه، وإذا لم يكن كذلك أبيعه. الشيء الأكثر أهمية هو أن لدي طرقًا عديدة للخروج، وكما قلت، أنا بالفعل في مقعد السائق.
لذلك هناك صفقات أفضل وأقل جودة. هناك الكثير من الصداع في التعامل مع الهواتف التي تناسبك ، مع البرامج التي تسبب المشاكل ، مع البائعين ، والمشترين ، وشركات الملكية ، مع الكثير من المزالق غير المتوقعة.
لكن في النهاية، في النهاية، لا أعتقد أن هناك أي شيء مربح مثل هذا.
بالإضافة إلى ذلك، من المهم ملاحظة أن اختيار الشركاء أمر بالغ الأهمية وهو المفتاح لأي عمل تجاري.
لدي شركاء من ذوي الخبرة الذين أثق بهم.
أنا أتعلم منهم ويتعلمون مني. كل شخص يحضر دوره إلى الطاولة وهذا هو الشيء الأكثر أهمية.
بالنسبة لأولئك الذين تعرضوا للحرق من قبل شركاء مثيرين للمشاكل في مجالات أخرى، فإن اختيار الشريك أمر بالغ الأهمية.
وفي المقالة القادمة سأقدم أمثلة على صفقتين قمت بها، واحدة أفضل والأخرى أقل جودة وما تعلمته منها.
في الصورة جاكسونفيل مدينة الأضواء؟
أتمنى أن تستمتعوا ونراكم في المشاركة الخامسة :)
يحب
موجة