#יםמהשבוי Gal Shmukler #Príspevok 5
Začnime samozrejme tým najmenej dobrým:
Toto je dohoda v Jacksonville na Floride.
Kúpili sme nehnuteľnosť so 4 spálňami a XNUMX kúpeľňou.
Majiteľ nehnuteľnosti mal veľkú motiváciu predať. Začalo to na 65,000 80,000 dolároch. Hodnota nehnuteľnosti na trhu bola podľa našich prepočtov okolo XNUMX-tisíc. Mysleli sme si, že nehnuteľnosť bude vyžadovať malú rekonštrukciu.
Po dlhých rokovaniach sme uzavreli na 51,500 XNUMX.
Na papieri vyzerá všetko skvele.
Rekonštrukciu sme odhadli na 10,000 1200 dolárov, nehnuteľnosť prenajmeme za 8 za XNUMX bytov, potom prefinancujeme a vrátime peniaze.
Problém bol v tom, že sme obnovu neodhadli správne.
A keď chcete pracovať so Sexin 8, musíte vziať do úvahy, že existuje veľa kritérií, ktoré musíte splniť.
Prešli sme 3 hodnoteniami, ktoré nám trvali dlho. Zakaždým sme si vymenili ďalšie veci, o ktoré sme boli požiadaní. Zamilovali sme sa do nového dozorcu, ktorý nás zabil.
Okrem toho bola nehnuteľnosť problematická.
Po prvé, keď sú 4 izby, mali by ste očakávať veľkú rodinu. A veľká rodina potrebuje 2 toalety.
To znamenalo, že rodiny, ktoré sme chceli a chceli, neprišli ruka v ruke. A nerobíme kompromisy, pokiaľ ide o nájomníkov.
Nakoniec bola nehnuteľnosť prenajatá za 1000 15,000 dolárov a trvalo nám to dva mesiace a o XNUMX XNUMX dolárov viac, ako sme plánovali.
Tak čo som sa z toho naučil??
Neskáčte rovno pri každej príležitosti, ktorú máte, najmä ak ide o nehnuteľnosť, ktorú kupujete.
Keď dorazíte na poslednú čiaru, urobíte prísne testy, aby ste vedeli, že sa môžete vyhnúť väčšine bŕzd, ktoré prídu po ceste.
Pri renovácii vždy ponechajte priestor na chyby.
Najdôležitejšie je zostať vždy pokorný a pochopiť, že je stále čo učiť.
Urobil som dobrý obchod:
Toto je obchod, ktorý sme nedávno uzavreli a zahŕňal dlhú cestu a čakanie s predajcom, ktorý zmizol a vrátil sa.
O tejto dohode som už hovoril, ale myslím si, že sa z nej dá veľa naučiť, takže ju opíšem znova.
Pred 3 mesiacmi sme volali milému dievčaťu, ktoré chcelo predať mezonet. Pýtala si 150,000-tisíc.
Cena, ktorá nám už vyhovovala.
ARV (hodnotu po oprave) duplexu som odhadol na 160,000 3. (vždy uvádzam solídne odhady a radšej sa mýlim) Povedala tiež, že má na tej istej ulici ďalšie XNUMX mezonety.
Samozrejme som jej povedal, že sa radi pohneme so všetkými duplexmi, ale budeme musieť znížiť cenu na 120,000 480,000 za duplex. 4 XNUMX za všetky XNUMX.
Po ceste a dobrom vzťahu s ňou súhlasila so 480,000-tisíc za všetky mezonety.
Po tom, čo som už poslal zmluvu, mi zavolala a povedala, že o tom veľmi premýšľala a hoci má ešte jeden biznis, ktorému sa chce venovať a na spravovanie nehnuteľností vlastne nemá čas, rozhodla sa nechaj si duplexy a neposuvaj sa s nami vpred lebo jej to prinasa peniaze kazdy mesiac.
.
Napriek sklamaniu som nenaliehal a povedal, že sa vždy rád ozvem a poradím jej vo všetkom, čo bude potrebovať a vždy som tu, ak chce napredovať. Skúšal som sa ešte niekoľkokrát spojiť, ale videl som, že nemá záujem a po mesiaci som to vzdal. Poznamenal som si, že sa s ňou o šesť mesiacov porozprávam.
Po 3 mesiacoch sa ozvala a povedala, že chce s nami napredovať, aj keď má vyššie ponuky.
Dali sme to na zmluvu a po obhliadke sme to znížili na 400,000-tisíc. Bola veľmi šťastná a poďakovala nám, že sme jej ušetrili bolesti hlavy s riadením nájomníkov.
Bola to výhra pre všetky strany.
Nehnuteľnosti si necháme a prefinancujeme aspoň podľa LTV (loan to value) 640,000 75 na XNUMX percent podľa môjho odhadu.
Môžete ho samozrejme predávať veľkoobchodne a zarobiť viac ako 100,000 XNUMX.
Napriek tomu, aby som dosiahol finančnú slobodu, vždy budem radšej dostávať menej, ale časom zarábať viac.
Helander nám priniesol 90 percent pôžičky v ťažkých peniazoch, čo znamená, že sme na začiatku vložili asi 40-tisíc dolárov. (plus náklady na uzavretie).
Nájomné sme zvýšili z 3200 na 6000 dolárov.
Po 3 mesiacoch prefinancujeme. Dostaneme naše peniaze späť, plus 80 3200 $ podľa môjho odhadu a naďalej budeme generovať peňažný tok vo výške XNUMX XNUMX $ mesačne.
Návratnosť takejto veci je nekonečná plus, keďže sme peniaze už vrátili a stále vkladáme peniaze na účet.
Ak to urobíte správne, nemá to konca kraja. Vyžaduje si to veľa práce, vytrvalosti a zručnosti, ale ak to urobíte správne, môžete nahromadiť stále viac majetku a dosiahnuť finančnú slobodu.
Čo som sa naučil z tejto dohody?
1. Vždy urobte príťah. Po mesiaci som prestal volať a našťastie sa mi vrátila.
2. Sledovanie v našom biznise je receptom na 90 percent transakcií. Vždy by ste mali udržiavať dobrý vzťah s predajcom a dať mu vedieť, že sme tu vždy, aby sme vám pomohli.
3. Vedieť, že vždy existujú východiská. Ak by sme o obchod nemali záujem, vždy sme ho mohli predať.
4. Vždy sa pýtajte predajcov, či majú záujem predať alebo nie, či nemajú ďalšie nehnuteľnosti. (Budete prekvapení, keď zistíte, koľko predávajúcich vlastní ďalšie nehnuteľnosti, najmä pozemky, ktoré nepotrebujú a neverili, že ich bude chcieť niekto kúpiť).
5. Buďte dôslední a metodickí a nakoniec sa ponuky dostavia.
Na obrázku - roztomilé duplexy, ktoré sme zatvorili.
Dúfam, že sa vám páčilo a uvidíme sa pri mojom poslednom príspevku :)
Láska
mávať