Ungayenyusa kanjani imali engenayo usebenzisa indlela ye-BRRRR
The BRRRR Method
דמיינו את עצמכם משתתפים באירוע נטוורקינג להשקעות נדל”ן, ואתם שומעים מישהו אומר “BRRRRR”. רוב הסיכויים שהקולגה שלך לא מגיב על טמפרטורת החדר אלא דן באסטרטגיית השקעה פופולרית המכונה שיטת BRRRR. מי שתוהה כיצד לבנות עושר בנדל”ן צריך לשקול מסגרת ייחודית זו המייצגת הכלאה בין הכנסה אקטיבית לפסיבית.
משמעות BRRRR
שיטת BRRRR פירושה “קנייה, שיפוץ, השכרה, מימון מחדש, חזרה”, באנגלית: “buy, rehab, rent, refinance, repeat”
ומתארת אסטרטגיה ומסגרת המשמשת משקיעים המעוניינים לבנות הכנסה פסיבית לאורך זמן. ראשי תיבות אלה מייצגים שלבים שיש ליישם בסדר המדויק שבו הם מופיעים. ראשית, משקיע רוכש נכס והוא ממשיך בשיקום. לאחר מכן הנכס שהתחדש מושכר לשוכרים לתקופה ממושכת, שבאמצעותה הכנסות השכירות יכולות לאפשר לבעלים לשלם את המשכנתא, להרוויח רווחים ולבנות הון עצמי לאורך זמן. לאחר שנבנה כמות נכבדת של הון עצמי בנכס, המשקיע יכול לרכוש נכס שני על ידי מימון מחדש של הראשון, וכן הלאה.
מאט וודלי מ-Mover Focus קובע כי “שיטת BRRRR היא אסטרטגיית השקעה בנדל”ן המסייעת למשקיעים לזהות, לחקור ולרכוש נכסים בהנחה. שיטת BRRRR כוללת שלושה שלבים: סיעור מוחות, מחקר ומכירה חוזרת. על ידי סיעור מוחות של נכסים פוטנציאליים להשקעה, משקיעים יכולים להבין את השוק ולמצוא נכסים מוערכים בחסר. לאחר מחקר, המשקיעים יכולים לקבוע אם הנכס שווה רכישה או לא ולבצע את התיקונים או השדרוגים הדרושים. לבסוף, לאחר רכישה ושיפוץ, ניתן למכור מחדש את הנכס ברווח”.
לחצו כדי להגביר את ההכנסה הפסיבית שלכם בשיטת BRRRR
קניה
האות הראשונה בשיטת BRRRR היא ‘B’, שזה מייצג קנייה. בעת חיפוש ברשימות, זכור כי שלב זה משמש כנקודה קריטית וקובע את תוצאת ההשקעה. קיימת צומת מסובכת בין לוודא שנכס מייצג עסקת השקעה נכונה לבין הבטחה לביצועים טובים כנכס להשכרה.
הדבר ידרוש ניתוח עסקה אינטנסיבי, הכולל חישוב עלות השיפוצים, הערכת הוצאות שכירות חודשיות ואישור שהכנסות השכירות שיתקבלו יספקו שולי רווח מספקים. הבטחת הביצועים החזקים של נכס להשכרה עשויה לכלול מחקר על שווקי ההשכרה הטובים ביותר והבטחה שמחיר הרכישה מספק מספיק אזור חיץ כדי לאפשר עלויות שיפוץ. משקיעים רבים מסתמכים על כלל 70 האחוזים, המעריך את עלות התיקונים ואחרי התיקון, שעוזר לקבוע הצעה מקסימלית לנכס. באמצעות כלל זה, הם יכולים להבטיח טוב יותר שרווח יישאר לאחר שיפוץ הנכס.
ukulungiswa
ברמה הבסיסית ביותר, על בעלי הדירות לזהות כיצד להפוך את נכסי ההשכרה שלהם למגורים ופונקציונליים. לאחר עמידה בדרישות אלו, ניתן לשקול עדכונים או שיפוצים המוסיפים ערך לנכס (ובכך מצדיקים את העלאת תעריפי השכירות). מצד שני, על המשקיעים להיזהר מלבצע שדרוגים מוגזמים שיעלו יותר ממה שניתן להפיק מהכנסות משכירות.
שלב השיפוץ של אסטרטגיית ה-BRRRR, המייצג את ה’R’ הראשון מתוך ארבעה, דורש ניתוח עלות-תועלת מעמיק בכל שלב. למשקיעים מומלץ לבחור רק בפרויקטים של שיפוץ בית שיספקו החזר גבוה על ההשקעה. להלן מספר פרויקטי גמילה עם החזר ROI גבוה שכדאי לשים לב אליהם:
תיקוני גגות: מקובל ששמאים מחזירים את הכסף שהוצאת בשווי הנכס בעת הוספת גג חדש.
מטבח מעודכן: מטבחים הם לעתים קרובות לא מושכים, אך ייתכן שרבות מהתכונות עדיין ניתנות לשימוש. כמו כן, בתים עם מטבחים לדוגמא אינם זכאים למימון, מה שגורם לקנות לעתים קרובות במזומן. שיקום בית הוכיח את עצמו כבעל החזר ROI גבוה.
תיקון קיר גבס: גם נזקי קיר גבס הופכים בית ללא זכאי למימון. למרות שזה עשוי להיות דגל אדום עבור רוב רוכשי הדירות, זו יכולה להיות הזדמנות למשחזרים שכן קיר גבס הוא למעשה זול מאוד לתיקון.
גינון: פרויקטי גינון פשוטים, כמו הסרת צמחייה מגודלת, יכולים להיעשות בעלות קטנה עבורך. סוג זה של גינון גם אינו מצריך איש מקצוע להשלמתו, מה שהופך אותו לפרויקט שפוץ זול.
עדכון חדרי אמבטיה: חדרי אמבטיה בדרך כלל אינם גדולים במיוחד ועלויות החומר והעבודה שלהם זולות. עדכון חדרי אמבטיה יאפשר לביתכם להתחרות בבתים איכותיים יותר באזור תמורת עלות קטנה עבורכם.
חדרי שינה נוספים: בתים עם כמות חריגה של מטרים רבועים אך חסרים מספיק חדרי שינה מציעים למשפצים הזדמנות להגדיל את הערך בעלות קטנה עבורם. הגדלת חדר השינה של הבית ל-3 או 4 תאפשר לו להיות תחרותי יותר עם נכסים ברמה גבוהה יותר באזור.
ukuqasha
לאחר השלמת שלב השיפוץ של הנכס, המשקיע יכול לבצע את שלב ההשכרה של התהליך. הדבר עשוי לכלול סינון ובחירת דיירים, ניהול מחזור ומענה לבקשות תחזוקה ותיקון. לאחר פרק זמן מסוים, משקיע בדרך כלל יבין אם התרגול שלו בבדיקת נאותות היה משביע רצון. דברים אפשריים שיכולים להשתבש כוללים משרות פנויות, שוכרים גרועים או הוצאות שכירות העולות על ההכנסה שהופקה. כל התוצאות האפשריות הללו יכולות להסיע במהירות נכס מתחת למים, ולהגביר את הסיכון של עיקול. זה לא נועד להפחיד משקיעים מלהפוך לבעל בית או להפעיל את אסטרטגיית ה-BRRRR, אלא רק להדגיש את החשיבות של הרצה נכונה של המספרים לפני קבלת החלטת השקעה כלשהי.
