מישהו פה חייב להתחיל לדבר על המלך העירום… כולם מדברים לאחרונה על הירידה בהתחלו…
מישהו פה חייב להתחיל לדבר על המלך העירום… כולם מדברים לאחרונה על הירידה בהתחלות הבנייה, אבל משום מה מתעלמים מהגורם המרכזי לירידה הזו, והוא המצב ההזוי (!) שקיים כיום בארץ בתחום הרישוי. זוכרים את תיקון 101 שהיה אמור לייעל את התהליכים? אז זהו, שלא. מסתבר שלא מדובר בתיקון אלא יותר בתיקול, והמצב רק הולך ונעשה בלתי נסבל מיום ליום. האדריכלים מיואשים, עורכי הדין המומים, היזמים עוברים להשקיע בחו"ל, ואפילו מהנדסי הרישוי בוועדות חסרי אונים….
חייבים לעשות משהו כדי להכניס קצת שפיות ושיקול דעת לרגולציה של רישוי הבנייה. לטובת מי שלא ממש מתמצא, הנה כמה נקודות מתוך מצעד האיוולת של התחום, מדינת ישראל 2018:
1. תיק מידע רק לאחר תכנון:
תיק המידע, שנמסר למבקשים ע"י וועדות הרישוי, הוא מסמך מחייב אשר היווה לאורך השנים בסיס הן לביצוע עסקאות קנייניות והן לתכנון האדריכלי. בעקבות הרפורמה, את תיק המידע יכול להזמין רק עורך הבקשה (האדריכל). לשם כך הוא נדרש לתאר בפירוט בלתי סביר את התכנון המבוקש, כך שהוא למעשה יכול להזמין את תיק המידע רק לאחר שכבר ליקט את כל המידע בעצמו ולאחר שסיים את התכנון הראשוני של הפרויקט… אז למי ולמה בעצם מיועד המידע אם הפרויקט כבר מתוכנן? מדוע לא ניתן לקבל מידע מהימן לצורך ביצוע עסקאות נדל"ניות? ומדוע להפיל את האחריות על האדריכלים?
*ציטוט נבחר: "תשכחו מתיק המידע שהיה פעם, תיק המידע של היום כבר לא באמת אמור לתת לכם מידע…"
2. מסגרת הזמן לרשויות פועלת למעשה נגד היזמים:
החוק החדש מקציב לרשויות מסגרת זמן של 45 ימי עבודה למסירת תיק המידע (כשלושה חודשים קלנדריים). ומה קורה אם הוועדה לא עומדת בזמנים ולא מצליחה לספק את המידע בזמן המוקצב? מסתבר שהבקשה פשוט נסגרת ומתקבל "פטור" מתיק מידע… המתכנן והיזם נדרשים להחליט האם להתחיל מחדש את כל תהליך בקשת המידע, ולהמתין שלושה חודשים נוספים, או להמר ולהגיש בקשה להיתר ללא תיק מידע. אמנם האדריכל כבר השיג בעצמו את כל המידע הדרוש, אבל פה טמונה המלכודת: אין בידיו כל מסמך מחייב מהוועדה, ובמהלך בדיקת הבקשה הוועדה יכולה לבוא בדרישות שונות ומשונות שמעולם לא פורסמו ואף לפסול בגינן את הבקשה על הסף אחרי חודשים רבים של המתנה…
*ציטוט נבחר: "איך העזת להגיש בלי תיק מידע? אם רק היה לך תיק מידע היית יודע ש…"
3. חוסר עקביות ושינויים תכופים במדיניות:
התבעו"ת ומסמכי המדיניות מלאים בהנחיות לא ברורות, סותרות, לא ישימות, ובכאלה שניתנות לפרשנויות שונות. בחלק מהוועדות גם בוטלה בשנים האחרונות האפשרות להיפגש עם מהנדסי הרישוי להתייעצות לפני ההגשה, ואין את מי לשאול, אין עם מי לברר… גם אם המתכנן ביצע מחקר ותכנן בהתאם לתקדימים, מסתבר שהוועדה יכולה לדרוש אחרת… היא לא מחויבת להיות עקבית, ורשאית לשנות את המדיניות התכנונית סתם כך מבלי לפרסם או להתריע, גם אם התוצאה מבחינת היזם היא תכנון מחדש, עיכוב של שנים או הפסד של מליונים…
*ציטוט נבחר: "כן, בעבר זה אושר, אבל בדיוק בחודש שעבר מנהל המחלקה קיבל החלטה שהוא לא מאשר יותר לבצע…."
