8307 Stillwater Cir NW, Huntsville, AL 35806 | Zillow
***פוסט על חשיבות עליית ערך הנכס וכיצד לנצל זאת***
בואו נדבר על הכסף בבלטות ואיך מגיעים אליו.
הנטייה הטבעית של רוב המשקיעים המתחילים לקנות נכסים בארה''ב, היא לקנות נכס בזול, כמה בזול? כמה שיותר..
מישהו לחש להם באוזן(בדרך כלל זה שמעון השכן מלמטה) שבארה''ב אתה יכול לקבל תשואות 9%-11% משכירות רק בהשקעה של 40K-50K דולר.
חלום!!
אז זהו שלא..או יותר נכון לעיתים נדירות זה באמת המצב.
על פניו השקעה נוחה מאוד, זולה ואמורה להניב יפה. רק שנכנסים לעומק מבינים שאותו נכס כנראה נבנה לפני 100 שנה אם לא יותר, כנראה האוכלוסייה באזור גם לא מהטובות בלשון המעטה, והנכס הזה כל כך רקוב שרק להחליף גג ( טבעי אחרי 100 שנה) יעלה 10 אלפים דולר.. ה- IRR נדפק לגמרי.
מה שלא עולה כסף, עולה כסף. מה לגבי מה ''שעולה'' כסף?
בוא נראה איך עושים את זה..
הנה לדוגמה אחד מהלקוחות הוותיקים שלנו, רכש בית ח ד ש לפני שנה ו8 חודשים ב208K דולר,
באמצעות מימון מבנק אמריקאי שהחברה דאגה שיקבל.
אותו לקוח, נכנס לעסקה עצמה בהון עצמי של 91K המהווים 30% ולקח LTV של 70% מהבנק, עוד בערך 125K דולר.( מי שלא מסתדר לו המספרים שיקח בחשבון עמלות משכנתה זה כמה אלפי דולרים..)
מתקדמים..
אותו נכס, לאחר פחות משנתיים שווה היום באזור ה245K אלף דולר.
על פניו עלית ערך של 20%!
לא בדיוק, הרי שנכנסו לעסקה רק עם 91 אלף דולר מה שמהווה תשואה על ההון העצמי של מעל 40%!! רק מעליית הערך!
תוסיפו לזה שהדייר שילם 1700 דולר שכירות חודשית והמשכנתה עולה 950 דולר לחודש, אז גם נשארנו ביד עם מעל 750 דולר לחוג ג'ודו של הילד,הבייביסיטר ויציאה טובה עם האישה. דרך אגב, אוכלוסיה חזקה, כל הקורונה הדייר נשאר בבית ושילם שכירות בזמן.
אבל נשים את השוטף בצד..
שורה תחתונה 40% בפחות משנתיים, עכשיו רוב אנשים כמובן מה יעשו? ימכרו! אבל למה? יש המון שותפים..ברוקר, עורך דין, הנחה, מס רווח הון.. כבד.
לא, הלקוח שלנו חכם, הוא חוזר לבנק ועושה פעולה של ריפייננס, למעשה לוקח משכנתה חדשה של 70% כמו בהתחלה לפי הערך החדש, מה שנותן מעל 170K, סוגרים את המשכנתה הישנה ונשאר ביד בערך 50 אלף דולר! רק מהריפייננס! (זוכרים את כסף בבלטות..)
כמובן שפה אין לו שותפים ברווחים כי לא נעשה אירוע מס.
והנה קיבלנו תשואה דו ספרתית של 16% שנתית על ידי נכס חדשדנדש באזורי ביקוש מצויינים מן הסתם, שהערך שלו ממשיך לעלות ויכול להחזיק לי עוד עשרותת שנים בכיף..
-אין הון עצמי גבוה יופי! אל תכנסו לעסקה פח שנראית מפתה בגלל המחיר. תעזרו במינוף, תקנו נכס חזק וכך באמת תגדילו את התשואה על ההון העצמי כמו משקיעים רציניים.
בהצלחה!
איתי גז מנהל תיקי לקוחות-Safe Future
Itay@safefuture.us
לינק לנכס- https://www.zillow.com/…/8307-Stillwater-C…/109250511_zpid/…
Safe Future – נדל"ן בארה"ב
8307 Stillwater Cir NW, Huntsville, AL 35806 | Zillow
Recently sold: $208,544. This home delivers a truly rare exterior design that you seldom see. This brand new home is laid out in a way that is remarkably space efficient. Enter in the very spacious living room with wide windows brightly lighting the room. Dining area could be converted to extra livi…
קישור לפוסט המקורי בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)
טוב האמת שקצת ישבתי על זה ולעומק קצת…
כי זה היה חשוב לי להבין.
