מישהו פה חייב להתחיל לדבר על המלך העירום… כולם מדברים לאחרונה על הירידה בהתחלות הבנייה, אבל משום מה מתעלמים מהגורם המרכזי לירידה הזו, והוא המצב ההזוי (!) שקיים כיום בארץ בתחום הרישוי. זוכרים את תיקון 101 שהיה אמור לייעל את התהליכים? אז זהו, שלא. מסתבר שלא מדובר בתיקון אלא יותר בתיקול, והמצב רק הולך ונעשה בלתי נסבל מיום ליום. האדריכלים מיואשים, עורכי הדין המומים, היזמים עוברים להשקיע בחו"ל, ואפילו מהנדסי הרישוי בוועדות חסרי אונים….
חייבים לעשות משהו כדי להכניס קצת שפיות ושיקול דעת לרגולציה של רישוי הבנייה. לטובת מי שלא ממש מתמצא, הנה כמה נקודות מתוך מצעד האיוולת של התחום, מדינת ישראל 2018:
1. תיק מידע רק לאחר תכנון:
תיק המידע, שנמסר למבקשים ע"י וועדות הרישוי, הוא מסמך מחייב אשר היווה לאורך השנים בסיס הן לביצוע עסקאות קנייניות והן לתכנון האדריכלי. בעקבות הרפורמה, את תיק המידע יכול להזמין רק עורך הבקשה (האדריכל). לשם כך הוא נדרש לתאר בפירוט בלתי סביר את התכנון המבוקש, כך שהוא למעשה יכול להזמין את תיק המידע רק לאחר שכבר ליקט את כל המידע בעצמו ולאחר שסיים את התכנון הראשוני של הפרויקט… אז למי ולמה בעצם מיועד המידע אם הפרויקט כבר מתוכנן? מדוע לא ניתן לקבל מידע מהימן לצורך ביצוע עסקאות נדל"ניות? ומדוע להפיל את האחריות על האדריכלים?
*ציטוט נבחר: "תשכחו מתיק המידע שהיה פעם, תיק המידע של היום כבר לא באמת אמור לתת לכם מידע…"
2. מסגרת הזמן לרשויות פועלת למעשה נגד היזמים:
החוק החדש מקציב לרשויות מסגרת זמן של 45 ימי עבודה למסירת תיק המידע (כשלושה חודשים קלנדריים). ומה קורה אם הוועדה לא עומדת בזמנים ולא מצליחה לספק את המידע בזמן המוקצב? מסתבר שהבקשה פשוט נסגרת ומתקבל "פטור" מתיק מידע… המתכנן והיזם נדרשים להחליט האם להתחיל מחדש את כל תהליך בקשת המידע, ולהמתין שלושה חודשים נוספים, או להמר ולהגיש בקשה להיתר ללא תיק מידע. אמנם האדריכל כבר השיג בעצמו את כל המידע הדרוש, אבל פה טמונה המלכודת: אין בידיו כל מסמך מחייב מהוועדה, ובמהלך בדיקת הבקשה הוועדה יכולה לבוא בדרישות שונות ומשונות שמעולם לא פורסמו ואף לפסול בגינן את הבקשה על הסף אחרי חודשים רבים של המתנה…
*ציטוט נבחר: "איך העזת להגיש בלי תיק מידע? אם רק היה לך תיק מידע היית יודע ש…"
3. חוסר עקביות ושינויים תכופים במדיניות:
התבעו"ת ומסמכי המדיניות מלאים בהנחיות לא ברורות, סותרות, לא ישימות, ובכאלה שניתנות לפרשנויות שונות. בחלק מהוועדות גם בוטלה בשנים האחרונות האפשרות להיפגש עם מהנדסי הרישוי להתייעצות לפני ההגשה, ואין את מי לשאול, אין עם מי לברר… גם אם המתכנן ביצע מחקר ותכנן בהתאם לתקדימים, מסתבר שהוועדה יכולה לדרוש אחרת… היא לא מחויבת להיות עקבית, ורשאית לשנות את המדיניות התכנונית סתם כך מבלי לפרסם או להתריע, גם אם התוצאה מבחינת היזם היא תכנון מחדש, עיכוב של שנים או הפסד של מליונים…
*ציטוט נבחר: "כן, בעבר זה אושר, אבל בדיוק בחודש שעבר מנהל המחלקה קיבל החלטה שהוא לא מאשר יותר לבצע…."