Uxhaso
לאחר שהנכס שלך שופץ והושכר ביעילות, אתה יכול להתחיל לתכנן תוכנית כיצד למחזר אותו. חלק מהבנקים יציעו מימון מחדש במזומן, בעוד שאחרים יציעו רק לשלם את החוב הקיים; תרצה לבחור את הראשונה מבין שתי האפשרויות הללו. כמו כן, תרצה לשים לב ל’תקופת התיבול’ הנדרשת, המציינת כמה זמן עליך להחזיק בנכס לפני שהמלווה ישקול מימון מחדש כנגד שווי הנכס. למרות שאתה עלול להיתקל בכמה בנקים שאינם מוכנים למחזר נכסים להשכרה חד-משפחתית, משקיעים יכולים בדרך כלל להתחבר לרשתות שלהם כדי למצוא מלווה שמתאים לצרכי המימון מחדש שלהם.
חזרה
לבסוף, המשקיע יכול להשתמש במימון מחדש של הנכס המושכר הראשון שלו כדי לממן את הרכישה והשיפוץ של השני. מימון מחדש של מזומן מציע יתרונות נוספים, כגון שיעורי ריבית שלעיתים נוחים בהשוואה למקורות הון אחרים, הטבות מס ושליטה על ציר הזמן הפיננסי שלך. מול עקומת הלמידה, משקיע בטוח ייתקל בכמה קשיים וטעויות כבר ממחזור ה-BRRRR הראשון שלו. עם זאת, הם יכולים ליישם את ניסיונם ואת החוכמה החדשה שנרכשה כאשר הם מתמודדים עם הרכוש השני, השלישי או הרביעי שלהם, וכן הלאה.
דוגמה לשיטת BRRRR
סקירת דוגמה של אסטרטגיית הנדל”ן BRRRR יכולה לעזור להמחיש כיצד לבצע כל שלב.
נניח שג’וני מתגורר באוסטין, טקסס, והוא מעוניין לרכוש בית כדי לנצל את שוק השכירות המתפתח שם. הוא מוצא נכס ב-200,000 דולר ומנהל את המספרים על העסקה. ג’וני יכול לשלם מקדמה של $40,000 ולוקח הלוואה עבור 160,000 $ הנותרים. לאחר שהסתובב בבית עם קבלן, ג’וני מחליט להוציא 10,000 דולר בשיקום הנכס. עד כה, יש לנו את המספרים הבאים:
Intengo yokuthengisa: $200,000
מקדמה: $40,000
סכום ההלוואה: 160,000 דולר
עלויות שיפוץ: 10,000 דולר
לאחר השלמת השיפוצים, הנכס מוערך ב-250,000 דולר, וג’וני יכול לשכור אותו תמורת 2,500 דולר. כשנה בהמשך, ג’וני מממן מחדש ולוקח הלוואה בגובה 75 אחוז מהשווי המוערך: 187,500 דולר. לאחר מכן הוא משתמש בסכום זה כדי לשלם את ההלוואה המקורית בסך 160,000 דולר, מה שמותיר לו 27,500 דולר (בתוספת ההכנסה החודשית השוטפת מדמי שכירות) לרכישה ושיקום של נכס אחר. ככל שג’וני עוקב יותר אחרי התהליך הזה, כך הוא יכול לצבור יותר נכסים להשקעה לאורך זמן. בעוד שדוגמה זו משתמשת במספרים מפושטים, היא אמורה לעזור להמחיש את תהליך ה-BRRRR בפעולה.
כיצד לממן נכסי BRRRR
אחד המכשולים הקשים ביותר עבור משקיעים מתחילים הוא להבין כיצד לממן נכסי BRRRR. לרוב, תצטרכו לממן את הנכס יותר מפעם אחת. ראשית, בעת רכישת הנכס, ושנית לכל תיקון או שיפורים. לרוב המשקיעים המתחילים אין את הכספים לממן את הנכס ללא הלוואה. אם אתם רוכשים נכס בפעם הראשונה, לפניכם מספר אפשרויות:
הלוואות בנקאיות קונבנציונליות: כמקדמה תזדקק לכ-20% – 25%. עם זאת, הריבית צריכה להיות דומה לזו של הלוואת בעלים. חשוב לציין שאם הנכס נמצא בתנאים גרועים מספיק, ייתכן שהבנק לא יציע לכם הלוואה לרכישתו.
הלוואות בנקאיות מקומיות: בנקים מקומיים מציעים כמות משמעותית יותר של גמישות בעת הלוואות לנכסים להשכרה. למרות שסביר להניח שהם ידרשו את אותו מקדמה כמו הלוואות בנקאיות קונבנציונליות, הם עלולים גם להתעלם מכל הוצאות על תיקונים. הם גם מציעים גמישות לגבי מגבלות משכנתא ובעיות יחס חוב להכנסה.
מלווים פרטיים: כסף פרטי נרכש על ידי אנשים שאתה מכיר באופן אישי, בין אם זה משפחה, חברים, שותפים עסקיים או משקיעים אחרים. במקרה זה, התעריפים עשויים להשתנות בהתאם לנכס ולמערכת היחסים שלך עם המלווה. מקובל שמלווים פרטיים גם מממנים כל תיקון שהנכס צריך.
מלווים בכספים קשים: מלווים אלו מתמחים בהלוואות למשקיעי דיפלי בתים ומשקיעים להשכרה. העלות והשיעורים של מלווי כסף קשה בדרך כלל עולים על הלוואות בנקאיות. עם זאת, סביר להניח שהם יכסו תיקונים ושיפורים.
מימון מחדש של נכס BRRR
ישנן שתי דרכים עיקריות למחזר נכס BRRR שלך. אחת האפשרויות הקיימות היא באמצעות מימון קונבנציונלי. אפשרות זו היא הפופולרית ביותר ומגיעה עם הריביות הנמוכות ביותר שיש. אפשרות נוספת למחזר ניתן למצוא במימון מסחרי, למרות שהן מגיעות עם ריביות גבוהות יותר.
BRRRR יתרונות
כל אסטרטגיית השקעה תבטיח יתרונות מסוימים תוך נשיאת רמת סיכון מסוימת, ושיטת BRRRR אינה יוצאת דופן. לפני ביצוע אסטרטגיה כלשהי, הקפד לסקור את היתרונות והחסרונות ולקבוע בעצמך האם BRRRR היא האסטרטגיה המתאימה לך או לא:
פוטנציאל להחזר: אחד היתרונות העיקריים הוא האפשרות להחזר גבוה על ההשקעה. כאשר עושים זאת נכון, משקיעים יכולים לרכוש נכס במצוקה בהשקעה נמוכה יחסית במזומן, לתקן אותו ולהשכיר אותו עבור תזרים מזומנים חזק.
בניית הון עצמי: יש לתת את הדעה גם על כמות ההון העצמי שנבנה בשלב השיקום. כאשר נוקטים אסטרטגיית הכנסה פסיבית, משקיעים רבים רק יוצרים תזרים מזומנים מנכס ששווה את המחיר שבו הוא נקנה.
שוכרים ברמה הגבוהה ביותר: אם נכס עבר שיפוץ נכון כדי לעמוד בסטנדרטים הצרכניים בשוק ספציפי, סביר להניח שהוא ימשוך שוכרים מעולים. שוכרים שמוכנים לשלם בדולר גבוה עבור הנכס להשכרה שלהם בתמורה למאפיינים ושירותים מסוימים נוטים יותר לטפל טוב יותר בנכס ולהפחית את ההוצאות שלהם. שוכרים טובים יותר מתרגמים לרוב ישירות לתזרים מזומנים משופר.
יתרונות לקנה מידה: ברגע שתגיע לצעד ה-BRRRR שלך, אתה יכול להשיג משהו שנקרא יתרונות לקנה מידה, שבו בעלות ותפעול של מספר נכסים להשכרה בו-זמנית יכולים לעזור לך להוזיל את העלויות הכוללות שלך על ידי הפחתת העלות הממוצעת שלך לנכס ופיזור הסיכון שלך.
