Isatifikethi sokuXhasa iRhafu
Isatifikethi sokuXhasa iRhafu
# יזם השבוע פוסט 3
שלום לכל הפורום,
פוסט שלישי, היום נדון בתחום מעניין שנקרא Tax Lien Certificate.
ההגדרה של Tax Lien Certificate הינה: תעודת שעבוד מס, היא תעודת תביעה כנגד נכס שיש לו שעבוד שהוטל עליה כתוצאה ממסים על הקרקע שלא שולמו. תעודות שעבודים במס נמכרות בדרך כלל למשקיעים באמצעות הליך של מכרז. המכרזים מתקיימים רק במדינות המאפשרות מכירה פומבית של תעודות שעבוד אלו. כמו שציינתי בפוסט של אתמול ישנן מדינות בארה”ב שמאפשרות מכרזים אלו ויש שלא, תוודאו לפני שתיגשו למכרזים מסוג זה.
הטעות הנפוצה ביותר בתחום הינה חוסר הידיעה בהבדלים שבין תעודות שעבוד (Tax Lien Certificate) לבין תעודות מס (Tax Deed). ההבדל העיקרי והחשוב ביותר שבין שתיהן הוא בכך שבתעודת שעבוד (Tax Lien Certificate) אתה מחזיק בשיעבוד כנגד הנכס (Lien), עליו אתה מקבל ריבית מובטחת מהממשל באחוז מסויים שנקבע במהלך המכרז, לעומת זאת תעודת מס (Tax Deed) שהיא בעלות על הנכס מהרגע הראשון של המכירה.
כל מחוז בארה”ב למעשה מסתמך על בעלי הנכסים לשלם את המס שלהם בזמן, כך שהמחוז יוכל לשלם עבור השרותיים הציבוריים שהוא מספק כגון:
כיבוי אש, משטרה, בתי ספר, משכורות וכו’. כאשר בעל נכס לא משלם את המס שלו זה מעמיד את המחוז המקומי ואת הממשלה ב”מחנק” של מזומנים.
כיבוי אש, משטרה, בתי ספר, משכורות וכו’. כאשר בעל נכס לא משלם את המס שלו זה מעמיד את המחוז המקומי ואת הממשלה ב”מחנק” של מזומנים.
בנקודה הזו המשקיע נכנס למעשה “בנעליו” של בעל הנכס החייב ומלווה למחוז את הכסף בתמורה לקבלת ריבית מובטחת מראש שנקבעת במכירה הפומבית.
הלוואה זו נקראת Tax Lien Certificate.
הלוואה זו נקראת Tax Lien Certificate.
ישנן מדינות ומחוזות שנותנות עד 18% ריבית (מדינת אריזונה) או 24% ריבית (מדינת איווה) על הלוואה זו (למרות שזה מאוד קשה להשיג כזו ריבית כי יש קופצים רבים למכירות אלו). אם בעל החוב לא משלם את חובו בתקופה של עד שנה מהמכירה של תעודת השעבוד + הריבית שנקבעה לו, זה מה שנקרא Jackpot!!!!!! כמו בקזינו…..הנכס מוצע למכירה פומבית כתעודת מס (Tax Deed) ואז הוא מפסיד את הנכס לגמרי ולנו יש סיכוי לזכות בנכס בעלות מינימלית לשוויו האמיתי. זה הדבר הכי טוב שיכול לקרות כיוון שתעודת השיעבוד הינה בעלת עדיפות עליונה על גבי כל חוב אחר שקיים על הנכס כולל משכנתא וכו’.
אתה מקבל את הנכס ללא שיעבודים כלל, באנגלית זה נקרא – FREE AND CLEAR, MORTGAGE FREE.
אתה מקבל את הנכס ללא שיעבודים כלל, באנגלית זה נקרא – FREE AND CLEAR, MORTGAGE FREE.
אגב הסטטיסטיקה אומרת שכמעט 95% – 97% מבעלי החוב משלמים את החוב כולל הריבית ורק 3% – 5% מהנכסים מגיעים למכירות פומביות.
הבנקים בארה”ב גילו את כוחן של תעודות שעבוד אלו ולמעשה משקיעים הרבה מאוד כסף ומאמצים להשתתף במכירות האלו. לדוגמא:
כאשר אנחנו באים לבנק ומפקידים אצלם כסף בתכנית חיסכון הם נותנים לנו אולי 1% ריבית על הכסף…
הם לוקחים את הכסף ומשקיעים אותו בתעודות שיעבוד ומקבלים הבטחה של 4% ריבית על ההלוואה שלהם למחוז ובכך מרוויחים על הגב שלנו 3% בקלות
(שלא לדבר על יותר מכך במחוזות שנותנים יותר מ 4% כגון אריזונה..)… הזוי אך מאוד אמיתי.
כאשר אנחנו באים לבנק ומפקידים אצלם כסף בתכנית חיסכון הם נותנים לנו אולי 1% ריבית על הכסף…
הם לוקחים את הכסף ומשקיעים אותו בתעודות שיעבוד ומקבלים הבטחה של 4% ריבית על ההלוואה שלהם למחוז ובכך מרוויחים על הגב שלנו 3% בקלות
(שלא לדבר על יותר מכך במחוזות שנותנים יותר מ 4% כגון אריזונה..)… הזוי אך מאוד אמיתי.
מה נותר לעשות עכשיו, להחליט שזה מה שאתם מעוניינים לעשות, למצוא את המדינה שמתאימה לכם וללמוד את העסק מאנשי מקצוע מקומיים כי אחרת, אל תיגשו למכרזים.
שוב, כי בלי אנשי מקצוע אתם תפסידו את כספכם ולא זו המטרה שלנו.
שוב, כי בלי אנשי מקצוע אתם תפסידו את כספכם ולא זו המטרה שלנו.
קוריוז קטן ואמיתי לגבי מדינת פלורידה…. עד לפני כשלוש שנים בחור חכם פתח כ 200,000 חברות LLC במדינה,
ואת כולן הוא היה מכניס למכרזים של תעודות שעבוד, בצורה זו הוא היה הזוכה הוודאי בכל מכרז.
מיותר לציין שהבחור עשה מליונים!!!!!, כיום חסמו את האופציה הזו ועל כן יש יותר סיכוי לזכות.
ואת כולן הוא היה מכניס למכרזים של תעודות שעבוד, בצורה זו הוא היה הזוכה הוודאי בכל מכרז.
מיותר לציין שהבחור עשה מליונים!!!!!, כיום חסמו את האופציה הזו ועל כן יש יותר סיכוי לזכות.
הפוסט של מחר יעסוק ב – Overages מושג חשוב בתחום המכירות הפומביות.
עוד נקודה מאד מאד חשובה : כאשר הופכים להיות בעלים מאושרים של מציאה כזו צריך לזכור שהנכס לא יוכל להמכר במכירה “רגילה” בבוא היום… מכירת נכס מסוג זה תארך בממוצע 70 עד 90 יום …. (מנסיון אישי של למעלה מ 50 עסקאות מסוג זה בשלוש שנים האחרונות, במדינת פלורידה) ….מצטער להגיד אבל לא מומלץ בשום פנים….סוריי
ואוו..יש להוצאה לפועל הרבה מה ללמוד מאמריקה.
פתרון מושלם.
כל הכבוד על הפוסט
חיכיתי לפוסט הזה! תודה רבה על המידע הנהדר!!!