#יזםהשבוע – פוסט מספר 4:מה ההבדל בין עסקת סינדרלה לעסקת שלגיה ומה זה לעזאזל Refi…
#יזםהשבוע – פוסט מספר 4:
מה ההבדל בין עסקת סינדרלה לעסקת שלגיה ומה זה לעזאזל Refinance ומודל BRRRR???
כשהתחלתי את דרכי בעולם השקעות הנדל"ן בארה"ב, התמקדתי כמו רבים אחרים בעסקאות "פליפ", או כמו שאני קורא להן: עסקת "סינדרלה".
המודל ברור וידוע: מאתרים נכס שמתומחר מתחת למחיר השוק (הסינדרלה שלנו), לרוב עקב מצב תחזוקתי גרוע / פשיטת רגל / גירושין / אי עמידה בהחזר המשכנתה ועוד, מבצעים שיפוץ ובכך משביחים את הנכס (מטה הקסמים שלנו) ולבסוף מוכרים אותו ברווח (וחיים באושר ועושר….) ?
לאחר מספר שנים בהן עשיתי בעיקר פליפים, החלטתי להתמקד בסוג אחר של עסקאות – עסקאות במודל "שלגיה" (AKA – Refinance).
אני זוכר שאחרי שהשלמתי את העסקה הראשונה במודל הזה, היתה לי הרגשה שעכשיו למעשה "עליתי למגרש של הגדולים". המורכבות כאן הרבה יותר גדולה, מרווח הטעויות יותר קטן והסכומים – טוב, זו כבר אופרה אחרת.
למעשה מדובר בעסקה בה אני מאגד מספר משקיעים (שבעת הגמדים…) ויחד אנחנו קונים נכס Multi family. כספי המשקיעים משמשים לטובת ההון העצמי בפרויקט ואילו אני דואג להשלמת המימון מקרנות אמריקאיות (הלוואת "הארד מאני") בעזרת השותף המקומי שלי .
השלגיה שלנו עוברת השבחה משמעותית (שיפוץ, העלאת השכירויות וכו') מה שמאפשר לנו לאחר פרק זמן קצר יחסית של כשנה וחצי ללכת לבנק ולבצע תהליך מימון מחדש: לקיחת הלוואה חדשה בריבית בנקאית, בגובה של עד 75% מהערך החדש. בעזרת ההלוואה החדשה אני מסלק את ההלוואה הראשונה והיקרה ואת ההפרש שנשאר מחזיר למשקיעים (לרוב יוצא כ-50% מהשקעתם הראשונית תוך שהם נשארים כמובן עם אותם אחוזי בעלות בנכס כפי שהיו להם בשלב הכניסה).
הגמדים ושלגיה יכולים להמשיך לגור ביחד באושר ועושר (כלומר להמשיך לקבל הכנסה שוטפת מהנכס).
אז מה למעשה היתרונות של עסקאות אלו לעומת עסקאות נדל"ן אחרות כמו בית להשקעה או "פליפ" למשל?
?קודם כל, בשל העובדה שבעסקה כזו נכנסים מספר משקיעים, מתאפשר להם להיכנס בסכום השקעה התחלתי נמוך יחסית (50-100 אלף דולר) לתוך עסקה גדולה של למעלה ממיליון דולר. בכך הם קונים למעשה יחידת השקעה בפרויקט משותף.
?משקיע חכם חושב כמה צעדים קדימה, כיצד להפוך את ההשקעה בנכס אחד – לבעלות על מספר נכסים בתוך מספר שנים. עסקאות מהסוג הזה מאפשרות למשקיעים להשתמש בנכס קיים לטובת מינוף וצבירת עוד ועוד נכסים.
?יתרון נוסף הוא המודל המשולב, שמאפשר מצד אחד לקבל חזרה תוך פרק זמן קצר חלק משמעותי מההשקעה, ומצד שני להמשיך לקבל הכנסה חודשית משכר הדירה.
כמובן שלא המצאתי כלום וכל מה שתיארתי כאן זה למעשה יישום של מודל ה-BRRRR:
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat!
מודל מומלץ ביותר שאם עובדים איתו נכון, מביא תוצאות מדהימות!
עד כאן להפעם.
יש לי היום בצהריים קלוזינג של נכס חדש שקניתי עם המשקיעים שלי (בדיוק לפי המודל הזה כמובן) ואני מודה שכמו תמיד אני מתרגש מאד. נחזיק אצבעות שהכל יעבור בשלום ושכבר מחר אוכל לעדכן אתכם איך היה…
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
הבעיה עם פליפים זה להשיג אותם, אם אין בעיה כזאת זה עדיף בהרבה. לדעתי.
אשמח לדבר איתך בפרטי
תודה ,מעניין . כל הכבוד על העשייה, נשמע מדהים… יש מצב לקבל פרטים על הארד מני ספציפי שרלבנטי לזרים?
מלך!!!!
הגאונות בפשטות??
Moti Orange
אני מאמין שהגל מתחיל ונגמר בזמן רכישת הבניין. בכמה מתחת למחיר השוק רכשת את הנכס.
כל הכבוד. חשוב לציין שלשלב ההשבחה ילק משמעותי פה. למעשה זה סוג של פליפ רק שבמקום למכור אתה ממשכן לבנק… עם כל היתרונות והחסרונות שבכך.
אתה מקבל מימון של אמריקאי או אזרח זר?
בהצלחה היום!!
כל הכבוד.
אחלה אסטרטגיה.
שיהיה בהצלחה.
רק ששילגיה לא תיכנס לתרדמת עמוקה ותמתין לנסיך מהבנק למימון מחדש.:)
Yaron Shiponi
למעשה כשאתה לוקח 75% מימון אתה ״חונק״ את תזרים המזומנים שלך ומקטין משמעותית את התזרים.
אני מבין שזה מאפשר לגדול בתורה אורגנית אבל חיים ממזומן ולא מEquity.
מה למעשה הצורה שבה אתה שומר על תזרים מזומנים חזק?
אייך אתה מיצר הכנסה פסיבית חזקה לאורך זמן?
מה קורה עם השוק משנה כיוון ואיין אפשרות לקחת הלוואה ?
אשמח ללמוד.
הרג מאני לנדר מגיע מי 8%-13% בדרך כלל עמלת סגירה 1.5-2.5%
בדרך כלל עד שנתיים (יותר מיזה יש קנסות)
בהצלחה
חשוב לציין שהסיכון הוא הרבה יותר גדול טעיות של זמן או תקציב יכול להשאיר אותך בלי כלום אבל ללא ספק זה עיסקאות מצויינות עשיתי משהו דומה על כמה נכסים שקניתי שיפצתי השכרתי ועשיתי הלוואות מטריה וקבלתי כמעט 100% מהכסף חזרה
שוב בהצלחה
כאשר אתה לוקח הראד מאני, באיה ריבית מדובר? כמה אחוז משווי הנכס אתה לרוב לקוח ב הארד מאני? איזה ריבית לרוב השותף המקומי שלך מקבל מהבנק? השותף המקומי שלך אמריקאי? המון בהצלחה בקלוסינג היום !