עטלעכע מער פינאַנציעל בילדונג
דער אַנטראַפּראַנער פון דער וואָך איז אלון גילמאָר
# פּאָסטן 3
* העברעאיש איז אַ דזשענדערד שפּראַך. און היינט צוויי מאל ווייל ס'איז גוט - איך וואלט געוואלט אז די פאסט זאל זיין אדרעסירט אין לשון נקבה, אביסל פאר באלאנס - אבער אוודאי איז די כוונה אבסאלוט, פאר ביידע דזשענדערס. א דאנק.
***
מיט אַ וואָך און אַ האַלב צוריק, מיט קייט, אונדזער רענאָוואַטיאָן מאַנאַגער אין פּיטצבורגה, איך באשאפן אַ רענאַוויישאַן פּלאַן פֿאַר אַ זיכער הויז וואָס מיר זענען טוריסט - אין צוגרייטונג פֿאַר דינגען עס.
-
מיט צוויי און אַ האַלב שעה צוריק, מיין ציינדאָקטער אין תל אביב געבויט מיר אַ גרונטיק רענאַוויישאַן פּלאַן פֿאַר 2 פון מיין ציין, בשעת איך טאָן אַ קיוט וואָרצל קאַנאַל וואָס איך האָב געטאן אויף אַ דריט צאָן.
און דאָ איז דער חילוק צווישן אַ ינוועסמאַנט און אַ היסכייַוועס.
דער ערשטער - אַפּערייטינג קאָסט - די רגע - אַפּערייטינג קאָסט.
און דאָ איז די אַקאַדעמיק מסקנא איך ווילן צו קאַנוויי פון די קליין פאַל לערנען מיר האָבן דאָ:
דו זאלסט נישט סקימפּ אויף דענטאַל פלאַס.
***
הייַנט, ווי איך צוגעזאגט איר, איך וועט ווייַזן איר ווי אַ אָפּמאַך רעצענזיע קוקט ווי די אויגן פון די אַנטראַפּראַנער, לאַנג איידער עס ווערט אַ פּרעזענטירונג צו אַ ינוועסטער. נעמען אַ X-Ray פֿאַר די פּרעזענטירונג פון פֿאַרקויף ינוועסמאַנט. איך ווילן צו זען וואָס איז הינטער עס.
פֿון מיין דערפאַרונג מיט ארבעטן מיט הונדערטער פון ינוועסטערז איבער די יאָרן, איך דיסקאַווערד אַז פֿאַר פילע פון זיי, אַלץ וואָס מיינט וויכטיק אין די אָפּמאַך איז פאקטיש דער קלענסטער וויכטיק, און וואָס איז קאַרדינאַל, אין קיין גרונטייגנס אָפּמאַך וואָס איז געפֿינט צו זיי, רובֿ פון זיי וועלן נישט געבן עס קיין געדאַנק. פֿאַר די פּשוט סיבה אַז עס איז נישט זייער טאָג-צו-טאָג געשעפט. איך ווייס נישט וואָס מיין ציינדאָקטער וועט טאָן דאָרט, אָבער איך בין גאָר נישט אינטערעסירט. האָט זי געזאָגט? איך טוה. פארוואס? בלויז פֿאַר איין סיבה. ווייַל איך צוטרוי איר.
קיין טעאָרעטיש וויסן ריפּלייסיז וויסן פארדינט פון פיר. איר קענען נישט לערנען שווימערייַ דורך קאָרעספּאָנדענץ.
***
דערנאָך זענען געקומען צו אונדז די אַנטראַפּראַנערז, אַ מולטיפאַמילי אָפּמאַך. זאל ס זאָגן אַ רעזידענטשאַל בנין, לאָמיר זאָגן 100 וניץ (אַפּאַרטמאַנץ),
יעדער אַפּאַראַט (אָדער טיר) איז פּרייז ביי $ 50,000, וואָס מיטל אַז די גאנצע פּרויעקט קאָס אונדז $ 5 מיליאָן גרינבאַקס. רעכט?
לאָמיר יבערנעמען אַז די טראַנסאַקטיאָן איז אין אונדזער געגנט פון טעטיקייט, אַזוי מיר וועלן אָנהייבן פֿון די האַשאָרע אַז די געגנט איז שעלד, די מאַקראָויקאַנאַמיק דאַטן זענען שעלד, אַלץ איז אָפּגעשטעלט און באוויליקט. מיר וועלן גיין פאָרויס.