BRRRR חסרונות
הרשימה הבאה עוזרת לשפוך מעט אור על סיכונים פוטנציאליים הקשורים לאסטרטגיית BRRRR. עם זאת, יש לציין שנקודות אלו אינן בהכרח חסרונות. במקום זאת, הם מזהירים את המשקיעים ממה שיכול לקרות אם הם לא נזהרים ולא יתנגדו לבדיקת הנאותות שלהם:
הלוואות יקרות: כאשר בוחרים להשתמש בהלוואה קצרת מועד או כסף קשה למימון רכישת נכס, משקיעים יכולים למצוא את עצמם ממונפים יתר על המידה, במיוחד בשלב השיפוץ. לדברי בריאן, משקיע נדל”ן ומייסד ב-SparkRental.com, “יותר מדי משקיעים חדשים מזלזלים בהוצאות כגון תיקונים, תחזוקה, שיעור פנויות והוצאות אחרות בלתי סדירות אך בלתי נמנעות שאינן פוגעות בך כל חודש”. על המשקיעים לוודא שהם יודעים כיצד הם ישלמו תשלומי משכנתא בזמן שהנכס אינו מניב הכנסה כלשהי.
שיפוץ: נטילת פרויקט שיפוץ גדול עשויה להתגלות כיקרה, עם כאבי ראש רבים לאורך הדרך. שיפוץ משמעו התמודדות עם לוחות זמנים של הפרויקט, ניהול קבלנים וקבלני משנה והתמודדות עם בעיות בלתי צפויות. ודא שיש לך את המשאבים ואת תוכניות המגירה הנכונות לפני התמודדות עם פרויקט.
תקופת המתנה: BRRRR היא אסטרטגיה הקשורה לאופק זמן ארוך יותר, הכוללת לפחות שתי תקופות המתנה. הראשון הוא בשלב השיפוץ, שבו על המשקיע לשפר נכס לפני שיוכל להציב שוכרים ולהתחיל להרוויח הכנסה. תקופת ההמתנה השנייה היא תיבול, מונח שמתאר את התקופה שעל משקיע להמתין לפני שהמלווה מאפשר מימון מזומן.
סיכון הערכה: משקיעים בדרך כלל מממנים מחדש נכס על סמך הערכת הנכס, במקום כמה כסף הם שילמו לתוכו. תמיד קיים סיכון שהנכס לא יוערך בסכום המצופה. זה אמור לשמש אזהרה שהפעלת המספרים בצורה נכונה מראש היא חיונית.
מי צריך להשתמש בשיטת BRRRR
שיטת BRRRR מושלמת למשקיעים המעוניינים לבנות תיק הכנסה פסיבי מתחילתו ועד סופו. התהליך תובעני יותר מרכישת יחידת השכרה, אם כי זה יכול להיות מתגמל מאוד. משקיעים שנוח להם עם רמת סיכון מסוימת, שיש להם הון זמין עבור מקדמה ראשונית, ואשר מוכנים להפשיל שרוולים למחקר שוק מעמיק, יתאימו היטב לאסטרטגיית הנדל”ן הזו.
מי לא צריך להשתמש בשיטת BRRRR
אחד הקובעים הגדולים ביותר בהחלטה אם שיטת BRRR תהיה המתאימה היא האם אתה מוכן לקחת על עצמך פרויקט שיפוץ או לא. ניתן לטעון, זהו הצעד האינטנסיבי ביותר הנדרש בשיטת BRRRR; ומי שאין לו את הזמן או המסירות הנדרשים כדי לראות שיפוץ לא ימצא הצלחה. למי שמפחד מהמחשבה על ניהול שיפוץ אך עדיין רוצה ליישם את אסטרטגיית ה-BRRRR, אני ממליץ לבנות צוות נדל”ן חזק. זה יכול להיות שותף עסקי שמוכן להיות יותר פעיל אם תספק את ההון. לחלופין, זה יכול להיות מציאת קבלן אמין שיכול להתמודד עם עיקר תהליך השיפוץ.
כמה אתה יכול להרוויח בשיטת BRRRR?
משקיעים יכולים להשיג תשואה משמעותית בשיטת BRRRR, אם הם מצליחים להבטיח את מחיר הרכישה הנכון עבור כל נכס. המשקיעים צריכים גם לשים לב היטב לשוק, שכן זה יקבע עד כמה הם מסוגלים למצוא שוכרים עקביים ולייצר הכנסה משכירות. בעיקרו של דבר, כמות הכסף שאתה יכול להרוויח עם שיטת BRRRR מסתכמת עד כמה אתה יכול למצוא לידים מצוינים בכל שלבי התהליך. כפי שאתה יכול לדמיין, התוצאות יכולות להשתנות בהתאם למספר גורמים בשיטות מימון. הקפד תמיד על בדיקת הנאותות שלך והקפד לפתח מערכת אמינה לניתוח השקעות פוטנציאליות.
חלופות שיטת BRRRR
אם תחליט ששיטת BRRRR היא לא אסטרטגיית ההשקעה בנדל”ן הנכונה עבורך, ישנן אסטרטגיות אחרות שאתה יכול לעשות. אפשרות אחת היא לרכוש נכס ולהשכיר אותו, תוך גביית דמי השכירות החודשיים המשולמים על הנכס. אפשרות נוספת היא לממן נדל”ן בהמונים. מדובר בתהליך של ניצול מימון ממגוון רחב של משקיעים המאגדים את כספם לרכישת נדל”ן, מה שמאפשר השקעות שנעשות בפחות כסף ועבודה.
דמיינו את עצמכם משתתפים באירוע נטוורקינג להשקעות נדל”ן, ואתם שומעים מישהו אומר “BRRRRR”. רוב הסיכויים שהקולגה שלך לא מגיב על טמפרטורת החדר אלא דן באסטרטגיית השקעה פופולרית המכונה שיטת BRRRR. מי שתוהה כיצד לבנות עושר בנדל”ן צריך לשקול מסגרת ייחודית זו המייצגת הכלאה בין הכנסה אקטיבית לפסיבית.
משמעות BRRRR
שיטת BRRRR פירושה “קנייה, שיפוץ, השכרה, מימון מחדש, חזרה”, באנגלית: “buy, rehab, rent, refinance, repeat”
ומתארת אסטרטגיה ומסגרת המשמשת משקיעים המעוניינים לבנות הכנסה פסיבית לאורך זמן. ראשי תיבות אלה מייצגים שלבים שיש ליישם בסדר המדויק שבו הם מופיעים. ראשית, משקיע רוכש נכס והוא ממשיך בשיקום. לאחר מכן הנכס שהתחדש מושכר לשוכרים לתקופה ממושכת, שבאמצעותה הכנסות השכירות יכולות לאפשר לבעלים לשלם את המשכנתא, להרוויח רווחים ולבנות הון עצמי לאורך זמן. לאחר שנבנה כמות נכבדת של הון עצמי בנכס, המשקיע יכול לרכוש נכס שני על ידי מימון מחדש של הראשון, וכן הלאה.
מאט וודלי מ-Mover Focus קובע כי “שיטת BRRRR היא אסטרטגיית השקעה בנדל”ן המסייעת למשקיעים לזהות, לחקור ולרכוש נכסים בהנחה. שיטת BRRRR כוללת שלושה שלבים: סיעור מוחות, מחקר ומכירה חוזרת. על ידי סיעור מוחות של נכסים פוטנציאליים להשקעה, משקיעים יכולים להבין את השוק ולמצוא נכסים מוערכים בחסר. לאחר מחקר, המשקיעים יכולים לקבוע אם הנכס שווה רכישה או לא ולבצע את התיקונים או השדרוגים הדרושים. לבסוף, לאחר רכישה ושיפוץ, ניתן למכור מחדש את הנכס ברווח”.
