#יזםהשבוע – פוסט מספר 4:
מה ההבדל בין עסקת סינדרלה לעסקת שלגיה ומה זה לעזאזל Refinance ומודל BRRRR???
כשהתחלתי את דרכי בעולם השקעות הנדל"ן בארה"ב, התמקדתי כמו רבים אחרים בעסקאות "פליפ", או כמו שאני קורא להן: עסקת "סינדרלה".
המודל ברור וידוע: מאתרים נכס שמתומחר מתחת למחיר השוק (הסינדרלה שלנו), לרוב עקב מצב תחזוקתי גרוע / פשיטת רגל / גירושין / אי עמידה בהחזר המשכנתה ועוד, מבצעים שיפוץ ובכך משביחים את הנכס (מטה הקסמים שלנו) ולבסוף מוכרים אותו ברווח (וחיים באושר ועושר….) ?
לאחר מספר שנים בהן עשיתי בעיקר פליפים, החלטתי להתמקד בסוג אחר של עסקאות – עסקאות במודל "שלגיה" (AKA – Refinance).
אני זוכר שאחרי שהשלמתי את העסקה הראשונה במודל הזה, היתה לי הרגשה שעכשיו למעשה "עליתי למגרש של הגדולים". המורכבות כאן הרבה יותר גדולה, מרווח הטעויות יותר קטן והסכומים – טוב, זו כבר אופרה אחרת.
למעשה מדובר בעסקה בה אני מאגד מספר משקיעים (שבעת הגמדים…) ויחד אנחנו קונים נכס Multi family. כספי המשקיעים משמשים לטובת ההון העצמי בפרויקט ואילו אני דואג להשלמת המימון מקרנות אמריקאיות (הלוואת "הארד מאני") בעזרת השותף המקומי שלי .
השלגיה שלנו עוברת השבחה משמעותית (שיפוץ, העלאת השכירויות וכו') מה שמאפשר לנו לאחר פרק זמן קצר יחסית של כשנה וחצי ללכת לבנק ולבצע תהליך מימון מחדש: לקיחת הלוואה חדשה בריבית בנקאית, בגובה של עד 75% מהערך החדש. בעזרת ההלוואה החדשה אני מסלק את ההלוואה הראשונה והיקרה ואת ההפרש שנשאר מחזיר למשקיעים (לרוב יוצא כ-50% מהשקעתם הראשונית תוך שהם נשארים כמובן עם אותם אחוזי בעלות בנכס כפי שהיו להם בשלב הכניסה).
הגמדים ושלגיה יכולים להמשיך לגור ביחד באושר ועושר (כלומר להמשיך לקבל הכנסה שוטפת מהנכס).
אז מה למעשה היתרונות של עסקאות אלו לעומת עסקאות נדל"ן אחרות כמו בית להשקעה או "פליפ" למשל?
?קודם כל, בשל העובדה שבעסקה כזו נכנסים מספר משקיעים, מתאפשר להם להיכנס בסכום השקעה התחלתי נמוך יחסית (50-100 אלף דולר) לתוך עסקה גדולה של למעלה ממיליון דולר. בכך הם קונים למעשה יחידת השקעה בפרויקט משותף.
?משקיע חכם חושב כמה צעדים קדימה, כיצד להפוך את ההשקעה בנכס אחד – לבעלות על מספר נכסים בתוך מספר שנים. עסקאות מהסוג הזה מאפשרות למשקיעים להשתמש בנכס קיים לטובת מינוף וצבירת עוד ועוד נכסים.
?יתרון נוסף הוא המודל המשולב, שמאפשר מצד אחד לקבל חזרה תוך פרק זמן קצר חלק משמעותי מההשקעה, ומצד שני להמשיך לקבל הכנסה חודשית משכר הדירה.
כמובן שלא המצאתי כלום וכל מה שתיארתי כאן זה למעשה יישום של מודל ה-BRRRR:
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat!
מודל מומלץ ביותר שאם עובדים איתו נכון, מביא תוצאות מדהימות!
עד כאן להפעם.
יש לי היום בצהריים קלוזינג של נכס חדש שקניתי עם המשקיעים שלי (בדיוק לפי המודל הזה כמובן) ואני מודה שכמו תמיד אני מתרגש מאד. נחזיק אצבעות שהכל יעבור בשלום ושכבר מחר אוכל לעדכן אתכם איך היה…
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)