***פוסט על חשיבות עליית ערך הנכס וכיצד לנצל זאת***
בואו נדבר על הכסף בבלטות ואיך מגיעים אליו.
הנטייה הטבעית של רוב המשקיעים המתחילים לקנות נכסים בארה''ב, היא לקנות נכס בזול, כמה בזול? כמה שיותר..
מישהו לחש להם באוזן(בדרך כלל זה שמעון השכן מלמטה) שבארה''ב אתה יכול לקבל תשואות 9%-11% משכירות רק בהשקעה של 40K-50K דולר.
חלום!!
אז זהו שלא..או יותר נכון לעיתים נדירות זה באמת המצב.
על פניו השקעה נוחה מאוד, זולה ואמורה להניב יפה. רק שנכנסים לעומק מבינים שאותו נכס כנראה נבנה לפני 100 שנה אם לא יותר, כנראה האוכלוסייה באזור גם לא מהטובות בלשון המעטה, והנכס הזה כל כך רקוב שרק להחליף גג ( טבעי אחרי 100 שנה) יעלה 10 אלפים דולר.. ה- IRR נדפק לגמרי.
מה שלא עולה כסף, עולה כסף. מה לגבי מה ''שעולה'' כסף?
בוא נראה איך עושים את זה..
הנה לדוגמה אחד מהלקוחות הוותיקים שלנו, רכש בית ח ד ש לפני שנה ו8 חודשים ב208K דולר,
באמצעות מימון מבנק אמריקאי שהחברה דאגה שיקבל.
אותו לקוח, נכנס לעסקה עצמה בהון עצמי של 91K המהווים 30% ולקח LTV של 70% מהבנק, עוד בערך 125K דולר.( מי שלא מסתדר לו המספרים שיקח בחשבון עמלות משכנתה זה כמה אלפי דולרים..)
מתקדמים..
אותו נכס, לאחר פחות משנתיים שווה היום באזור ה245K אלף דולר.
על פניו עלית ערך של 20%!
לא בדיוק, הרי שנכנסו לעסקה רק עם 91 אלף דולר מה שמהווה תשואה על ההון העצמי של מעל 40%!! רק מעליית הערך!
תוסיפו לזה שהדייר שילם 1700 דולר שכירות חודשית והמשכנתה עולה 950 דולר לחודש, אז גם נשארנו ביד עם מעל 750 דולר לחוג ג'ודו של הילד,הבייביסיטר ויציאה טובה עם האישה. דרך אגב, אוכלוסיה חזקה, כל הקורונה הדייר נשאר בבית ושילם שכירות בזמן.
אבל נשים את השוטף בצד..
שורה תחתונה 40% בפחות משנתיים, עכשיו רוב אנשים כמובן מה יעשו? ימכרו! אבל למה? יש המון שותפים..ברוקר, עורך דין, הנחה, מס רווח הון.. כבד.
לא, הלקוח שלנו חכם, הוא חוזר לבנק ועושה פעולה של ריפייננס, למעשה לוקח משכנתה חדשה של 70% כמו בהתחלה לפי הערך החדש, מה שנותן מעל 170K, סוגרים את המשכנתה הישנה ונשאר ביד בערך 50 אלף דולר! רק מהריפייננס! (זוכרים את כסף בבלטות..)
כמובן שפה אין לו שותפים ברווחים כי לא נעשה אירוע מס.
והנה קיבלנו תשואה דו ספרתית של 16% שנתית על ידי נכס חדשדנדש באזורי ביקוש מצויינים מן הסתם, שהערך שלו ממשיך לעלות ויכול להחזיק לי עוד עשרותת שנים בכיף..
-אין הון עצמי גבוה יופי! אל תכנסו לעסקה פח שנראית מפתה בגלל המחיר. תעזרו במינוף, תקנו נכס חזק וכך באמת תגדילו את התשואה על ההון העצמי כמו משקיעים רציניים.
בהצלחה!
איתי גז מנהל תיקי לקוחות-Safe Future
Itay@safefuture.us
לינק לנכס- https://www.zillow.com/…/8307-Stillwater-C…/109250511_zpid/…
Safe Future – נדל"ן בארה"ב
8307 Stillwater Cir NW, Huntsville, AL 35806 | Zillow
Recently sold: $208,544. This home delivers a truly rare exterior design that you seldom see. This brand new home is laid out in a way that is remarkably space efficient. Enter in the very spacious living room with wide windows brightly lighting the room. Dining area could be converted to extra livi…
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)