איר געדענקען אַז איך געשריבן אַז, ניט ענלעך הייזער, סינגגאַלז, וואָס אָפענגען אויף די מאַרק פּרייסיז - אין מולטיפּלעקסעס די שפּיל איז פּערפאָרמאַנסע.
דער בנין איז אַ געשעפט. נישט יעדע דירה האט א בעל הבית. אבער די גאנצע בנין געהערט צו איין באַזיצער. און ער איז די פאַרמאָג פירמע וואָס געהערט צו די ינוועסטערז. און זיין ראָלע איז צו צושטעלן גוט האָוסינג פֿאַר די טענאַנץ, און מאַכן פּראַפיץ פֿאַר די בנין אָונערז.
מיר זוכן אַ בנין, וואָס האט אַ מאַרק דיסטאָרשאַן פֿאַר בייַשפּיל: די רענט איז באטייטיק נידעריקער ווי וואָס איז געוויינטלעך אין דער געגנט. אָדער אַ פאַרמאָג וואָס איז היסטאָריש געווען טאַקע שלעכט, אָדער דער באַזיצער נאָר וויל / קען נישט רעמאָנטירן צו פֿאַרבעסערן און איז גרייט צו פאַרקויפן צו אונדז אין אַ פּרייַז אונטער די ווערט.
אָדער די אַקיאַפּאַנסי פון די פאַרמאָג איז נידעריק. מיר וועלן אַ אַסעט צו וואָס מיר קענען לייגן ווערט צו פֿאַרבעסערן אַפּערייטינג האַכנאָסע.
פארוואס טאָן איך וועלן אַפּערייטינג האַכנאָסע צו העכערונג? וווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווווover צי איר וויסן "ווייַז מיר די געלט"?
אַזוי דאָס געלט איז דאָ. װוּ איז דאָס געלט? דאָ ס די געלט. אין ימפּרוווינג די אַפּערייטינג נוץ. אָדער דורך זיין נאָמען NOI - נעץ אָפּערייטינג האַכנאָסע
און וואָס איז עס טאַקע? עס איז אַ נומער. א צאל וואס זאמלט די יערליכע איינקונפטן וואס מיר האבן פון די פארמעגן, (דינגען, וואשמאשין א.א.וו.) אלעס אין דעם געביידע וואס ברענגט אונז געלט. און פון זיי פארמינערן די אפעראציע אויסגאבן (דארף איר שטייערן? דארפסטו אינשורענס? דארפסטו עלעקטרישע אפאראטן? דארפסטו אויפהיטן?, דארפסטו הנהלה?, דארף מען מעלדן די פארמעגן פאר נייע לאקאלער? דארפסטו צו!)
די NOI איז אַזוי וויכטיק ווייַל עס איז אַ יקער פֿאַר יוואַליוייטינג די פאַרמאָג, און אויב מיר פירן צו פאַרגרעסערן עס (די שורה פון אָפּערייטינג נוץ) עס וועט האָבן אַזאַ אַ דראַמאַטיק ווירקונג אויף די ווערט פון די בנין אָדער די גאנצע פאַרמאָג, (איך וועט דיר באלד אויפקלערן אויף דעם, אין א רגע).
***
אַזוי נאָר איידער איר גיין צו ונטערזוכן אַ אָפּמאַך דורך די ברילן פון אַ אַנטראַפּראַנער, דאָ זענען עטלעכע יקערדיק קאַנסעפּס אין רעוועכדיק אַסעץ, וואָס איר קענען נישט פאָרויס אָן. די וואס זענען נישט טריינד אין די קאַנסעפּס האָבן אַ מאָמענט פון לערנען דאָ. רעגיסטרירן? - קאַפּ קורס
עס איז טאַקע וויכטיק צו פֿאַרשטיין: דאָס איז אַן עסטימאַטעד צוריקקער פּראָצענט, וואָס די פאַרמאָג וועט פּראָדוצירן אויף אונדזער ינוועסמאַנט. אַזוי מיר געזאגט אַז די סעלינג פּרייַז פון אונדזער בנין איז $ 5,000,000. און לאמיר זאגן אז ער האט געהאט אן NOI (אפעראציע פראפיט, איר געדענקט) פון... ווארפן א נומער? קום אויף, $ 300,000 פּער יאָר.
