$100,000: Kisa ou ta fè?

נניח יש לכם 100,000$ לקניית נכס. מה הייתם מעדיפים לעשות:
1. לקנות נכס בסכום זה.
2. לקחת מימון אמריקאי (משכנתא) ולקנות נכס נגיד ב 300,000$.
3. לקחת מימון אמריקאי (משכנתא) ולקנות 2 נכסים, כל אחד ב 150,000$ (כל אחד בהון עצמי של 50,000$ והשאר הלוואה).

לצורך העניין, התשואה בכל אחד מהאפשרויות זהה, ריביות זהות והסכום האמור כולל את כל עלויות הרכישה למעט עמלת פתיחת תיק הלוואה.

כמובן שאפשר להוסיף רעיונות נוספים!
Yo ka retire atachman sa a oswa moun ki pataje li a ka pa gen pèmisyon pou pataje li avèk ou.

• באופן אישי 3 נראה לי כמו האופציה הנבונה היותר. מינוף ופיזור מוריד סיכונים ומעלה את הסיכוי.
  כמובן שיש תלות כבדה בתשואה על כל נכס (האופטימלי שההכנסה מנכס אחד תוכל להחזיר את ההלוואה על שני הנכסים, כך שגם אם אחד נשאר ריק עדיין אנחנו ב break even )
• אפשרות 3…מאפשרת יציבות תזרימית…
  וגם מאפשר לך אחכ לעשות פעמיים rent to own
• ומה לגבי תשואה להון ? האם אפשר להניח שנכס אחד יקר יותר יהיה במיקום טוב יותר ויבטיח תשואה להון גבוהה יותר?
• אופציה 3: יותר וורסטילית ומאפשרת ביזור סיכונים למקרה שאחד הבתים ריק, עדיין יש cash flow מהבית השני שמאפשר החזר הלוואה.
• אופציה 4 – לקנות נכס אחד ב 100,000$, לעשות עליו refinance ולקנות עוד אחד (שיהיה כמובן בסכום נמוך יותר)
• אופציה 2 אבל לא נכס רגיל אלא מולטי קטן
• אופציה 3 או מולטי
• לפני הכל זה לא קשור לכסף או אופציות אלה על איזה סוג משקיע מדובר.
  משקיע שאוהב סיכונים? משקיע שמחפש הכנסה פאסיבית? משקיע שמעוניין להגדיל את ההון שלו ואולי רוצה פליפ. (אני יודע שנתת כאן 3/4 אופציות) אבל אלה השאלות שהייתי שואל עוד לפני האופציות.
  אולי זה משקיע שמחפש שילוב של השבחה והשכרה.
  אני אישית הייתי מכין תוכנית עסקית ובודק את כל האופציות שקיימות. ייתכן ועדיף (ללונג ראן) לחפש מולטי קטן (10 יחידות) נטוש/עובד חלקית, לשביל אותו ואז להשכירו. ולעשות את כל זה ע״י מינוף.
  עם $100000 אפשר לעשות הרבה מאד שברים.
  Siksè
• אם הנכס ב 300 זה סינגל לא הייתי קונה מסיבה שקשה למכור מהר נכסים כאלה אפשרות 1 או 3 יותר מתאים מאחר ויש גמישות יותר ביציאה
  חסר נתונים של אופק ההשקעה שלך והמטרות של ההשקעה
  נכס ב 100 יכול להיות גם זול מידי ביחס
  מה שאומר סביבה גרועה או יקר באיזור מה שאומר שכונה טובה
  דהיינו גם כאן חסרים נתונים
  ובמילים אחרות העדפה היא לא רק פונקציה של מחיר ואפשרויות
  העדפה היא שוק שכונה מחירים מטרות יעדים ועוד הרבה פרמטרים לפני הדרך המימונית ומה לעשות עם הכסף
  Siksè
• תודה על ההשתתפות ?
  למעשה הרבה פעמים עולה כאן השאלה – מה אני עושה אם אין לי כסף?
  לפעמים צריך לדבר גם על- מה אני עושה אם הכסף שכן יש לי…נכון, בסוף זה לא רק עניין של מספרים אלא גם של אופי המשקיע ותכנון קדימה. נכון שאי אפשר באמת להסתכל על הדברים בצורה יבשה כפי שהצגתי באפשרויות, אבל בהחלט עלו כאן כמה אופציות ואפשר להבין מזה ש 100,000$ זה סכום שאפשר לעשות איתו הרבה יותר מאשר לקנות סינגל אחד…
• למדתי מהמאסטרים במימון יצירתי
  שי הלוי Ofer Moshkovitz
  ש100k הם הרבה יותר ממה שאתה חושב אם יש לך את הכלים לראות ולעשות את זה.אתה יכול למשל לקנות 5 נכסים בowner finance עם 20 אחוז מקדמה (20 אלף דולר למשל) ומכיוון שהמקדמה גבוהה תדרוש שהטייטל יעבור אליך.
  זה למשל סולידי ומאפשר קאש פלואו טוב יותר מרנטל רגיל עם אחוזי תשואה גבוהים.אתה יכול לקנות כמה performing notes וגם לקבל אחוזי תשואה גבוהים של 11-12 אחוז (שזה יותר מרנטל סולידי).

  אתה יכול גם לקנות 10-15 בתים בליס אופשין שהמקדמה שם יותר נמוכה (סביב 2-7-10 אחוזים) ולשים למשל 10k ולקבל קאש פלואו מהכנסת דייר.

  אתה יכול לקנות non performing notes במחיר ממש נמוך כי ההלוואות לא מוחזרות ולכן הן בהנחות גבוהות מאוד, ובאמצעות פינוי על ידי השריף להפוך לבעלים של הרבה יותר נכסים מזה (רק שכל העסק שלך תבנה על התעסקות משפטית ופינוי אנשים…לא לבעלי לב חלש).

  אתה יכול גם לגייס כסף מהארד מאני ומשקיעים פרטיים- לקנות במזומן מספר בתים באיזורי סי עם מקדמה שלך של 30-35 אחוז שלך על הבית. ברגע שקנית במזומן תוכל לקנות במחירים מתחת למחיר השוק ואז לעשות refinanace או לעשות ליס אופשין שנתיים, בזמן הזה שהטייטל עליך לדחת משכנתא ולקנות עוד נכסים-לתת אחרי שנתיים על יתרת הסכום- מימון בעלים בריבית סבבה ואז למכור את ההלוואה או להשאיר אותה.

  בקיצור- השמיים הם הגבול ברגע שתרצה להפתח למעבר לרנטל רגיל 😉

• 1. אם אתה צריך הכנסה בכל חודש לך על זה. אם לא לך ל2
  2. מינוף מגדיל תשואה. מצויין.
  3. לדעתי הבנקים לא נותנים משכנתא פחות מ100 אלף דולר. לכן 3 לא רלוונטי.