שיעור ההיוון – Capitalization Rate

 

הי לכולם. סבב שני של פוסטים עם ערך…2/3
והיום נדבר על מושג נוסף שמשתמשים בו לבחון כדאיות השקעה בעסקים (נדלן ולא נדלן), בדר”כ יותר להשקעות גדולות, אך גם רלוונטי להשקעה קטנה כעוד כלי בסל שלכם….במיוחד אם אתם משקיעים במולטי-פמילי או בהשקעות אחרות כגון מרכזים מסחריים / מרכזים לוגיסטים

בלי קשר, זה יעזור לכם לבחון עסקה כשיציעו לכם להצטרף אליה או להיות חלק מקבוצת משקיעים. אז בואו נתחיל.

Capitalization Rate – CAP

נקרא גם שיעור ההיוון (ובז’רגון חופשי גם שיעור הכובע ☺ )

CAP
הוא מושג היסוד המשמש בעולם הנדל”ן המסחרי. זהו שיעור התשואה על נכס להשקעה בנדל”ן בהתבסס על ההכנסה שהנכס צפוי לייצר.
ערך זה משמש להערכת התשואה הפוטנציאלית של המשקיע על השקעתו.

שיעור ההיוון של השקעה ניתן לחשב על ידי חלוקת הרווח התפעולי הנקי של הנכס (כלומר ה NOI שדיברנו עליו אתמול) בשווי השוק הנוכחי
כלומר: NOI / CURRENT MARKET VALUE

** ובמילים: רווח תפעולי לחלק לשווי שוק**

(במקרים מסוימים במקום שווי שוק, ניתן להשתמש בעלויות הרכישה)

הקאפ יכול להיות כלי שימושי כאשר מדובר בהשוואת נכסים דומים להשקעה בנדל”ן. נניח כי משקיע רוצה לקנות נכס להשקעה עבור $ 900,000 והוא מצפה שזה יפיק 125,000 $ בשנה, לאחר עלויות התפעול. שיעור ההיוון של השקעה זו יהיה 13.89%
13.89=0.1389=125,000 / 900,000
כעת המשקיע יכול להשתמש בשיעור ההיוון ככלי השוואה בין פרויקטים שונים (יחד עם כלים נוספים)

חשוב לחדד, ה- CAP

הוא אינדיקטור, כלי. לא אמת מוחלטת.
נניח למשקיע יש שתי אפשרויות: השקעה א’ עם קאפ גבוה יותר, נניח קאפ 12% לעומת השקעה ב’ שבה הקאפ 8%.
בבחינה יותר לעומק מגלים שהשקעה א’ זה בניין דירות ישן ואילו השקעה ב’ זה בניין משרדים חדש עם השכרות ארוכות טווח..
השווי של הבניין המשרדים יהיה גבוה יותר בגלל גילו, שירותים נוספים אפשריים ואופי השוכרים.

כמו כן, בהשקעה א’, בגלל גיל הבניין יש את השיקול של שיעור תפוסה ושיפוץ שיידרש בנכס.

כעת התמונה קצת משתנה, ומכאן שצריך לעשות שקלול נתונים מחדש.

בעיקרון, ניתן לראות את שיעור ההיוון, הקאפ, ככלי נוסף המודד את הרווחיות.
בפוסט הקודם דיברנו על הרווח התפעולי הנקי

NOI
אם הרווח התפעולי הנקי עולה, זה אומר שהקאפ עולה (המונה המשוואה גדל)
אם הרווח התפעולי קטן, זה אומר שהקאפ יורד (המונה במשוואה קטן)

כדי שההשקעה בנדל “ן תישאר ברמה רווחית, NOI צריך לגדול בשיעור זהה לעליית ערך הנכס, או בשיעור גדול אף יותר. במובן זה, שיעור ההיוון יכול להיות מועיל במעקב אחר השקעות נדל”ן לאורך זמן כדי לראות אם הביצועים שלה משתפרת. אם, מסיבה כלשהי, שיעור ההיוון יורד, ייתכן כי החלטה חכמה יותר פשוט למכור את הנכס ולהשקיע במקום אחר.

כשמשקיעים בפרויקטים של מולטי פמילי, פרויקטים גדולים אחרים, זה כלי אפשרי לבדוק את ביצועי הפרויקט בהתחלה ולאורך זמן ההשקעה, ובכך לקבל אינדיקציה טובה יותר לגבי הנעשה בשטח.
This attachment may have been removed or the person who shared it may not have permission to share it with you.

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
https://bit.ly/2GEYvFr

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון