שיעור ההיוון – Capitalization Rate
שיעור ההיוון – Capitalization Rate
הי לכולם. סבב שני של פוסטים עם ערך…2/3
והיום נדבר על מושג נוסף שמשתמשים בו לבחון כדאיות השקעה בעסקים (נדלן ולא נדלן), בדר”כ יותר להשקעות גדולות, אך גם רלוונטי להשקעה קטנה כעוד כלי בסל שלכם….במיוחד אם אתם משקיעים במולטי-פמילי או בהשקעות אחרות כגון מרכזים מסחריים / מרכזים לוגיסטים
בלי קשר, זה יעזור לכם לבחון עסקה כשיציעו לכם להצטרף אליה או להיות חלק מקבוצת משקיעים. אז בואו נתחיל.
Capitalization Rate – CAP
נקרא גם שיעור ההיוון (ובז’רגון חופשי גם שיעור הכובע ☺ )
CAP
הוא מושג היסוד המשמש בעולם הנדל”ן המסחרי. זהו שיעור התשואה על נכס להשקעה בנדל”ן בהתבסס על ההכנסה שהנכס צפוי לייצר.
ערך זה משמש להערכת התשואה הפוטנציאלית של המשקיע על השקעתו.
שיעור ההיוון של השקעה ניתן לחשב על ידי חלוקת הרווח התפעולי הנקי של הנכס (כלומר ה NOI שדיברנו עליו אתמול) בשווי השוק הנוכחי
כלומר: NOI / CURRENT MARKET VALUE
** ובמילים: רווח תפעולי לחלק לשווי שוק**
(במקרים מסוימים במקום שווי שוק, ניתן להשתמש בעלויות הרכישה)
הקאפ יכול להיות כלי שימושי כאשר מדובר בהשוואת נכסים דומים להשקעה בנדל”ן. נניח כי משקיע רוצה לקנות נכס להשקעה עבור $ 900,000 והוא מצפה שזה יפיק 125,000 $ בשנה, לאחר עלויות התפעול. שיעור ההיוון של השקעה זו יהיה 13.89%
13.89=0.1389=125,000 / 900,000
כעת המשקיע יכול להשתמש בשיעור ההיוון ככלי השוואה בין פרויקטים שונים (יחד עם כלים נוספים)
חשוב לחדד, ה- CAP
הוא אינדיקטור, כלי. לא אמת מוחלטת.
נניח למשקיע יש שתי אפשרויות: השקעה א’ עם קאפ גבוה יותר, נניח קאפ 12% לעומת השקעה ב’ שבה הקאפ 8%.
בבחינה יותר לעומק מגלים שהשקעה א’ זה בניין דירות ישן ואילו השקעה ב’ זה בניין משרדים חדש עם השכרות ארוכות טווח..
השווי של הבניין המשרדים יהיה גבוה יותר בגלל גילו, שירותים נוספים אפשריים ואופי השוכרים.
כמו כן, בהשקעה א’, בגלל גיל הבניין יש את השיקול של שיעור תפוסה ושיפוץ שיידרש בנכס.
כעת התמונה קצת משתנה, ומכאן שצריך לעשות שקלול נתונים מחדש.
בעיקרון, ניתן לראות את שיעור ההיוון, הקאפ, ככלי נוסף המודד את הרווחיות.
בפוסט הקודם דיברנו על הרווח התפעולי הנקי
NOI
אם הרווח התפעולי הנקי עולה, זה אומר שהקאפ עולה (המונה המשוואה גדל)
אם הרווח התפעולי קטן, זה אומר שהקאפ יורד (המונה במשוואה קטן)
כדי שההשקעה בנדל “ן תישאר ברמה רווחית, NOI צריך לגדול בשיעור זהה לעליית ערך הנכס, או בשיעור גדול אף יותר. במובן זה, שיעור ההיוון יכול להיות מועיל במעקב אחר השקעות נדל”ן לאורך זמן כדי לראות אם הביצועים שלה משתפרת. אם, מסיבה כלשהי, שיעור ההיוון יורד, ייתכן כי החלטה חכמה יותר פשוט למכור את הנכס ולהשקיע במקום אחר.
כשמשקיעים בפרויקטים של מולטי פמילי, פרויקטים גדולים אחרים, זה כלי אפשרי לבדוק את ביצועי הפרויקט בהתחלה ולאורך זמן ההשקעה, ובכך לקבל אינדיקציה טובה יותר לגבי הנעשה בשטח.
This attachment may have been removed or the person who shared it may not have permission to share it with you.
קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום):
http://bit.ly/2GEYvFr
את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון
שיעור ההיוון – Capitalization Rate
מרים שחורי
RanTamir
מי שגוזר את השווי ככה, חובת ההוכחה עליו לגבי שיעור הקאפ לעסקה המדוברת…
זה נראה כמו חישוב מלמעלה בשביל לסבר את האוזן אך למעשה לא באמת אמיתי לעסקה
RanTamir
במשוואה אם 3 נעלמים…תציב 2 תקבל את השלישי..
יחד עם זאת..מאיפה תקח את שיעור הקאפ?
גם אם הוא מספר שאומרים לך, הראיתי בפוסט איך כשמפרקים שני קאפים שונים, רואים את סוג הנכס והסיבה שמסבירה את השינוי…
אם מישהו נותן לך קאפ וכן נתון נוסף אחד..אז נכון שתוכל להשלים את המשוואה, רק בגלל שזה מחושב הפוך, חובה עלייך לדעתי לבדוק עמוק יותר את אמיתות התוצאה המתקבלת בשטח (בין אם אתה תבדוק או גורם חיצוני בלתי תלוי אחר)
Ido Neuman
כתבת יפה מזווית הראייה של חישוב ה cap .
נתקלתי לא מעט פעמים בחישוב שווי הנכס, על פי הרווח התפעולי נטו ו cap נתון. האם יש cap נתון כאשר מדברים על איזורים מסויימים או סוג השקעות שונות. האם הריבית משפיעה על ה cap נתון.
אם יש לי תזרים מזומנים נטו צפוי לאורך 10 שנים האם הסכום לאורך 10 שנים לחלק ל cap ייתן לי את שווי הנכס ?
מעניין מאוד. תודה רבה על ההסבר המובן. עידו, אין כמוך !
Ran Tamir
יופי של פוסט ! תודה עידו.
ה noi
הוא חלק מהנוסחא של ה cap.
Cap = noi
_____
שווי שוק
הוא המונה במשוואה…
לכן ככל שהוא עולה הקאפ עולה
ולהפך…
וכמובן שבכדי לשמר
.עליו לעלות בהתאם לשווי שוק
עידו פוסט מעניין, רק לא הצלחתי באמת להבין מה ההבדל בין הnoi לבין הcap… מההסבר נראה שזה למעשה אותו הדבר או שיצאתי פיתה??