4. סירוב אוטומטי לבקשה במקום היתר:
תיקון 101 קובע לוחות זמנים קשיחים המחייבים את וועדות התכנון בתהליך הרישוי. אבל שוב, מה קורה אם הוועדה לא עמדה בלוחות הזמנים? גם אם הבקשה תקינה לחלוטין וראויה להיתר, מתקבלת החלטה אוטומטית: סירוב. עורך הבקשה והיזם נדרשים להחליט האם לעבור שוב את כל התהליך מההתחלה ולהמתין חודשים לבדיקה נוספת, או לגשת לוועדת ערר במחוזית, וגם שם להתעכב חודשים ארוכים. במקום שהליכי הרישוי יהפכו ליותר קצרים ויעילים, הם רק הולכים ונעשים יותר ארוכים ומסורבלים!
*ציטוט נבחר: "מצטערים, יש לנו כרגע עומס גדול של תיקים, ואחת הבודקות יצאה לחופשת לידה, אז אין לנו אפשרות לעמוד בזמנים… "
5. ההקלות שמסבכות את תהליך הרישוי:
כל מי שקיווה כי תיקון 101 יקטין את חוסר הוודאות באמצעות ביטול ההקלות והכנסת הזכויות לתוך התב"עות התבדה גם בנושא זה: התיקון לחוק לא אוסר או מגביל את השימוש בהקלות, ורבות מהוועדות אף מקשיחות במכוון את הוראות התב"עות, ומאפשרות לבקש במסגרת הבקשות להיתר עוד ועוד הקלות שעשויות לשפר את התכנון באופן ניכר, פשוט כדי להגדיל את ההכנסות מהיטלי ההשבחה. במקום לקבוע קריטריונים אחידים וברורים, חוסר הוודאות רק גובר, ובכל פרויקט היזם נדרש להמר, ולהקצות זמן רב ומשאבים רבים על פרסום, התנגדויות, עררים והיטלי השבחה…
*ציטוט נבחר: "אתם יכולים לבקש הקלה, אי-אפשר לדעת מראש האם היא תאושר…"
6. היטלי השבחה מחושבים רגע לפני קבלת ההיתר:
היטלי ההשבחה מחושבים על-ידי העיריות ממש רגע לפני קבלת ההיתר. לא קיימים קריטריונים מחייבים לגבייה ולא ניתן לברר את גובה ההיטל תוך כדי התהליך, למרות שמן הראוי היה לבצע את החישוב עם פרסום ההקלות או לכל המאוחר עם החלטת הוועדה. רק לאחר שהיזם עבר שבעת מדורי גהינום, ורגע לפני שהוא מגיע לקחת מהוועדה את ההיתר החתום, הוא נדרש לשלם היטל השבחה שגובהו (שמגיע לעיתים גם לסכום של מליוני שקלים) תלוי בהערכת השמאי שפועל מטעם העירייה. ניתן להגיש ערעור עם שמאות נגדית (ובד"כ ניתן לצמצם את גובה ההיטל בעשרות אחוזים) אבל המשמעות היא עיכוב של מספר חודשים נוספים לפחות. היזם הופך ללקוח שבוי, הוא כל-כך רוצה לקבל כבר את ההיתר, ונאלץ לשלם כל סכום שדורשים ממנו, גם אם הוא לא מוצדק…
*ציטוט נבחר: "לפני סיום הטיפול אנחנו לא יכולים להעביר את התיק למחלקת השבחה…"
וזה רק קצה הקרחון. במקום לטפל בשורש הבעיה, ולייצר יעילות ושקיפות בתחום הרישוי, במטרה לעודד יזמים ולהגדיל את ההיצע, מדינת ישראל עושה בדיוק את הפעולה ההפוכה (ותוך כדי היא עסוקה כידוע בהורדת סטנדרט הבנייה בפרויקטי "מחיר למשתכן", וגורמת לצעירים חסרי ממון להשקיע את כל מה שירוויחו אי פעם כדי להגריל חתול בשק…)
חברים, איך בשנת 2018 אנחנו נותנים לכל זה לקרות? לאן נגיע? ומה עושים כדי לשנות את זה??
אני כעובדת וועדה מזדהה עם דברייך, מצד שני זה החוק וגם ידינו כבולות, אגב, אצלינו הבקשה מועברת מיד לאחר אישור הבקשה לבדיקת שמאי, ולא ברגע האחרון… לפני קבלת ההיתר.
צודקת
רישוי זמין
לא זמין
מערכת בירוקרטית
דנה כתבת כל כך נכון .
אני חושבת שחלק נכבד מהבעיה זה כתוצאה מהדברים הבאים:
1. פקידי הרישוי ברב המקרים הם אנשים ללא ניסיון בתחום- לא עבדו מספיק זמן בחוץ ואין להם מספיק ידע והבנה כדי לקחת החלטות ולהבין מה באמת מהותי לבדיקה.
