5 kumu ʻaʻole mākou e ʻike i ka hāʻule ʻana o ka mākeke hale i kekahi manawa koke

שוק הדיור מתייצב ב-2023, לא קורס. הנה חמש סיבות שלא נראה בקרוב קריסת שוק הדיור.

זו הייתה רכבת הרים בשוק הדיור בשנים האחרונות ללא מחסור בחדשות על מחירי שיא, משא ומתן שערורייתי (כמו עסקאות במזומן ומכוניות), ושאלות אם יש בועה ואם היא תתפוצץ. המטוטלת נדדה משוק של קונים לשוק של מוכרים, כאשר השפעות המגיפה שינו את ההתנהגויות של אנשים. משפחות החלו להרגיש צפופות לאחר שחסות במקום במשך יותר משנה, בעיות בשרשרת האספקה העולמית התגברו, והריבית הנמוכה אז החלה לטפס.

למרות שראינו את העלייה החדה במחירי הדירות משתטחת מעט משנת 2022, השפל הזה לא יתקן את עצמו לחלוטין לרמות שלפני המגפה. 

מדד מחירי הבתים העדכני ביותר של Case-Schiller, אחד המדדים המובילים של מחירי הנדל”ן למגורים בארה”ב, הראה שמחירי הבתים ירדו ברבעון לעומת רבעון, אך עדיין גבוהים ב-7.7% מאשר לפני שנה. ראוי לציין שעונתיות משחקת תפקיד גם כאן, כך שאנו רואים כרגע כמה מחירים נמוכים מעט בהתחשב בתקופת השנה.  

אז כן, אנחנו עדיין במשבר סבירות ולא סביר שנראה את צניחת שוק הדיור המלאה – שלא לדבר על קריסת שוק הדיור – בשנת 2023. הנה הסיבה.

1. בעלי בתים לא ששים למכור

ראינו את זה בצורה אנקדוטית כשבעלי בתים מגיעים לספליטרו כדי לגשת להון הביתי שלהם במקום למכור. כעת הנתונים יצאו: מינואר 2023 מכירות הבתים הקיימים בארה”ב ירדו ב-34% בהשוואה לינואר 2022, לפי איגוד המתווכים הלאומי. זוהי הירידה החודשית ה-12 ברציפות במכירות בתים קיימים. 

לבעלי בתים יש מוטיבציה נמוכה למכור מכיוון שרבים נעולים על משכנתאות בריבית נמוכה ואינם רוצים לוותר על שיעור זה כדי למכור ולרכוש מחדש בית יקר יותר עם ריבית משכנתא גבוהה יותר. עם עלות סבירות בשפל של כל הזמנים, בעלי בתים מוצאים דרכים לגשת להון העצמי הביתי שלהם לפרויקטי שיפוץ שיתאימו טוב יותר לצרכיהם. בעלי בתים גם משתמשים בהון העצמי המוגדל שלהם כדי לרפד חשבונות פרישה וחיסכון, לשלם חובות בכרטיסי אשראי בריבית גבוהה ולהשלמת הוצאות מחיה ככל שהאינפלציה גדלה. 

2. זמינות האשראי מצומצמת במיוחד, והרגולטורים הסירו מוצרים פיננסיים פגומים

שוק הדיור צפוי להישאר חזק, בעיקר בשל זמינות האשראי המוגבלת הנוכחית. זהו ניגוד משמעותי למצב בשנת 2008, שבו קבלת הלוואות הייתה נגישה משמעותית ללווים. במהלך הזמן הזה, כמה מוצרי משכנתא לא בטוחים אפשרו לאנשים עם ציוני אשראי נמוכים לזכות בהלוואות, אך אלה סולקו מאז מהשוק. המשכנתא הקבועה ל-30 שנה היא המוצר העיקרי, המספקת אפשרות יציבה יותר ללווים ולמלווים. 