המספרים של ה200 אלף דולר השקה ולקבל 1700 שכירות לא רעים…
אבל מספרית אני קצת מבולבל:
יצא לי בחישוב של 5 אחוז ריבית קבועה ל30 שנה ( מה שמקבלים זה באיזור ה6 למשקיע חוץ ממה שמכיר .. ) שהחזר החודשי הוא של 955$ (שכולל ביטוח וארנונה) במידה והריבית הייתה 6 אחוז אז זה 1035$
לא כולל את החברת ניהול שזה עוד 150$ ( בערך 9 אחוז)
נשאר באיזור 600-500 דולר. שזה בהחלט לא רע.
(שזה גם אם לא כולל כמובן עלויות מתחלפות כמו מציאת שוכר – שזה באיזור ה1000 דולר ועוד חידוש חוזה 250 דולר ועוד HOA באיזור ה400 דולר שנתי) .
אבל נניח 500 – 600 דולר זה לא רע האמת.
אבל גם שכירויות עולות, אז גם זה פחות משקף. – זה לא רע בכלל למען האמת.
ההלוואה אחרי זה של ה170 אלף דולר. עדיין צריך להחזיר אותה ועדיין משלמים עלייה ריבית ( זה עוד בעיה קטנה, אבל בוא נחשב את זה) . – לפי החישוב שעשיתי ההחזר החודשי יהיה 1,225$ לפי 5 אחוז. כולל החברת ניהול עוד זה 150$ = 1,375$. כלומר אז נשארים אחרי ריפיינס עם 325$ דולר כל חודש ( אבל זה לפני הוצאות קבועות של HOA דייר ועוד…) – אז נשארים בערך עם 150$ דולר בחודש אבל משלמים משכנתא .
זה לטעמי פחות טוב….
מבחינת מספרים איזור וכאלה כעסקה היא טובה לדעתי.
הRefinance אולי יותר טוב שהשכירות עולה יותר.
דברים שלא סגור עליהם :
1) הבנק לא שומר לעצמו כסף מוקפא לכמה שנים ? הרי למה 91 אלף דולר זה 30% ולא 42% ? יצא לי 42% .
עכשיו דברים שמעניינים אותי :
כמה הריבית על המשכנתא ולכמה שנים היא ?
האם אפשר לקבל 15 שנה משכנתא ומה הריבית במצב הזה?
האם הבנק שומר לעצמו כסף? (מקפיא כסף לכמה שנים) ואז משחרר.
תודה רבה.
Boris Kaplan
מינוף בארה”ב זה רק למי שיש לו אזרחות ארה”ב?
לא?
מסכים לחלוטין שאין דבר כזה תשואה בנכסים זולים של 50א דולר. זה זבל שלא שווה את הנייר של הדיד. 200א זה סדר גודל של נכס איכותי ופחות מזה אין מה להשקיע.
אכן כמו קיוסאקי וגרנט קרדון נכס לא מוכרים אלא מרפייננסים…
וכן עליית הערך היא הכלי החשוב ביותר, השוטף רק צריך לתחזק את העלות השוטפת ולא מפה בא ההון אלא בטווח הארוך בעליית ערך.
נתחיל בזה שאתה זה שכתבת פה “הישראלי הספקן תמיד מוצא רע” , אז אני אשאל – עשית “ריפיננס”… הלקוח שלך ישראלי, הוא נחשב למשקיע זר ובימים כאלו הסיכוי שלו לקבל “ריפיינס” שואף ל 0, נמשיך במספרים שלך שהם חסרי הגיון לחלוטין כי לשלם מס 1300$ על נכס של $225K קצת מאד לא הגיוני…. עוד נקודה לסיום : אני מגדיר עצמי כמקצוען, שנים שאני חי, אוכל ומחרבן נדל”ן בארה”ב. מי שמעלה לי לינק מzillow הוא רק מראה לי כמה הוא חסר הבנה בסיסית. הצלחה ובריאות.
Ido Bleicher
כמה דברים ידידי
נתחיל בכך שאתה צודק ב 100% לגבי החשיבות של עליית ערך, רק שבמקרה של רכישת נכס חדש מהניילונים החיסרון הבולט שלו הוא ירידת ערך בפעולת הרכישה וכפולה ומכופלת אם מוסרים את הבית לדיירים בשכירות.
נכס בן מאה שנה באופן טבעי הגג כמו יתר מרכיביו צוברי הבלאי הוחלפו כמה פעמים והנכס התיישן לטובה וערכו מגלם זאת בשונה מבית חדש שהינו ״מתיישן פעיל״ הצובר בלאי ומשכך מאבד ערך.
בדוגמא שהבאת עליית הערך ” Zestimate®” איננה מבוססת מספיק להניח כי ערך הבית עלה ולא ירד. מה גם בעת ההשקעה ההסתמכות על עליית הערך במצב זה הינה ספקולטיבית.
