Analis Bank of America yo pa wè yon efondreman lojman tankou an 2008

כלכלני בנק אוף אמריקה שוללים את החששות מפני קריסת דיור כמו זו שחוו ב-2008. במקום זאת, הם אומרים, השוק מזכיר יותר את השוק לפני ארבעה עשורים.

בניגוד ל-2008, אין עדות לפיתוח יתר מצד בונים או מינוף יתר על ידי רוכשי בתים ובעלי בתים. שוק הדיור כיום מתמודד במידה רבה עם הנפילה של מדיניות מוניטרית הדוקה – בדומה ל-1980.

עם זאת, ישנם כמה הבדלים עיקריים, אבל התוצאה העיקרית מבנק אוף אמריקה היא שעדיין יש דרך קשה לדיור.

“במבט לאחור על מיתונים קודמים בדיור, אנחנו חושבים ששנות השמונים הן אנלוגיה טובה יותר לשוק של היום מאשר התרסקות הדיור ב-2008”, כתבו ג’סיאו פארק ומייקל גאפן, כלכלנים אמריקאים בבנק אוף אמריקה סקיוריטיז, בהערה. ובכל זאת, “כאשר סביר להניח שהשיעורים יישארו גבוהים למשך זמן רב יותר, אנו נזהרים מהערבולות הפוטנציאליות שלפנינו”.

זה לא 2008

בשנים שלפני 2008, בונים היו בבולמוס בנייה, מה שהוביל ל”פיתוח עודף”, הם כתבו. בעוד שבניית הבתים עלתה במהלך השנה האחרונה, הבניה עדיין מפגרת – בהרבה – בקצב המפתחים שנרשמו מ-2000 ל-2006.

גם הלוואות לבתים היו קלות יותר לקבל בשנים שקדמו לשנת 2008 עם סטנדרטים רופפים יותר כנורמה. המלווים לא בדקו הכנסה, העניקו הלוואות ללווים מסוכנים ואיפשרו רכישות ללא ירידה. הם גם רוכלו משכנתאות חסרות אחריות בריבית מתכווננת, שלאחר מכן עלו יתרות ולא היו להן תקרת העלאות ריבית.

הרוכשים עומדים כעת בפני סטנדרטים גבוהים יותר – וכך עשו אפילו במהלך שנות רכישת הבתים של המגיפה. זה הבדל גדול, ציינו הכלכלנים.

“החוב למשכנתא היה 65% מההכנסה הפנויה ברבעון השני של 23, לעומת שיא של 100% בתחילת המשבר הפיננסי”, כתבו. “היחס בין חוב המשכנתא לנכסי הנדל”ן (כלומר הלוואה לשווי) היה 27% ברבעון השני של 23, נמוך משמעותית מ-2010”.

יותר תחושה של שנות ה-80

במקום זאת, טוענים הכלכלנים, שוק הדיור דומה לתחילת שנות ה-80 בכמה דרכים מרכזיות. אז גם האינפלציה הייתה גבוהה. בשנים שקדמו ל-1980, מדד המחירים לצרכן מד אינפלציה שנצפה בקפידה – זינק ל-14.8% על בסיס שנתי.

כדי להילחם בעליית המחירים, הפדרל ריזרב העלה את הריבית, וכתוצאה מכך הכפילה את שיעורי המשכנתאות מכ-9% ל-18% עד 1981, מה שפגע בשוק הדיור בדיוק בזמן שהבייבי בום נכנסו לשנים הראשונות שלהם לרכישת דירות.

נשמע מוכר?

במעבר קדימה ליוני 2022 כאשר האינפלציה הגיעה לרמתה הגבוהה ביותר מזה יותר מארבעה עשורים, כאשר מדד המחירים לצרכן עולה ב-9.1% משנה לשנה. הפד, שהכיר בכך שהאינפלציה היא בעיה גוברת עוד לפני כן, החל במסע העלאת הריבית שלו באותו מרץ.

כמו בתחילת שנות השמונים, פעולות הפד השפיעו בעקיפין על שיעורי המשכנתאות, כאשר שיעור ריבית המשכנתא הקבועה ל-30 שנה יותר מהכפיל את עצמו מ-3% בינואר 2022 ל-7.49% החודש. ההשפעה פגעה בעוד דור גדול שנכנס לשנים של רכישת בתים: בני דור המילניום.

“בעוד שבמידה מסוימת ניתן לתמוך במכירות בתים על ידי פעילות מקבוצת הגיל העיקרית הזו, שיעורי משכנתא גבוהים מתמשכים צריכים להפוך את ההחלטה לרכוש בית למאתגרת יותר בטווח הקרוב”, כתבו. “אכן, נתונים דמוגרפיים חיוביים לא הספיקו כדי להחזיק את השוק בשנות ה-80 וסביר להניח שלא יספיקו כדי לעורר את השוק הפעם”.

גם מדדי דיור אחרים אז והיום דומים.

לדוגמה, מחירי הבתים זינקו ביותר מ-16% ב-1979, ואז ירדו כשהצמיחה משנה לשנה האטה ל-0.5% בלבד עד 1982. מכירות הבתים הקיימים ירדו ב-54% משיא לשפל, מה שחשף כמה ירד הביקוש.

באופן דומה, מחירי הבתים טיפסו בכמעט 21%, לפני שהשתטחו לבסיס צמיחה שנתי של 0% ביוני השנה. מכירות הבתים הקיימים צנחו בכמעט 40%.

ובכל זאת, יש הבדל בולט בין עכשיו לאחר מכן בכל הנוגע למינוף.

חוב משכנתא להכנסה אישית פנויה הגיע ל-65% ברבעון השני של השנה לעומת יחס שיא של 45% ב-1980.

“בהתחלה של סומק ההבדל הזה עשוי להיראות מדאיג, אבל הסבר אחד הוא שמהירות הגידול במחירי הבתים עלתה על צמיחת ההכנסה לאורך השנים”, כתבו הכלכלנים. “מאזני משקי הבית נמצאים במצב טוב מאוד כרגע, ונראה כי המינוף אינו מהווה דאגה גדולה”.

במבט קדימה, בנק אוף אמריקה צופה שמלאי דיור מוגבל, מחירים גבוהים ומחסור בכוח אדם יהיו רוח נגדית במשך זמן מה. סבירות ממשיכה להוות בעיה מכיוון שגידול מחירי הדירות עדיין עולה על הצמיחה בהכנסה. בשנת 2022, מחיר המכירה החציוני של בתים צמודי קרקע חדשים היה יותר מפי חמישה מההכנסה החציונית של משק הבית, לפי הערת הבנק אוף אמריקה.

“אנחנו נשארים זהירים מהמערבולת הפוטנציאלית קדימה”, ציינו החוקרים. רק הפחתת תעריפים יכולה לשפר את סבירות השגה וליצור “שוק דיור יציב ובריא”.

אנליסטים של בנק אוף אמריקה צופים שהפד יעלה את הריבית ברבע נקודה בנובמבר והם צופים הפחתת ריבית באותו סדר גודל ביוני של השנה הבאה, על פי דובר החברה. עד סוף שנת 2024, הם מצפים שהשיעורים ירדו בשלושת רבעי נקודה ואז ירד עוד נקודה מלאה ב-2025.

“עד אז, תחזיקו חזק”, כתבו החוקרים על שוק הדיור. “יכול להיות שזו תהיה נסיעה מאתגרת.”