3. שיעורי עבירות המשכנתא נמוכים

שיעורי עבירות המשכנתא – כאשר בעל בית מאחר בתשלום המשכנתא הנדרש – נמוכים כיום. הסיבה לכך היא שמלווים אינם מלווים ללווים עם ציוני אשראי גרועים. הם מלווים רק לאלה עם ציון אשראי גבוה, הקשור לנקודה מס’ 2 על מוצרים פיננסיים פחות מסוכנים בשוק. המשמעות היא שאיכות ההלוואות טובה יותר מבעבר, מה שמתאם ישירות לשיעורי ברירת המחדל.

4. ההון העצמי של הבית נמצא בשיא של כל הזמנים, מה שאומר שעיקולים לא מגיעים

לבעלי בתים יש כמות מדהימה של הון עצמי של בתים בהשוואה לשנת 2008, מה שמעמיד אותם במצב כלכלי טוב ומאפשר להם למכור את הנכס שלהם ברווח. על פי דו”ח Home Equity של CoreLogic, אנשים עם משכנתאות עומדות בארצות הברית חוו עלייה של 15.8% בהון במהלך הרבעון השלישי של 2022. בממוצע, הלווים ראו רווח של 34,300 דולר בהון באותה תקופה.

נתונים מ-Yardeni Research מראים סכום שיא של 29.6T $ מהון הבית בארה”ב. 

הון עצמי מצטבר זה עוזר לבעלי בתים למנוע עיקולים. מכירות במצוקה – עיקולים ומכירות שורט – היוו 1% מהמכירות בינואר, זהה לחודש שעבר ולפני שנה, לפי ה-NAR. 

5. שוק הדיור מורעב למלאי 

במהלך השנים האחרונות, הביקוש מחוסר מלאי היה אחד הגורמים שהניעו את העלייה במחירי הבית. עוד בשנת 2008, במהלך משבר הדיור, רבים מבוני בתים זעירים יצאו מעסק, והבניינים החדשים צנחו. מבנים חדשים החלו לתפוס שוב, אך המחסור בשרשרת האספקה העולמית העלה את העלות של חומרי בנייה כמו עץ והאט את ההתקדמות.

רישומי בתים חדשים נמצאים בשפל שיא, על פי דוח מגמות הדיור של Realtor.com בינואר, שהראה כי רישומים חדשים ירדו בכ-5% משנה לשנה בינואר. בהשוואה לירידה של 21% בחודש הקודם ולירידה של 17.2% בנובמבר, שיעור הירידה הנוכחי נמוך משמעותית. למרות השיפור הזה, רישומים חדשים עדיין מפגרים ב-25% אחרי הרמות שלפני המגפה בין 2017 ל-2019.

עם זאת, ראינו את סנטימנט הבנאים עולה.

בגלל מלאי נמוך וביקוש גבוה, שילוב של דברים יצטרכו לקרות כדי שהמחירים יצנחו.

מכיוון ששוק הנדל”ן רעב למלאי, יש ביקוש עצור משמעותי. לא סביר שנראה את העלייה במחירי הבתים אטית עם גורם יחיד כמו ריבית. סביר להניח שאינפלציה, סבירות, שיעורי ריבית, היצע וגורמים אחרים יצטרכו להשתלב במהלך השנה כדי לגרום למחירי הדירות לרדת.

אם לא יקרוס שוק הדיור, מה יקרה ב-2023?

הסנטימנט בשוק הדיור הולך וגדל, במיוחד בהשקעות במניות בתים. ראינו אופטימיות זהירה מצד חברות REIT מוסדיות שהוסיפו HEI לתיקים שלהם.

נמשיך לראות בעלי בתים ניגשים להון העצמי שלהם כדי לשלם חובות בריבית גבוהה, להתחיל בפרויקטים של שיפוץ או לרפד את חשבונות החסכונות והפנסיה שלהם. אנו רואים בעלי בתים שמחפשים לגשת להון העצמי הנבנה שלהם כדי להשיג חופש כלכלי ללא תשלומים חודשיים נוספים וללא חוב חדש בעוד ששוק הדיור נותר חם מהרגיל.