4. סירוב אוטומטי לבקשה במקום היתר:
תיקון 101 קובע לוחות זמנים קשיחים המחייבים את וועדות התכנון בתהליך הרישוי. אבל שוב, מה קורה אם הוועדה לא עמדה בלוחות הזמנים? גם אם הבקשה תקינה לחלוטין וראויה להיתר, מתקבלת החלטה אוטומטית: סירוב. עורך הבקשה והיזם נדרשים להחליט האם לעבור שוב את כל התהליך מההתחלה ולהמתין חודשים לבדיקה נוספת, או לגשת לוועדת ערר במחוזית, וגם שם להתעכב חודשים ארוכים. במקום שהליכי הרישוי יהפכו ליותר קצרים ויעילים, הם רק הולכים ונעשים יותר ארוכים ומסורבלים!
*ציטוט נבחר: "מצטערים, יש לנו כרגע עומס גדול של תיקים, ואחת הבודקות יצאה לחופשת לידה, אז אין לנו אפשרות לעמוד בזמנים… "
5. ההקלות שמסבכות את תהליך הרישוי:
כל מי שקיווה כי תיקון 101 יקטין את חוסר הוודאות באמצעות ביטול ההקלות והכנסת הזכויות לתוך התב"עות התבדה גם בנושא זה: התיקון לחוק לא אוסר או מגביל את השימוש בהקלות, ורבות מהוועדות אף מקשיחות במכוון את הוראות התב"עות, ומאפשרות לבקש במסגרת הבקשות להיתר עוד ועוד הקלות שעשויות לשפר את התכנון באופן ניכר, פשוט כדי להגדיל את ההכנסות מהיטלי ההשבחה. במקום לקבוע קריטריונים אחידים וברורים, חוסר הוודאות רק גובר, ובכל פרויקט היזם נדרש להמר, ולהקצות זמן רב ומשאבים רבים על פרסום, התנגדויות, עררים והיטלי השבחה…
*ציטוט נבחר: "אתם יכולים לבקש הקלה, אי-אפשר לדעת מראש האם היא תאושר…"
6. היטלי השבחה מחושבים רגע לפני קבלת ההיתר:
היטלי ההשבחה מחושבים על-ידי העיריות ממש רגע לפני קבלת ההיתר. לא קיימים קריטריונים מחייבים לגבייה ולא ניתן לברר את גובה ההיטל תוך כדי התהליך, למרות שמן הראוי היה לבצע את החישוב עם פרסום ההקלות או לכל המאוחר עם החלטת הוועדה. רק לאחר שהיזם עבר שבעת מדורי גהינום, ורגע לפני שהוא מגיע לקחת מהוועדה את ההיתר החתום, הוא נדרש לשלם היטל השבחה שגובהו (שמגיע לעיתים גם לסכום של מליוני שקלים) תלוי בהערכת השמאי שפועל מטעם העירייה. ניתן להגיש ערעור עם שמאות נגדית (ובד"כ ניתן לצמצם את גובה ההיטל בעשרות אחוזים) אבל המשמעות היא עיכוב של מספר חודשים נוספים לפחות. היזם הופך ללקוח שבוי, הוא כל-כך רוצה לקבל כבר את ההיתר, ונאלץ לשלם כל סכום שדורשים ממנו, גם אם הוא לא מוצדק…
*ציטוט נבחר: "לפני סיום הטיפול אנחנו לא יכולים להעביר את התיק למחלקת השבחה…"
וזה רק קצה הקרחון. במקום לטפל בשורש הבעיה, ולייצר יעילות ושקיפות בתחום הרישוי, במטרה לעודד יזמים ולהגדיל את ההיצע, מדינת ישראל עושה בדיוק את הפעולה ההפוכה (ותוך כדי היא עסוקה כידוע בהורדת סטנדרט הבנייה בפרויקטי "מחיר למשתכן", וגורמת לצעירים חסרי ממון להשקיע את כל מה שירוויחו אי פעם כדי להגריל חתול בשק…)
חברים, איך בשנת 2018 אנחנו נותנים לכל זה לקרות? לאן נגיע? ומה עושים כדי לשנות את זה??