כפי שהדוגמא מראה הצרכן לאותה בניה חדשה הינו משקיע זר אשר רואה ערך בנכס בהתבסס תפוקת התשואה הרי לשם כך הוא נרכש (הצרכן המקומי הוא דייר בשכירות), ולפי תאוריית הבלאי שהצבת שהזמן מוביל לצמצום תזרים הנטו ומשום שמדובר בערך תשואה ערכו בשוק הרלוונטי יורד.
שים לב שמשום מה הבית בשיאו “חדש מהניילונים” התקשה להיות מושכר, לקח כחודשיים והורדת מחיר קלה.
שים לב שהמינוף משחק תפקיד מרכזי בזריקת סטרואידים לאפקט הערך, לחיוב כמו גם לשלילה.
אם תשלב מינוף בצורה זהה בנכס שערכו מגלם בלאי יציב ועושה תשואה נטו של 8% ועליית ערך טיפוסית של %3 ל 4% הנכס יספק לך IRR של כ 20% ל 5 שנים הקרובות.
משיכת רווח כריפיננס מהווה פעולה מועדפת למימוש רווח ללא אירוע מס.
בשורה התחתונה באופן גורף בתעשיה יוצאים מנקודת הנחה שנכס חדש מאבד ערך ב 5 שנים הראשונות בצורה מהותית. ומנגד נכס ישן שאינו “מתיישן פעיל” חסין מחוסר זה.
מעניין מאוד.
בהצלחה.
חברים יקרים, אין כמו הישראלי הספקן, תמיד מוצא מה רע.
חד משמעית נכון, ישנם עוד הוצאות ביטוח ארנונה חברת ניהול אי שכירו… וגם לאחר מכן ישאר ביד 300 -400 דולר לחודש. הנקודה הייתה שרק מה ריפיי המשקיע עשה 50k בשנתיים כלומר 25k לשנה נוסיף על זה את ה300 לחןדש שכירות והופ , הנה התשואה הדו ספרתית.
דרך אגב 2000 לקוחות, ורק החקוח הזה רכש מספר נכסים, אז להגיד ספקולציה שעבדה.. פחות.
מאחל לכולכם רק הצלחה!!
סיפור נחמד. רק רחוק מלהיות מדויק. אחרי הוצאות ניהול, מיסים, ביטוח וכו’ אתה נשאר עם קרוב ל 0 ביד.
תוריד vacancy ואתה יורד עוד.
אין ספק שלקנות נכס חדש זה יתרון.
אבל עם שכירות של 1700 על נכס של 200k צפונה עם ריבית של 5-7 אחוז שנתי על ההלוואה אתה במאזן שלילי.
ספקולציה לשמה לתקופה שהמחירים עולים ובפרט בשנים האחרונות.אנחנו קנינו נכסים של 40k באטלטנה שנמכרו אחרי כמה שנים ב80k-90k as-is.תוסיף לזה גם שכירות כך שהתשואה המצרפית היתה פיצוץ. נכון לא הכל דבר ויש יותר תיקונים מנכס חדש אבל בגלל שהתשואה ההתחלתית גבוה גם אחרי תיקונים וכל ההוצאות התשואה עמדה סביב 6% בתקופה קשה ורוב הזמן סביב 8% רק על השכירות! שורה תחתונה, אפשר לעשות כסף בהרבה דרכים ואני לא אומר שבית חדש פחות טוב או יותר טוב אבל צריך להיות מציאותי, לכלול את כל ההוצאות (שלא רשמת) ולא לכלול ספקולציות של עליית ערך עתידית. אגב בטווח ארוך של עשרים שנה לפחות זה כמה אחוזים בודדים גם שבטווח ארוך אין ספק שיש עלייה אבל זה בונוס ואי אפשר לבסס תשואה. מי שיש לו 60k לדוגמא יכול לקנות היום נכסים באזורים שאנחנו פעילים שהם ממש לא “פח” ומייצרים אחלה קאשפלו (אפשר גם להשיג מימון בדרכים יצירתיות ולהגיע לirr גם של 20%). נכון, השוק יותר מאתגר וצריך למצוא את השווקים המתפתחים ולא במרכזי הערים ששם אין המחירים האלה. הכל תלוי במיקוד של המשקיע ומה הוא מחפש, ספקולציה של עליית ערך ורגש בגלל שמדובר בנכס חדש או קאשפלו מיום הראשון עם בונוס של עליית ערך.
זה שאתה מאמין באסטרטגיה של החברה שבה אתה עובד הוא לגיטימי לחלוטין (למרות שלא כל הנתונים מלאים) אבל זה לא אומר שכל האסטרטגיות האחרות הם פח.
1700$ זה אחרי הוצאות?
מה שאתה מתאר זה לא השקעה אלא ספקולציה שהצליחה. השאלה היא אם הנכס לא היה עולה בערכו האם עדיין המשקיע שלך היה מרויח וכמה
נשמע נהדר, מי הבנק המלווה?
מה שהוא לקח הביתה זה עוד הלוואה שהוא צריך לשלם עליה