לחצו כדי להגביר את ההכנסה הפסיבית שלך בשיטת BRRRR
קניה
האות הראשונה בשיטת BRRRR היא ‘B’, שזה מייצג קנייה. בעת חיפוש ברשימות, זכור כי שלב זה משמש כנקודה קריטית וקובע את תוצאת ההשקעה. קיימת צומת מסובכת בין לוודא שנכס מייצג עסקת השקעה נכונה לבין הבטחה לביצועים טובים כנכס להשכרה.
הדבר ידרוש ניתוח עסקה אינטנסיבי, הכולל חישוב עלות השיפוצים, הערכת הוצאות שכירות חודשיות ואישור שהכנסות השכירות שיתקבלו יספקו שולי רווח מספקים. הבטחת הביצועים החזקים של נכס להשכרה עשויה לכלול מחקר על שווקי ההשכרה הטובים ביותר והבטחה שמחיר הרכישה מספק מספיק אזור חיץ כדי לאפשר עלויות שיפוץ. משקיעים רבים מסתמכים על כלל 70 האחוזים, המעריך את עלות התיקונים ואחרי התיקון, שעוזר לקבוע הצעה מקסימלית לנכס. באמצעות כלל זה, הם יכולים להבטיח טוב יותר שרווח יישאר לאחר שיפוץ הנכס.
ukulungiswa
ברמה הבסיסית ביותר, על בעלי הדירות לזהות כיצד להפוך את נכסי ההשכרה שלהם למגורים ופונקציונליים. לאחר עמידה בדרישות אלו, ניתן לשקול עדכונים או שיפוצים המוסיפים ערך לנכס (ובכך מצדיקים את העלאת תעריפי השכירות). מצד שני, על המשקיעים להיזהר מלבצע שדרוגים מוגזמים שיעלו יותר ממה שניתן להפיק מהכנסות משכירות.
שלב השיפוץ של אסטרטגיית ה-BRRRR, המייצג את ה’R’ הראשון מתוך ארבעה, דורש ניתוח עלות-תועלת מעמיק בכל שלב. למשקיעים מומלץ לבחור רק בפרויקטים של שיפוץ בית שיספקו החזר גבוה על ההשקעה. להלן מספר פרויקטי גמילה עם החזר ROI גבוה שכדאי לשים לב אליהם:
תיקוני גגות: מקובל ששמאים מחזירים את הכסף שהוצאת בשווי הנכס בעת הוספת גג חדש.
מטבח מעודכן: מטבחים הם לעתים קרובות לא מושכים, אך ייתכן שרבות מהתכונות עדיין ניתנות לשימוש. כמו כן, בתים עם מטבחים לדוגמא אינם זכאים למימון, מה שגורם לקנות לעתים קרובות במזומן. שיקום בית הוכיח את עצמו כבעל החזר ROI גבוה.
תיקון קיר גבס: גם נזקי קיר גבס הופכים בית ללא זכאי למימון. למרות שזה עשוי להיות דגל אדום עבור רוב רוכשי הדירות, זו יכולה להיות הזדמנות למשחזרים שכן קיר גבס הוא למעשה זול מאוד לתיקון.
גינון: פרויקטי גינון פשוטים, כמו הסרת צמחייה מגודלת, יכולים להיעשות בעלות קטנה עבורך. סוג זה של גינון גם אינו מצריך איש מקצוע להשלמתו, מה שהופך אותו לפרויקט שפוץ זול.
עדכון חדרי אמבטיה: חדרי אמבטיה בדרך כלל אינם גדולים במיוחד ועלויות החומר והעבודה שלהם זולות. עדכון חדרי אמבטיה יאפשר לביתכם להתחרות בבתים איכותיים יותר באזור תמורת עלות קטנה עבורכם.
חדרי שינה נוספים: בתים עם כמות חריגה של מטרים רבועים אך חסרים מספיק חדרי שינה מציעים למשפצים הזדמנות להגדיל את הערך בעלות קטנה עבורם. הגדלת חדר השינה של הבית ל-3 או 4 תאפשר לו להיות תחרותי יותר עם נכסים ברמה גבוהה יותר באזור.
ukuqasha
לאחר השלמת שלב השיפוץ של הנכס, המשקיע יכול לבצע את שלב ההשכרה של התהליך. הדבר עשוי לכלול סינון ובחירת דיירים, ניהול מחזור ומענה לבקשות תחזוקה ותיקון. לאחר פרק זמן מסוים, משקיע בדרך כלל יבין אם התרגול שלו בבדיקת נאותות היה משביע רצון. דברים אפשריים שיכולים להשתבש כוללים משרות פנויות, שוכרים גרועים או הוצאות שכירות העולות על ההכנסה שהופקה. כל התוצאות האפשריות הללו יכולות להסיע במהירות נכס מתחת למים, ולהגביר את הסיכון של עיקול. זה לא נועד להפחיד משקיעים מלהפוך לבעל בית או להפעיל את אסטרטגיית ה-BRRRR, אלא רק להדגיש את החשיבות של הרצה נכונה של המספרים לפני קבלת החלטת השקעה כלשהי.
Uxhaso
לאחר שהנכס שלך שופץ והושכר ביעילות, אתה יכול להתחיל לתכנן תוכנית כיצד למחזר אותו. חלק מהבנקים יציעו מימון מחדש במזומן, בעוד שאחרים יציעו רק לשלם את החוב הקיים; תרצה לבחור את הראשונה מבין שתי האפשרויות הללו. כמו כן, תרצה לשים לב ל’תקופת התיבול’ הנדרשת, המציינת כמה זמן עליך להחזיק בנכס לפני שהמלווה ישקול מימון מחדש כנגד שווי הנכס. למרות שאתה עלול להיתקל בכמה בנקים שאינם מוכנים למחזר נכסים להשכרה חד-משפחתית, משקיעים יכולים בדרך כלל להתחבר לרשתות שלהם כדי למצוא מלווה שמתאים לצרכי המימון מחדש שלהם.
חזרה
לבסוף, המשקיע יכול להשתמש במימון מחדש של הנכס המושכר הראשון שלו כדי לממן את הרכישה והשיפוץ של השני. מימון מחדש של מזומן מציע יתרונות נוספים, כגון שיעורי ריבית שלעיתים נוחים בהשוואה למקורות הון אחרים, הטבות מס ושליטה על ציר הזמן הפיננסי שלך. מול עקומת הלמידה, משקיע בטוח ייתקל בכמה קשיים וטעויות כבר ממחזור ה-BRRRR הראשון שלו. עם זאת, הם יכולים ליישם את ניסיונם ואת החוכמה החדשה שנרכשה כאשר הם מתמודדים עם הרכוש השני, השלישי או הרביעי שלהם, וכן הלאה.
דוגמה לשיטת BRRRR
סקירת דוגמה של אסטרטגיית הנדל”ן BRRRR יכולה לעזור להמחיש כיצד לבצע כל שלב.
נניח שג’וני מתגורר באוסטין, טקסס, והוא מעוניין לרכוש בית כדי לנצל את שוק השכירות המתפתח שם. הוא מוצא נכס ב-200,000 דולר ומנהל את המספרים על העסקה. ג’וני יכול לשלם מקדמה של $40,000 ולוקח הלוואה עבור 160,000 $ הנותרים. לאחר שהסתובב בבית עם קבלן, ג’וני מחליט להוציא 10,000 דולר בשיקום הנכס. עד כה, יש לנו את המספרים הבאים:
Intengo yokuthengisa: $200,000
מקדמה: $40,000
סכום ההלוואה: 160,000 דולר
עלויות שיפוץ: 10,000 דולר
לאחר השלמת השיפוצים, הנכס מוערך ב-250,000 דולר, וג’וני יכול לשכור אותו תמורת 2,500 דולר. כשנה בהמשך, ג’וני מממן מחדש ולוקח הלוואה בגובה 75 אחוז מהשווי המוערך: 187,500 דולר. לאחר מכן הוא משתמש בסכום זה כדי לשלם את ההלוואה המקורית בסך 160,000 דולר, מה שמותיר לו 27,500 דולר (בתוספת ההכנסה החודשית השוטפת מדמי שכירות) לרכישה ושיקום של נכס אחר. ככל שג’וני עוקב יותר אחרי התהליך הזה, כך הוא יכול לצבור יותר נכסים להשקעה לאורך זמן. בעוד שדוגמה זו משתמשת במספרים מפושטים, היא אמורה לעזור להמחיש את תהליך ה-BRRRR בפעולה.