2. אין לאף פקיד כולל מהנדס הועדה אחריות אישית על החלטה / הערה / עיכוב שהם לוקחים/גורמים
3. מי שמנהל בפועל את הועדות ולוקח את ההחלטות זה היועץ המשפטי , ולכן הרבה פעמים מתקבלות החלטות שהם בעי,ן זוית ופרשנות משפטית ולאו דווקא התכנונית.
פוסט מעולה
כל מילה בסלע .הכל נכון ויותר מכך .
מרצה מנחה והיועץ האקדמי של הקורס ״יזמות בבנייה למגורים״ שיחל בטכניון קמפוס שרונה ב-30.5.18
זאב
שלום לכולם
הכתבה של דנה כהן וישקין מדהימה.
אני לא מכיר אותה אבל מניסיון של למעלה מ-35 שנים בענף הבנייה מהם כ-25 שנים אחרונות ביזמות בבנייה למגורים אני יכול לומר באופן חד משמעי שלא שמעתי באף אחד מימי העיון שאליהם באים מאות מהנדסים אדריכלים ויזמים שמנסים לשמוע הרצאות פרקטיות ונתוני אמת ,סקירה כל כך מעניינת , מקצועית
חדה וממצה של כל מסכת העינויים שאנו עוברים עד שאנחנו מחזיקים את היתר הבנייה ביד.
ולדנה יישר כוח הופתעתי ממה שכתבת באופן שנספג כל כך מהר בדם האדריכלים המהנדסים והיזמים.
ולמי שמעוניין לשמוע בקורס ייחודי ופרקטי מקצועי ומרתק איך ניגשים לכל נושא היזמות בבנייה למגורים
מוזמן להצטרף אלי לקורס לימודי תעודה של הטכניון במתחם שרונה בתל אביב בקורס חדש וייחודי שייפתח ב-30.5.18.
שם תוכלו לשמוע הרצאה פרקטית שכבר נשמעה בחוג לתואר שני במקרקעין של הטכניון וזכתה להדים מצויינים.
מי שמעוניין בעוד פרטים שייפנה אלי בפרטי או למייל
[email protected]
או לנייד 0509-497085.
הכותב זאב גינסבורג בוגר הטכניון בחיפה , מנכ״ל חברה יזמית העוסקת בעיקר בתמ״א 38-2 הריסה ובנייה מחדש.
בושה וחרפה
ממשלת צללים
יד שמאל לא יודעת מה יד ימין עושה
במקום לעודד ולפשט תהליכים וכן לקבוע זמן סביר עד 18 חודשים להיתר בנייה לפרוייקטים גדולים וכול וועדה שלא תעמוד בחוק אזי ראש העיר של הוועדה המדוברת יצטרך לתת הסברים לזה ואף יחוייב במנגנון פיצויי ליזם
על כול המשתמע מכך
פרוייקטים רבים יצאו לשיווק
וכן ישפיע על מחירי הדירות בטווח הקרוב והרחוק
ניתוח מדוייק.עלי להוסיף : הוועדה המחוסית משתמשת הבעיף 109 כדי למשוך כל תוכנית בסמכות מקומית לדיון במחוזית .זה כמובן מאריך משמעותית את ה- וויא דולורוזה הארוכה גם כך .
בכל פעם שמנסים לתת תחושה שמשהו טוב הולך לקרות שולחים רפרנטית שמצהירה תעבדו לפי החוק אני איתכם בכל שאילה .וכשמגיעים לשאילה הרפרנטית לא בדיוק נמצאת וצריך לבקש מבודקות הרישוי להבין מה המדיניות ומה ניתן להגיש .ואז נשבר משהו שמחזיר אחורה בקיצור אם לא יתעשטו יהיה צוואר בקבוק שלא ניתן יהיה לפתוח .ומה יקרה הסבירו יותר טוב ממני
דנה, הצלחת לתאר היטב את הבלתי יתואר – את המציאות ה”קפקאית” שבה אנחנו האדריכלים נאלצים לפעול. עצוב שבכל פעם שמנסים לבצע רפורמה בהליך התכנון, נמצאת הדרך הבירוקרטית לסבך שוב את הכל. הגיע הזמן לשינוי אמיתי !
