אשמח לחלוק איתכם מניסיוני בעניין של גיוס כספים.
אתחיל מהסוף – הדרך הכי טובה לגיוס הינה להיות שקוף עם המשקיעים שלכם. קשה לבנות שם טוב, אבל קל מאוד להרוס.
לכן, אנחנו מאמינים שמספר צעדים בהם אנו נוקטים מאפשרים למשקיעים שלנו להרגיש בנוח עימנו, ולחזור ולהשקיע במספר עסקאות:
- הצגה מלאה של מסמכי העסקה וחומרי הדו דילינג'נס במלואם למשקיעים – החל מהסכם הרכישה של הנכס, הסכמי הניהול מול חברת הניהול, וכדומה.
- SKIN IN THE GAME – אנחנו משקיעים בין 5%-15% / מההון העצמי בכל עסקה. כמובן שבדרך זו אנחנו יוצרים זהות אינטרסים בינינו לבין המשקיעים.
- מנגנון חלוקת הרווחים – הרווח היזמי שלנו מגיע רק לאחר החזר הון עצמי מלא של המשקיעים, מתן קדימות צבורה למשך תקופת אחזקת הפרויקט לטובת משקיעי ההון, ורק לאחר מכן, אנחנו כגוף היזמי יכולים להנות מרווחיות הפרויקט.
מה זה אומר בפועל? מלבד סכומי ניהול הנכסים השוטפים שאנחנו זכאים לקבל בכל שנה (ASSET MANAGEMENT), שהינם כ-1% עד 1.5% מההון העצמי בעסקה, רווחי החברה בפרויקט מגיעים בעת מכירה / מימון מחדש (Refinance). - נוכחות – Boots on the ground – אנחנו מאמינים שללא נוכחות פיזית בעיקר בה אנו משקיעים, לא ניתן באופן עקבי לעקוב אחר הנכס. לכן, רכשנו לפני כשנה חברת ניהול אשר מתמחה באזור הפעילות שלנו בשיקגו. בדרך זו אנו יודעים לעקוב אחרי ההכנסות וההוצאות, ולחלוק עם המשקיעים את מצב כל נכס באופן שוטף.
יצא לי להכיר את המתחרים הפועלים בשוק גיוסי ההון לעסקאות נדל"ן בישראל.
"הבטחות" תשואה כאלה או אחרות מחייבות להדליק נורות אדומות אצל כל אחד ממי ששוקל להשקיע את הכסף שלו. הכי מה קורה אם בחודש מסויים הנכס לא מאוכלס, יש תקלה שלא הייתה חזויה, הוצאה שוטפת לא מתוכנת וכדומה. כל אלה בפועל פוגעים בתזרים השוטף של הנכס, ואמורים להקטין את התזרים המחולק למשקיעים. לכן, ההבטחה מגיעה בדרך כלל בגין "סיבוב" שעושה המוכר / מתווך / "מבטיח" על חשבון המשקיע הישראלי ש"מגייס" לאותו משקיע את הכסף שלו, שם לו אותו בצד, ויודע להשלים לו מתי שצריך. או לקחת את הסכום הנ"ל הנוסף אליו.
ההמלצה שלי הינה כזו – תהיו שקופים עם המשקיעים שלכם. תדחו את הרווחיות שלכם, תחסכו לעצמכם בדרכים אחרות. הקמה של עסק וניהול כספים של אנשים אחרים מחייב אמינות, שקיפות וזהירות יתר. לדעתי, רק נהיגה בהתאם לקריטריונים שציינתי לעיל, יאפשרו לכל אחד ממכם (כמובן לאחר שימוש באמצעי שיווק) לצבור משקיעים ולבנות לכם ולהם פורטפוליו גדול.
נתראה מחר
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)