כיצד לממן נכסי BRRRR
אחד המכשולים הקשים ביותר עבור משקיעים מתחילים הוא להבין כיצד לממן נכסי BRRRR. לרוב, תצטרכו לממן את הנכס יותר מפעם אחת. ראשית, בעת רכישת הנכס, ושנית לכל תיקון או שיפורים. לרוב המשקיעים המתחילים אין את הכספים לממן את הנכס ללא הלוואה. אם אתם רוכשים נכס בפעם הראשונה, לפניכם מספר אפשרויות:
הלוואות בנקאיות קונבנציונליות: כמקדמה תזדקק לכ-20% – 25%. עם זאת, הריבית צריכה להיות דומה לזו של הלוואת בעלים. חשוב לציין שאם הנכס נמצא בתנאים גרועים מספיק, ייתכן שהבנק לא יציע לכם הלוואה לרכישתו.
הלוואות בנקאיות מקומיות: בנקים מקומיים מציעים כמות משמעותית יותר של גמישות בעת הלוואות לנכסים להשכרה. למרות שסביר להניח שהם ידרשו את אותו מקדמה כמו הלוואות בנקאיות קונבנציונליות, הם עלולים גם להתעלם מכל הוצאות על תיקונים. הם גם מציעים גמישות לגבי מגבלות משכנתא ובעיות יחס חוב להכנסה.
מלווים פרטיים: כסף פרטי נרכש על ידי אנשים שאתה מכיר באופן אישי, בין אם זה משפחה, חברים, שותפים עסקיים או משקיעים אחרים. במקרה זה, התעריפים עשויים להשתנות בהתאם לנכס ולמערכת היחסים שלך עם המלווה. מקובל שמלווים פרטיים גם מממנים כל תיקון שהנכס צריך.
מלווים בכספים קשים: מלווים אלו מתמחים בהלוואות למשקיעי דיפלי בתים ומשקיעים להשכרה. העלות והשיעורים של מלווי כסף קשה בדרך כלל עולים על הלוואות בנקאיות. עם זאת, סביר להניח שהם יכסו תיקונים ושיפורים.
מימון מחדש של נכס BRRR
ישנן שתי דרכים עיקריות למחזר נכס BRRR שלך. אחת האפשרויות הקיימות היא באמצעות מימון קונבנציונלי. אפשרות זו היא הפופולרית ביותר ומגיעה עם הריביות הנמוכות ביותר שיש. אפשרות נוספת למחזר ניתן למצוא במימון מסחרי, למרות שהן מגיעות עם ריביות גבוהות יותר.
BRRRR יתרונות
כל אסטרטגיית השקעה תבטיח יתרונות מסוימים תוך נשיאת רמת סיכון מסוימת, ושיטת BRRRR אינה יוצאת דופן. לפני ביצוע אסטרטגיה כלשהי, הקפד לסקור את היתרונות והחסרונות ולקבוע בעצמך האם BRRRR היא האסטרטגיה המתאימה לך או לא:
פוטנציאל להחזר: אחד היתרונות העיקריים הוא האפשרות להחזר גבוה על ההשקעה. כאשר עושים זאת נכון, משקיעים יכולים לרכוש נכס במצוקה בהשקעה נמוכה יחסית במזומן, לתקן אותו ולהשכיר אותו עבור תזרים מזומנים חזק.
בניית הון עצמי: יש לתת את הדעה גם על כמות ההון העצמי שנבנה בשלב השיקום. כאשר נוקטים אסטרטגיית הכנסה פסיבית, משקיעים רבים רק יוצרים תזרים מזומנים מנכס ששווה את המחיר שבו הוא נקנה.
שוכרים ברמה הגבוהה ביותר: אם נכס עבר שיפוץ נכון כדי לעמוד בסטנדרטים הצרכניים בשוק ספציפי, סביר להניח שהוא ימשוך שוכרים מעולים. שוכרים שמוכנים לשלם בדולר גבוה עבור הנכס להשכרה שלהם בתמורה למאפיינים ושירותים מסוימים נוטים יותר לטפל טוב יותר בנכס ולהפחית את ההוצאות שלהם. שוכרים טובים יותר מתרגמים לרוב ישירות לתזרים מזומנים משופר.
יתרונות לקנה מידה: ברגע שתגיע לצעד ה-BRRRR שלך, אתה יכול להשיג משהו שנקרא יתרונות לקנה מידה, שבו בעלות ותפעול של מספר נכסים להשכרה בו-זמנית יכולים לעזור לך להוזיל את העלויות הכוללות שלך על ידי הפחתת העלות הממוצעת שלך לנכס ופיזור הסיכון שלך.
BRRRR חסרונות
הרשימה הבאה עוזרת לשפוך מעט אור על סיכונים פוטנציאליים הקשורים לאסטרטגיית BRRRR. עם זאת, יש לציין שנקודות אלו אינן בהכרח חסרונות. במקום זאת, הם מזהירים את המשקיעים ממה שיכול לקרות אם הם לא נזהרים ולא יתנגדו לבדיקת הנאותות שלהם:
הלוואות יקרות: כאשר בוחרים להשתמש בהלוואה קצרת מועד או כסף קשה למימון רכישת נכס, משקיעים יכולים למצוא את עצמם ממונפים יתר על המידה, במיוחד בשלב השיפוץ. לדברי בריאן, משקיע נדל”ן ומייסד ב-SparkRental.com, “יותר מדי משקיעים חדשים מזלזלים בהוצאות כגון תיקונים, תחזוקה, שיעור פנויות והוצאות אחרות בלתי סדירות אך בלתי נמנעות שאינן פוגעות בך כל חודש”. על המשקיעים לוודא שהם יודעים כיצד הם ישלמו תשלומי משכנתא בזמן שהנכס אינו מניב הכנסה כלשהי.
שיפוץ: נטילת פרויקט שיפוץ גדול עשויה להתגלות כיקרה, עם כאבי ראש רבים לאורך הדרך. שיפוץ משמעו התמודדות עם לוחות זמנים של הפרויקט, ניהול קבלנים וקבלני משנה והתמודדות עם בעיות בלתי צפויות. ודא שיש לך את המשאבים ואת תוכניות המגירה הנכונות לפני התמודדות עם פרויקט.
תקופת המתנה: BRRRR היא אסטרטגיה הקשורה לאופק זמן ארוך יותר, הכוללת לפחות שתי תקופות המתנה. הראשון הוא בשלב השיפוץ, שבו על המשקיע לשפר נכס לפני שיוכל להציב שוכרים ולהתחיל להרוויח הכנסה. תקופת ההמתנה השנייה היא תיבול, מונח שמתאר את התקופה שעל משקיע להמתין לפני שהמלווה מאפשר מימון מזומן.
סיכון הערכה: משקיעים בדרך כלל מממנים מחדש נכס על סמך הערכת הנכס, במקום כמה כסף הם שילמו לתוכו. תמיד קיים סיכון שהנכס לא יוערך בסכום המצופה. זה אמור לשמש אזהרה שהפעלת המספרים בצורה נכונה מראש היא חיונית.
מי צריך להשתמש בשיטת BRRRR
שיטת BRRRR מושלמת למשקיעים המעוניינים לבנות תיק הכנסה פסיבי מתחילתו ועד סופו. התהליך תובעני יותר מרכישת יחידת השכרה, אם כי זה יכול להיות מתגמל מאוד. משקיעים שנוח להם עם רמת סיכון מסוימת, שיש להם הון זמין עבור מקדמה ראשונית, ואשר מוכנים להפשיל שרוולים למחקר שוק מעמיק, יתאימו היטב לאסטרטגיית הנדל”ן הזו.