חמש שנים מאמץ סוף סוף קבלתי היתר עכשיו 4 חודשים מחכה לסכום של אגרות
https://www.colbonews.co.il/real-estate/31108/
דנה כהן-וישקין אדריכלים (דנה כהן וישקין) דנה היקרה, ביטאת מצוין את רחשי ההמון (אדריכלים, יזמים, קבלנים, דיירים)…לפנינו ישיבות עם הגורמים המתאימים. כשתהיינה חדשות בפי, אשיב לך כאן. בינתיים, את יותר ממוזמנת להצטרף אלינו ב”ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל” ולהשפיע…
היטבת לתאר את המלך- הוא ערום….וכולנו השפנים מחרישים!
הגיע הזמן להתעורר ולזעזע את אמות השלטון בחסותו נמשך מצב זה.
חג פסח שמח ובסימן יציאה מעבדות לחרות!!!!
תצטרפו ללמעלה מ- 100,200 חברים
במחאת הדיור הגדולה !!!
ביחד נוריד את המחירים !!!
לא קונים דירה במחיר בועה !!!
https://www.facebook.com/mechaat.dior/
כתבת דברים ראויים
כל מילה בסלע!!!
תודה רבה רבה על הפוסט!! חייב לעשות משו בהתנהלות המטומטמת הזו של בעל “כסא” במשרדים ציבוריים/ממשלה.מרגיש כאילו בראיון עבודה שלהם מודגש- “הזויים בלבד”…. #איןייאוש
יפה דרשת
נשמע זוועה
ובסוף אומרים ליזם אתה חזיר שרוצה להרוויח הרבה כסף
תיאור מדויק. זו פשוט התעללות. אני חושב שאנחנו כיזמים, אדריכלים, יועצים וכו. חייבים להיות יותר אגרסיביים מול הוועדות. אשמח להצטרף לפגישה בנושא.
דנה את כל כך צודקת אני חווה את זה יום יום שעה שעה. אשמח להצטרף לכל מהלך לשינוי החוק / מדיניות הפקידותית הבלתי נסבלת הזו. יישר כוח
שלא נדבר על ה״דובדבן שעל הקצפת״ הנחיות מרחביות שנועדו להקל ( הלוואי ) שהפכו לכלי חקיקה קל ונוח להוסיף עוד קשיים ועוד מכשולים בתכנון והרישוי ,חבל מאד שזה המצב בסטארט אפ ניישן!!
מדויק
Ofir Dvir
מתסכל ומקומם. בהזדמנות תעלי כמה המלצות לפיתרונות
Tzvika Lissak
צביקה
יש אנשים שמבינם וחיים את התחום מחיר למשתכן
הוא יותר מחיר למסתכן
איכות תלויה בעלות לא תקבל איכות טובה במחיר אפס הקבלן שבונה יחסוך רק איפה שניתן וכך תראה הדירה אם תזכה
עסקאות דירות יד שנייה יש והשוק לא בקפאון בכלל
הכל פוליטי ואינטרס של כחלון שיפיל את הקבלנים ויגרום עוגמת נפש לזוגות הצעירים
מחזק כל מילה שכתבת
הבדיחה שיש מי שחושב שבגלל ההאטה או הסחבת מחירי הדירות ירדו
מרגיז מקומם עם כל השינויים הטכנולוגים עדיין צריך להתעסק עם פקידים ובירוקרטיה לא יעילה מסורבלת אם אין לך קשרים אישיים אתה נדחק לשוליים
אבסורד
על מה בדיוק מתגאים בחגיגות ה70 למדינה
לא רוצים שתתכני ,
לא רוצים שתגישי ,
לא רוצים שתבני ,
לא יעזרו לך ,
לא יקלו עלייך ,
לא יפעילו הגיון ,
לא רוצים , לא רוצים , לא רוצים , לא רוצים !!!!!
הגשתי כמה וכמה בקשות להיתר בשנתיים האחרונות בכמה וועדות שונות (בערים שונות ) , אין עובד עירייה אחד בשום רשות מוניציפאלית שמעניין אותו לסייע , אז זה תיק המידע שלי אלייך – לכל התהליכים מעתה ועד עולם !!!
נכון מאוד.חוסר בעובדים.חוסר מקצועיות.רק סרבלו את התהליך.
ככ נכון
לגמרייייי !!!!
לא יכולתי לנסח את זה טוב יותר ונכון יותר
ניסוח מדויק למצב העגום,
ככה לא יצליחו להוריד מחירים אלא ההיפך.
לא יכולתי לנסח את זה יותר טוב. האשמה היא בחוסר הניהול של מחלקות הרישוי ובשכר העלוב של העובדים. תיקון 101 בדגש על הרישוי המקוון רק החמירו את הבעיה שתמיד היתה שם: למעט תל אביב מנהלי מחלקות הרישוי ומהנדסי הערים לא מנהלים את הרישוי. הוא מתנהל לבד.
תודה על הפוסט.
מדינה זבלללל