אַזוי אין דעם פאַל, די קאַפּיטאַל וואָלט זיין 6% (300,000/5,000,000) אַ ביסל פאַרפאַלן? לאמיר אייך שנעל צוריקנעמען: לאמיר זאגן אז נאכדעם וואס מיר האבן געקויפט די פארמעגן, אנדערש ווי די פריערדיגע אייגנטימער, דערלויבן מיר ליבלינגען אין די דירות.
און דאָך מיר וועלן באַשולדיקן נאָך 30-40 דאָללאַרס פּער חודש פֿאַר דעם (זייער פּאַסיק). איך בין נישט אפילו גערעדט וועגן רענאַוויישאַן ענימאָר - אָבער נאָר אַ קליין ביישפּיל פון אַ קליין פֿאַרבעסערונג צו נוץ, צו NOI. ווי פיל טאָן איר טראַכטן די בנין איז ווערט איצט? לאָמיר רעכענען: $35 X 100 וניץ X 12 חדשים = $42,000 מער פּער יאָר.
ווי פיל איז $42,000 צעטיילט דורך 6% (די היטל)? דער ענטפער, פרוי, איז $700,000. יא. אין דעם בנין, מיר געוואקסן זיין ווערט מיט $ 700,000 נאָר ווייַל איר לאָזן אַלעמען ברענגען זייער פּעץ.
און אויב די סיטואַציע בלייבט אַזוי לאַנג גענוג - דעמאָלט די באַנק, ווען מיר ריפיינאַנס די אַנטלייַען, וועט געבן אונדז $ 5.7 מיליאָן און נישט לויט די קראַנט ווערט. הממ?
מאַגיש. מולטי משפּחה.
עס איז דא איין ריזיגע ציטאט פון וואודי אלן, מיין איך, וואס איך האב ליב (דער ציטאט), זאגט ער: "עס איז נאר איין זאך וואס שיידט מיך אפ פון גאונות - און דאס איז איך".
פּונקט איידער איר אַלע ווילן צו פאַרפלייצן די יו. דער פאַקט איז אַז אַזאַ לויב איז בלויז אין הודעות. דער מציאות איז שווערער און מער קאָמפּליצירט.
***
אַזוי וואָס מיר דאַרפֿן צו וויסן און באַקומען פֿון די טרעגער און אונדזער מקורים איז די דאַטן: וואָס איז די NOI פון די פאַרמאָג, און וואָס איז די היטל אין דער געגנט. (די היטל וועריז פון געגנט צו געגנט, און קוואַרטאַל צו קוואַרטאַל). הויך היטל - נידעריקער פּרייַז. נידעריק היטל - העכער פּרייַז. (און ביידע קערט און ריזיקירן זענען נידעריקער). דערנאָך איך וויסן לויט די NOI ווי פיל די פאַרמאָג איז ווערט (NOI / קאַפּ קורס)
געלט לויפן - גרינגער צו דערקלערן, טאַקע, טאַקע פּשוט. עס איז דער זעלביקער NOI, בלויז די פּרייַז פון פינאַנסינג (די היפּאָטעק) איז סאַבטראַקטיד פון עס. דעמאָלט דער נעץ לויפן איז באקומען.
און לעצטע איידער מיר אָנהייבן פּלייינג - Cash On Cash - אַ זייער שפּאַס טערמין. איך וועל פּרובירן צו דערקלערן עס אין אַ אַנדערש וועג ווי געוויינטלעך. עס איז געניצט דורך אונדז צו וויסן ווי שנעל אונדזער געלט איז גראָוינג. אויב מיר ינוועסטאַד זאָגן $ 100 אין יוישער, די ציפער וועט זאָגן אונדז ווי געשווינד מיר וועלן צוריקקומען די ינוועסמאַנט. אויב מיר באַצאָלט צוריק די גאנצע סומע אין 10 יאָר, דאָס מיטל אַז אונדזער COC איז 10% פּער יאָר. ווי גרינג ***
אַזוי ווען איר קוק אין אַ אָפּמאַך דורך די אויגן פון די דעוועלאָפּער, וואָס מיר רופן רעכט דיליץ, איר ווילן צו קאָנטראָלירן וואָס רעזולטאַטן דעם פאַרמאָג איז פּראַדוסינג הייַנט. רעכט? וואָס זענען מיר באַצאָלן פֿאַר?