מי לא צריך להשתמש בשיטת BRRRR
אחד הקובעים הגדולים ביותר בהחלטה אם שיטת BRRR תהיה המתאימה היא האם אתה מוכן לקחת על עצמך פרויקט שיפוץ או לא. ניתן לטעון, זהו הצעד האינטנסיבי ביותר הנדרש בשיטת BRRRR; ומי שאין לו את הזמן או המסירות הנדרשים כדי לראות שיפוץ לא ימצא הצלחה. למי שמפחד מהמחשבה על ניהול שיפוץ אך עדיין רוצה ליישם את אסטרטגיית ה-BRRRR, אני ממליץ לבנות צוות נדל”ן חזק. זה יכול להיות שותף עסקי שמוכן להיות יותר פעיל אם תספק את ההון. לחלופין, זה יכול להיות מציאת קבלן אמין שיכול להתמודד עם עיקר תהליך השיפוץ.
כמה אתה יכול להרוויח בשיטת BRRRR?
משקיעים יכולים להשיג תשואה משמעותית בשיטת BRRRR, אם הם מצליחים להבטיח את מחיר הרכישה הנכון עבור כל נכס. המשקיעים צריכים גם לשים לב היטב לשוק, שכן זה יקבע עד כמה הם מסוגלים למצוא שוכרים עקביים ולייצר הכנסה משכירות. בעיקרו של דבר, כמות הכסף שאתה יכול להרוויח עם שיטת BRRRR מסתכמת עד כמה אתה יכול למצוא לידים מצוינים בכל שלבי התהליך. כפי שאתה יכול לדמיין, התוצאות יכולות להשתנות בהתאם למספר גורמים בשיטות מימון. הקפד תמיד על בדיקת הנאותות שלך והקפד לפתח מערכת אמינה לניתוח השקעות פוטנציאליות.
חלופות שיטת BRRRR
אם תחליט ששיטת BRRRR היא לא אסטרטגיית ההשקעה בנדל”ן הנכונה עבורך, ישנן אסטרטגיות אחרות שאתה יכול לעשות. אפשרות אחת היא לרכוש נכס ולהשכיר אותו, תוך גביית דמי השכירות החודשיים המשולמים על הנכס. אפשרות נוספת היא לממן נדל”ן בהמונים. מדובר בתהליך של ניצול מימון ממגוון רחב של משקיעים המאגדים את כספם לרכישת נדל”ן, מה שמאפשר השקעות שנעשות בפחות כסף ועבודה.
דמיינו את עצמכם משתתפים באירוע נטוורקינג להשקעות נדל”ן, ואתם שומעים מישהו אומר “BRRRRR”. רוב הסיכויים שהקולגה שלך לא מגיב על טמפרטורת החדר אלא דן באסטרטגיית השקעה פופולרית המכונה שיטת BRRRR. מי שתוהה כיצד לבנות עושר בנדל”ן צריך לשקול מסגרת ייחודית זו המייצגת הכלאה בין הכנסה אקטיבית לפסיבית.
משמעות BRRRR
שיטת BRRRR פירושה “קנייה, שיפוץ, השכרה, מימון מחדש, חזרה”, באנגלית: “buy, rehab, rent, refinance, repeat”
ומתארת אסטרטגיה ומסגרת המשמשת משקיעים המעוניינים לבנות הכנסה פסיבית לאורך זמן. ראשי תיבות אלה מייצגים שלבים שיש ליישם בסדר המדויק שבו הם מופיעים. ראשית, משקיע רוכש נכס והוא ממשיך בשיקום. לאחר מכן הנכס שהתחדש מושכר לשוכרים לתקופה ממושכת, שבאמצעותה הכנסות השכירות יכולות לאפשר לבעלים לשלם את המשכנתא, להרוויח רווחים ולבנות הון עצמי לאורך זמן. לאחר שנבנה כמות נכבדת של הון עצמי בנכס, המשקיע יכול לרכוש נכס שני על ידי מימון מחדש של הראשון, וכן הלאה.
מאט וודלי מ-Mover Focus קובע כי “שיטת BRRRR היא אסטרטגיית השקעה בנדל”ן המסייעת למשקיעים לזהות, לחקור ולרכוש נכסים בהנחה. שיטת BRRRR כוללת שלושה שלבים: סיעור מוחות, מחקר ומכירה חוזרת. על ידי סיעור מוחות של נכסים פוטנציאליים להשקעה, משקיעים יכולים להבין את השוק ולמצוא נכסים מוערכים בחסר. לאחר מחקר, המשקיעים יכולים לקבוע אם הנכס שווה רכישה או לא ולבצע את התיקונים או השדרוגים הדרושים. לבסוף, לאחר רכישה ושיפוץ, ניתן למכור מחדש את הנכס ברווח”.
קניה
האות הראשונה בשיטת BRRRR היא ‘B’, שזה מייצג קנייה. בעת חיפוש ברשימות, זכור כי שלב זה משמש כנקודה קריטית וקובע את תוצאת ההשקעה. קיימת צומת מסובכת בין לוודא שנכס מייצג עסקת השקעה נכונה לבין הבטחה לביצועים טובים כנכס להשכרה.
הדבר ידרוש ניתוח עסקה אינטנסיבי, הכולל חישוב עלות השיפוצים, הערכת הוצאות שכירות חודשיות ואישור שהכנסות השכירות שיתקבלו יספקו שולי רווח מספקים. הבטחת הביצועים החזקים של נכס להשכרה עשויה לכלול מחקר על שווקי ההשכרה הטובים ביותר והבטחה שמחיר הרכישה מספק מספיק אזור חיץ כדי לאפשר עלויות שיפוץ. משקיעים רבים מסתמכים על כלל 70 האחוזים, המעריך את עלות התיקונים ואחרי התיקון, שעוזר לקבוע הצעה מקסימלית לנכס. באמצעות כלל זה, הם יכולים להבטיח טוב יותר שרווח יישאר לאחר שיפוץ הנכס.
ukulungiswa
ברמה הבסיסית ביותר, על בעלי הדירות לזהות כיצד להפוך את נכסי ההשכרה שלהם למגורים ופונקציונליים. לאחר עמידה בדרישות אלו, ניתן לשקול עדכונים או שיפוצים המוסיפים ערך לנכס (ובכך מצדיקים את העלאת תעריפי השכירות). מצד שני, על המשקיעים להיזהר מלבצע שדרוגים מוגזמים שיעלו יותר ממה שניתן להפיק מהכנסות משכירות.
שלב השיפוץ של אסטרטגיית ה-BRRRR, המייצג את ה’R’ הראשון מתוך ארבעה, דורש ניתוח עלות-תועלת מעמיק בכל שלב. למשקיעים מומלץ לבחור רק בפרויקטים של שיפוץ בית שיספקו החזר גבוה על ההשקעה. להלן מספר פרויקטי גמילה עם החזר ROI גבוה שכדאי לשים לב אליהם:
תיקוני גגות: מקובל ששמאים מחזירים את הכסף שהוצאת בשווי הנכס בעת הוספת גג חדש.
מטבח מעודכן: מטבחים הם לעתים קרובות לא מושכים, אך ייתכן שרבות מהתכונות עדיין ניתנות לשימוש. כמו כן, בתים עם מטבחים לדוגמא אינם זכאים למימון, מה שגורם לקנות לעתים קרובות במזומן. שיקום בית הוכיח את עצמו כבעל החזר ROI גבוה.
תיקון קיר גבס: גם נזקי קיר גבס הופכים בית ללא זכאי למימון. למרות שזה עשוי להיות דגל אדום עבור רוב רוכשי הדירות, זו יכולה להיות הזדמנות למשחזרים שכן קיר גבס הוא למעשה זול מאוד לתיקון.
גינון: פרויקטי גינון פשוטים, כמו הסרת צמחייה מגודלת, יכולים להיעשות בעלות קטנה עבורך. סוג זה של גינון גם אינו מצריך איש מקצוע להשלמתו, מה שהופך אותו לפרויקט שפוץ זול.
עדכון חדרי אמבטיה: חדרי אמבטיה בדרך כלל אינם גדולים במיוחד ועלויות החומר והעבודה שלהם זולות. עדכון חדרי אמבטיה יאפשר לביתכם להתחרות בבתים איכותיים יותר באזור תמורת עלות קטנה עבורכם.
חדרי שינה נוספים: בתים עם כמות חריגה של מטרים רבועים אך חסרים מספיק חדרי שינה מציעים למשפצים הזדמנות להגדיל את הערך בעלות קטנה עבורם. הגדלת חדר השינה של הבית ל-3 או 4 תאפשר לו להיות תחרותי יותר עם נכסים ברמה גבוהה יותר באזור.
ukuqasha
לאחר השלמת שלב השיפוץ של הנכס, המשקיע יכול לבצע את שלב ההשכרה של התהליך. הדבר עשוי לכלול סינון ובחירת דיירים, ניהול מחזור ומענה לבקשות תחזוקה ותיקון. לאחר פרק זמן מסוים, משקיע בדרך כלל יבין אם התרגול שלו בבדיקת נאותות היה משביע רצון. דברים אפשריים שיכולים להשתבש כוללים משרות פנויות, שוכרים גרועים או הוצאות שכירות העולות על ההכנסה שהופקה. כל התוצאות האפשריות הללו יכולות להסיע במהירות נכס מתחת למים, ולהגביר את הסיכון של עיקול. זה לא נועד להפחיד משקיעים מלהפוך לבעל בית או להפעיל את אסטרטגיית ה-BRRRR, אלא רק להדגיש את החשיבות של הרצה נכונה של המספרים לפני קבלת החלטת השקעה כלשהי.
Uxhaso
לאחר שהנכס שלך שופץ והושכר ביעילות, אתה יכול להתחיל לתכנן תוכנית כיצד למחזר אותו. חלק מהבנקים יציעו מימון מחדש במזומן, בעוד שאחרים יציעו רק לשלם את החוב הקיים; תרצה לבחור את הראשונה מבין שתי האפשרויות הללו. כמו כן, תרצה לשים לב ל’תקופת התיבול’ הנדרשת, המציינת כמה זמן עליך להחזיק בנכס לפני שהמלווה ישקול מימון מחדש כנגד שווי הנכס. למרות שאתה עלול להיתקל בכמה בנקים שאינם מוכנים למחזר נכסים להשכרה חד-משפחתית, משקיעים יכולים בדרך כלל להתחבר לרשתות שלהם כדי למצוא מלווה שמתאים לצרכי המימון מחדש שלהם.
חזרה
לבסוף, המשקיע יכול להשתמש במימון מחדש של הנכס המושכר הראשון שלו כדי לממן את הרכישה והשיפוץ של השני. מימון מחדש של מזומן מציע יתרונות נוספים, כגון שיעורי ריבית שלעיתים נוחים בהשוואה למקורות הון אחרים, הטבות מס ושליטה על ציר הזמן הפיננסי שלך. מול עקומת הלמידה, משקיע בטוח ייתקל בכמה קשיים וטעויות כבר ממחזור ה-BRRRR הראשון שלו. עם זאת, הם יכולים ליישם את ניסיונם ואת החוכמה החדשה שנרכשה כאשר הם מתמודדים עם הרכוש השני, השלישי או הרביעי שלהם, וכן הלאה.
דוגמה לשיטת BRRRR
סקירת דוגמה של אסטרטגיית הנדל”ן BRRRR יכולה לעזור להמחיש כיצד לבצע כל שלב.
נניח שג’וני מתגורר באוסטין, טקסס, והוא מעוניין לרכוש בית כדי לנצל את שוק השכירות המתפתח שם. הוא מוצא נכס ב-200,000 דולר ומנהל את המספרים על העסקה. ג’וני יכול לשלם מקדמה של $40,000 ולוקח הלוואה עבור 160,000 $ הנותרים. לאחר שהסתובב בבית עם קבלן, ג’וני מחליט להוציא 10,000 דולר בשיקום הנכס. עד כה, יש לנו את המספרים הבאים:
Intengo yokuthengisa: $200,000
מקדמה: $40,000
סכום ההלוואה: 160,000 דולר
עלויות שיפוץ: 10,000 דולר
לאחר השלמת השיפוצים, הנכס מוערך ב-250,000 דולר, וג’וני יכול לשכור אותו תמורת 2,500 דולר. כשנה בהמשך, ג’וני מממן מחדש ולוקח הלוואה בגובה 75 אחוז מהשווי המוערך: 187,500 דולר. לאחר מכן הוא משתמש בסכום זה כדי לשלם את ההלוואה המקורית בסך 160,000 דולר, מה שמותיר לו 27,500 דולר (בתוספת ההכנסה החודשית השוטפת מדמי שכירות) לרכישה ושיקום של נכס אחר. ככל שג’וני עוקב יותר אחרי התהליך הזה, כך הוא יכול לצבור יותר נכסים להשקעה לאורך זמן. בעוד שדוגמה זו משתמשת במספרים מפושטים, היא אמורה לעזור להמחיש את תהליך ה-BRRRR בפעולה.
כיצד לממן נכסי BRRRR
אחד המכשולים הקשים ביותר עבור משקיעים מתחילים הוא להבין כיצד לממן נכסי BRRRR. לרוב, תצטרכו לממן את הנכס יותר מפעם אחת. ראשית, בעת רכישת הנכס, ושנית לכל תיקון או שיפורים. לרוב המשקיעים המתחילים אין את הכספים לממן את הנכס ללא הלוואה. אם אתם רוכשים נכס בפעם הראשונה, לפניכם מספר אפשרויות:
הלוואות בנקאיות קונבנציונליות: כמקדמה תזדקק לכ-20% – 25%. עם זאת, הריבית צריכה להיות דומה לזו של הלוואת בעלים. חשוב לציין שאם הנכס נמצא בתנאים גרועים מספיק, ייתכן שהבנק לא יציע לכם הלוואה לרכישתו.
הלוואות בנקאיות מקומיות: בנקים מקומיים מציעים כמות משמעותית יותר של גמישות בעת הלוואות לנכסים להשכרה. למרות שסביר להניח שהם ידרשו את אותו מקדמה כמו הלוואות בנקאיות קונבנציונליות, הם עלולים גם להתעלם מכל הוצאות על תיקונים. הם גם מציעים גמישות לגבי מגבלות משכנתא ובעיות יחס חוב להכנסה.
מלווים פרטיים: כסף פרטי נרכש על ידי אנשים שאתה מכיר באופן אישי, בין אם זה משפחה, חברים, שותפים עסקיים או משקיעים אחרים. במקרה זה, התעריפים עשויים להשתנות בהתאם לנכס ולמערכת היחסים שלך עם המלווה. מקובל שמלווים פרטיים גם מממנים כל תיקון שהנכס צריך.
מלווים בכספים קשים: מלווים אלו מתמחים בהלוואות למשקיעי דיפלי בתים ומשקיעים להשכרה. העלות והשיעורים של מלווי כסף קשה בדרך כלל עולים על הלוואות בנקאיות. עם זאת, סביר להניח שהם יכסו תיקונים ושיפורים.