וואו זעט איר עס? מיר וועלן נישט באַקומען איר אין צו פיל טיף, איר זענט מיסטאָמע מיד פון די פריערדיקע אָפּטיילונג סייַ ווי סייַ, אָבער בייסיקלי עס זענען 2 ריפּאָרץ פֿאַר דעם: אַ פּראַקטיש נוץ און אָנווער ויסזאָגונג (אַקטואַל) און עס איז די פּראָפאָרמאַ (באשרייבט וואָס די פּאָטענציעל קען זיין).
יוזשאַוואַלי דער טרעגער ציל צו פאַרקויפן פּראָ פאָרמאַ, אָבער מיר וועלן האַלטן זיך צו פאַקטיש.
מיר ווילן צו זען: עקאָנאָמיש אַקיאַפּאַנסי רייץ: ניט נאָר ווי פילע טענאַנץ עס זענען דערווייַל, אָבער ווי פילע טענאַנץ זענען באַצאָלט. מיר פון קורס ווילן צו זען אַז די האַכנאָסע איז העכער ווי די הוצאות און וואָס איז אונדזער NOI
מיר ווילן צו זען אַז די NOI איז העכער ווי די דערוואַרט באַנק פינאַנסינג פּיימאַנץ.
וועגן די געלט לויפן - זייער פּשוט, מוזן זיין positive.
אין דער ווייַטער שריט, איך ווילן צו קאָנטראָלירן ענלעך פּראָפּערטיעס אין דער געגנט, און מאַכן אַ פאַרגלייַך צווישן זיי אַלע אין טערמינען פון אַקיאַפּאַנסי, פּרייַז פּער טיר, פּרייַז פּער SF, וועגן אַקיאַפּאַנסי פּערסענטידזשיז, צו זען אַז מיר זענען גערעדט וועגן דער זעלביקער קלאַס .
דערנאָך, ווען איך האָבן אַלע די אינפֿאָרמאַציע (עס איז ריזיק, די פאָרשונג נעמט פילע טעג פֿאַר יעדער פאַרמאָג), איך רעכענען די פּרויעקט טראָגן, פּלאַנירן די טיפּ פון פינאַנסינג וואָס וועט באַגלייטן די פּרויעקט (געווענליך אַ באַלאָן אַנטלייַען פֿאַר די ערשטער יאָרן, וואָס בלויז פּייַס די אינטערעס און דיפערז די הויפּט, צו דזשענערייט געלט לויפן ווי שנעל און ווי נערוועז ווי מעגלעך).
נאכדעם וואס איך האב אלעס, אריינגערעכנט א דורכקוק באריכט פון א בנין אינזשעניריע פירמע וואס אנטפלעקט מיר וויפיל רענאוואציעס דארפן דורכגעפירט ווערן אינעווייניק די דירות און אויף דער דרויסנדיקער שאָל כדי צו מאַקסאַמייזן דינגען - בויען איך אן אינערלעכער ביזנעס פלאן, אריינגערופן דער פראפעסיאנעלער פּאַרלאַנס "ונדעררייטינג" וואָס וועט דעמאָלט זיין דערלאנגט צו די פינאַנסינג באַנק ווי טייל פון די אַנטלייַען דאָקומענטן. און דערפון וועט אויך קומען די געשעפט פּלאַן פֿאַר ינוועסטערז און די פֿאַרקויף פּרעזאַנטיישאַנז פֿאַר ראַקרוטמאַנט. אַזוי איך וויסן ווי פיל איך בין גרייט צו באַצאָלן פֿאַר די פאַרמאָג. פון קורס אָפפערס פיל ווייניקער.
אַזוי מיר פֿאַרמאַכט, אַלץ איז גרויס.
בויען אַ געשעפט פּלאַן.
דער פּלאַן באשטייט פון: קויפן קאָס, רענאַוויישאַן קאָס, קישן (רעזערוו געלט), קלאָוזינג קאָס (בראָקערס, טיטל פירמע, אַדוואָקאַט, אאז"ו ו). מאַרקעטינג, רעכט דיליץ, לעגאַל, און מער און מער און מער בלוי וואָס איז ביי די ים.