מימון מחדש של נכס BRRR
ישנן שתי דרכים עיקריות למחזר נכס BRRR שלך. אחת האפשרויות הקיימות היא באמצעות מימון קונבנציונלי. אפשרות זו היא הפופולרית ביותר ומגיעה עם הריביות הנמוכות ביותר שיש. אפשרות נוספת למחזר ניתן למצוא במימון מסחרי, למרות שהן מגיעות עם ריביות גבוהות יותר.
BRRRR יתרונות
כל אסטרטגיית השקעה תבטיח יתרונות מסוימים תוך נשיאת רמת סיכון מסוימת, ושיטת BRRRR אינה יוצאת דופן. לפני ביצוע אסטרטגיה כלשהי, הקפד לסקור את היתרונות והחסרונות ולקבוע בעצמך האם BRRRR היא האסטרטגיה המתאימה לך או לא:
פוטנציאל להחזר: אחד היתרונות העיקריים הוא האפשרות להחזר גבוה על ההשקעה. כאשר עושים זאת נכון, משקיעים יכולים לרכוש נכס במצוקה בהשקעה נמוכה יחסית במזומן, לתקן אותו ולהשכיר אותו עבור תזרים מזומנים חזק.
בניית הון עצמי: יש לתת את הדעה גם על כמות ההון העצמי שנבנה בשלב השיקום. כאשר נוקטים אסטרטגיית הכנסה פסיבית, משקיעים רבים רק יוצרים תזרים מזומנים מנכס ששווה את המחיר שבו הוא נקנה.
שוכרים ברמה הגבוהה ביותר: אם נכס עבר שיפוץ נכון כדי לעמוד בסטנדרטים הצרכניים בשוק ספציפי, סביר להניח שהוא ימשוך שוכרים מעולים. שוכרים שמוכנים לשלם בדולר גבוה עבור הנכס להשכרה שלהם בתמורה למאפיינים ושירותים מסוימים נוטים יותר לטפל טוב יותר בנכס ולהפחית את ההוצאות שלהם. שוכרים טובים יותר מתרגמים לרוב ישירות לתזרים מזומנים משופר.
יתרונות לקנה מידה: ברגע שתגיע לצעד ה-BRRRR שלך, אתה יכול להשיג משהו שנקרא יתרונות לקנה מידה, שבו בעלות ותפעול של מספר נכסים להשכרה בו-זמנית יכולים לעזור לך להוזיל את העלויות הכוללות שלך על ידי הפחתת העלות הממוצעת שלך לנכס ופיזור הסיכון שלך.
BRRRR חסרונות
הרשימה הבאה עוזרת לשפוך מעט אור על סיכונים פוטנציאליים הקשורים לאסטרטגיית BRRRR. עם זאת, יש לציין שנקודות אלו אינן בהכרח חסרונות. במקום זאת, הם מזהירים את המשקיעים ממה שיכול לקרות אם הם לא נזהרים ולא יתנגדו לבדיקת הנאותות שלהם:
הלוואות יקרות: כאשר בוחרים להשתמש בהלוואה קצרת מועד או כסף קשה למימון רכישת נכס, משקיעים יכולים למצוא את עצמם ממונפים יתר על המידה, במיוחד בשלב השיפוץ. לדברי בריאן, משקיע נדל”ן ומייסד ב-SparkRental.com, “יותר מדי משקיעים חדשים מזלזלים בהוצאות כגון תיקונים, תחזוקה, שיעור פנויות והוצאות אחרות בלתי סדירות אך בלתי נמנעות שאינן פוגעות בך כל חודש”. על המשקיעים לוודא שהם יודעים כיצד הם ישלמו תשלומי משכנתא בזמן שהנכס אינו מניב הכנסה כלשהי.
שיפוץ: נטילת פרויקט שיפוץ גדול עשויה להתגלות כיקרה, עם כאבי ראש רבים לאורך הדרך. שיפוץ משמעו התמודדות עם לוחות זמנים של הפרויקט, ניהול קבלנים וקבלני משנה והתמודדות עם בעיות בלתי צפויות. ודא שיש לך את המשאבים ואת תוכניות המגירה הנכונות לפני התמודדות עם פרויקט.
תקופת המתנה: BRRRR היא אסטרטגיה הקשורה לאופק זמן ארוך יותר, הכוללת לפחות שתי תקופות המתנה. הראשון הוא בשלב השיפוץ, שבו על המשקיע לשפר נכס לפני שיוכל להציב שוכרים ולהתחיל להרוויח הכנסה. תקופת ההמתנה השנייה היא תיבול, מונח שמתאר את התקופה שעל משקיע להמתין לפני שהמלווה מאפשר מימון מזומן.
סיכון הערכה: משקיעים בדרך כלל מממנים מחדש נכס על סמך הערכת הנכס, במקום כמה כסף הם שילמו לתוכו. תמיד קיים סיכון שהנכס לא יוערך בסכום המצופה. זה אמור לשמש אזהרה שהפעלת המספרים בצורה נכונה מראש היא חיונית.
מי צריך להשתמש בשיטת BRRRR
שיטת BRRRR מושלמת למשקיעים המעוניינים לבנות תיק הכנסה פסיבי מתחילתו ועד סופו. התהליך תובעני יותר מרכישת יחידת השכרה, אם כי זה יכול להיות מתגמל מאוד. משקיעים שנוח להם עם רמת סיכון מסוימת, שיש להם הון זמין עבור מקדמה ראשונית, ואשר מוכנים להפשיל שרוולים למחקר שוק מעמיק, יתאימו היטב לאסטרטגיית הנדל”ן הזו.
מי לא צריך להשתמש בשיטת BRRRR
אחד הקובעים הגדולים ביותר בהחלטה אם שיטת BRRR תהיה המתאימה היא האם אתה מוכן לקחת על עצמך פרויקט שיפוץ או לא. ניתן לטעון, זהו הצעד האינטנסיבי ביותר הנדרש בשיטת BRRRR; ומי שאין לו את הזמן או המסירות הנדרשים כדי לראות שיפוץ לא ימצא הצלחה. למי שמפחד מהמחשבה על ניהול שיפוץ אך עדיין רוצה ליישם את אסטרטגיית ה-BRRRR, אני ממליץ לבנות צוות נדל”ן חזק. זה יכול להיות שותף עסקי שמוכן להיות יותר פעיל אם תספק את ההון. לחלופין, זה יכול להיות מציאת קבלן אמין שיכול להתמודד עם עיקר תהליך השיפוץ.
כמה אתה יכול להרוויח בשיטת BRRRR?
משקיעים יכולים להשיג תשואה משמעותית בשיטת BRRRR, אם הם מצליחים להבטיח את מחיר הרכישה הנכון עבור כל נכס. המשקיעים צריכים גם לשים לב היטב לשוק, שכן זה יקבע עד כמה הם מסוגלים למצוא שוכרים עקביים ולייצר הכנסה משכירות. בעיקרו של דבר, כמות הכסף שאתה יכול להרוויח עם שיטת BRRRR מסתכמת עד כמה אתה יכול למצוא לידים מצוינים בכל שלבי התהליך. כפי שאתה יכול לדמיין, התוצאות יכולות להשתנות בהתאם למספר גורמים בשיטות מימון. הקפד תמיד על בדיקת הנאותות שלך והקפד לפתח מערכת אמינה לניתוח השקעות פוטנציאליות.
חלופות שיטת BRRRR
אם תחליט ששיטת BRRRR היא לא אסטרטגיית ההשקעה בנדל”ן הנכונה עבורך, ישנן אסטרטגיות אחרות שאתה יכול לעשות. אפשרות אחת היא לרכוש נכס ולהשכיר אותו, תוך גביית דמי השכירות החודשיים המשולמים על הנכס. אפשרות נוספת היא לממן נדל”ן בהמונים. מדובר בתהליך של ניצול מימון ממגוון רחב של משקיעים המאגדים את כספם לרכישת נדל”ן, מה שמאפשר השקעות שנעשות בפחות כסף ועבודה.
Izimpendulo