עס אויך באשטייט פון די דערוואַרט רעוואַנוז, די קורס פון פּראָגרעס פון רענאַוויישאַנז און ימפּרווומאַנץ, און פון קורס די קאָס פון באַנק פינאַנסינג.
דער רעזולטאַט פון דעם איז אַ L&P באַריכט - אַ נוץ און אָנווער באַריכט, וואָס פאקטיש דערציילט די געשיכטע פון די ינוועסמאַנט.
און ווען איך ווייס פון די אלע, וואס איז די פראיעקט פון די פראיעקט, (נישט פאר די אינוועסטירער, נאר פאר די פראיעקט) און איך ווייס וויפיל געלט דארף מען אויפנעמען פאר יוישער – פון דעם הייבט מען אן שניידן אין באטייליגונג איינהייטן (וואָס וועט ווערן עפּעס ווי אַ טיילן פון די פּרויעקט פּאַרטנערס וואָס זענען אויך די אָונערז פון די פאַרמאָג), און רעכענען אַ לאַדזשיקאַל פאַרשפּרייטונג פון פּראַפיץ צווישן די פּאַרטנערס צו די אַנטראַפּראַנער - אַז יעדער איינער ס צושטייַער צו די פּרויעקט זיין סאַמעטריקאַל.
דערנאָך - עס זענען אויך דערוואַרט קערט אויף דער מדרגה פון יעדער ינוועסטער לויט צו זיין אָנטייל אַפּאַראַט.
און לעסאָף - אויב די נומערן אַרבעט, דעמאָלט קומען אויף: ווייַזן צייט. בויען אַ פּרעזענטירונג און שטעלן אַוועק צו איר, דער ינוועסטער, צו רעקרוט איר פֿאַר שוטפעס.
***
איצט איר וויסן וואָס די ינוועסמאַנט איז, ווי פיל געלט און ווען עס וועט קומען צוריק צו איר אין יעדער בינע, איר וויסן ווו דאָס געלט קומט פון און וואָס די עקאָנאָמיש לאָגיק הינטער עס איז. איר וויסן אַז עס מוזן זיין לאָגיק אין דער געשיכטע פון יעדער פאַרמאָג וואָס איז געפֿינט צו איר. איר נאָר האָבן צו פֿאַרשטיין עס פֿון די אַנטראַפּראַנעריאַל ווינקל.
***
ס'איז נישטא קיין צווייפל, אז איך האב איבערגעריסן/פארגעסן/אויסגעלאזט אומצאליגע טריט אויפן וועג. דער ציל איז נישט צו טאָן אַן אַנטראַפּראַנערשיפּ קורס דאָ.
כ'האב נאר געוואלט ווייזן וואס איז פאר דיר מעגליך. און וואָס איך טאָן וואָס איך טאָן.
און וואָס פינאַנציעל בילדונג איז ווי וויכטיק ווי צו וויסן וואָס איז געזונט פֿאַר איר צו עסן און ווי גיין מיט דיין אויגן אָופּאַנד.
און דערשראקן זיך פון דעם אז קיין סאציאלע זיכערהייט / פאנד פאר מדינת ישראל וועט קיינער פון די נישט זיין ווען דו דארפסט לעבן פון אייער פענסיע , אויב איר נעמט נישט קיין אחריות און הייבט אן אליין צו נעמען קעיר דערפון . זייט ווען? פון נעכטן.
***
איך שטענדיק טראַכטן אַז עס טאַקע איז אַ פּלאַץ צו לערנען און וויסן, עס קיינמאָל ענדס. און עס קען זיין אָוווערוועלמינג
דו זאלסט נישט געבן אַרויף אויף פינאַנציעל בילדונג פֿאַר איר און דיין קינד, איך בין אויך קעסיידער לערנען. דאָס איז אונדזער לעבן.
אויסערדעם, זיך צו טרייסטן, וועלן מיר שטענדיק געדענקען, אז עס וועט שטענדיק זיין איינער וואס האט געלערנט שווערער ווי דיר.
פרעג מיין ציינדאָקטער.
ענטפער