Lero tikambirana za makontrakitala

#יםמהשבוי Amit Shelgi #post5

היום נדבר על קבלנים, כמו שציינו אתמול יש חוקים שונים במדינות שונות לגבי מה קבלן צריך כדי בכלל להוציא רישיון קבלן GC, בקליפורניה לדוגמא צריך להוכיח עבודה בתחום תחת קבלן רשום של 5 שנים לפחות כדי בכלל לגשת למבחנים, לאומת מדינות מקלות יותר שנדרש רק להירשם כעסק ולהציג תעודת ביטוח, המדינות שקל יותר להוציא רישיון סובלות מיותר נוכלים שפשוט גובים כסף DOWN PAYMENT ונעלמים או מתחילים ולא מסיימים, הם פשוט יפתחו חברה חדשה בשם אחר וימישיכו הלאה עד שיפלו על מישהו שבאמת יצליח לגרור אותם לבית משפט.

מה שציינתי פה זה תרגיל הנוכלות מספר 1, לצערי נתקלתי בלקוחות שה”קבלן” נעלם עם 20 ו30 אלף דולר מקדמה, אז מה עושים כדי להימנע מכך?

הבעיה היא שיחסים עם קבלן צריכים להבנות כמו שאנחנו מפחדים שהקבלן יעלם עם הכסף, הוא מפחד שהוא יעשה את העבודה ולא יקבל תשלום, בסוף הכל מגיע למשא ומתן, וצריך להבין את הצרכים שלו על מנת שגם אם האיש זהב אבל נתן לכם הצעה שכוללת עבודה + חומרים, אבל אין לו מספיק כסף או אשראי לקנות חומרים, הוא יתקדם לאט כי הוא יקנה כל פעם לפי הסדר התשלומים שקבעתם, בסוף זה יפגע בכולם כי הפרוייקט יקח יותר זמן.

אז מה המתכון הנכון אתם שואלים? איך אני מבטח את עצמי מבחינה כספית וטיב העבודה?

אז קודם כל זה לא פשוט, ואיך אומרים אם זה היה קל כולם היו עושים את זה.

אתן לכם כמה נקודות :

1. המלצות – הרבה פעמים אנשים ממליצים על אנשים מהכרות אישית, אז זהו שאם מישהו ממליץ לי על אדם כי הוא קרוב משפחה חבר או מכר זה לא מעניין השאלה הבאה שלי זה אליו תיהיה: עבדת איתו? איזה פרוייקט הוא עשה לך? המלצה יכולה גם להיות לתת איש קשר, אבל באותה נשימה להגיד הוא עוסק במקצוע אבל אין לי ניסיון איתו בעבודה, וזה בסדר.

2. לבדוק Google-it – אם מגיע קבלן שטוען שיש לו חברה והתרשמתם תוודאו, בארה”ב יש מושג שנקרא DBA Doing business as בעצם חברת גג יכולה להחזיק כמה שמות עסקים תחתיה, וחיפוש קצר בגוגל בדרך כלל יתן את כל האימפורמציה.

3. קבלן ולא איש מכירות – ישנן חברות שמחזיקות אנשי מכירות, הם לא באמת יודעים בניה אלה ימכרו לכם רעיון, יבואו עם תמונות מרשימות אבל אפס ידע בבניה ושיפוצים, או הבנה מה באמת נדרש ומה לא, זה לא החברות שאתם רוצים לעבוד איתם, בדרך כלל העלויות שיפוץ יהיו ממש מנופחות, קשה להגיד ולקבוע עם מי כדאי או לא כדאי לעבוד אם אתם מחפשים חברה קטנה/ מישהו עצמאי או חברה גדולה עם גב לפרוייקט ארוך, לכל פרוייקט / אזור התשובה תהיה שונה.

4. פירוט העבודה SCOP OF WORK – צריך להשוות תפוחים לתפוחים, כדי באמת להשוות בין הצעות מחיר אתם צריכים לדעת מה אתם רוצים לעשות, תזכרו! שבסיס לשינויים = פתח לקבלן לעשות הרבה כסף, אם אתם לא יודעים מה נדרש כדי לבצע שיפוץ מסויים תבררו לפני עם חברים, YOUTUB, לא חסר מידע בעולם של היום, גם לקבל הצעת מחיר להעתיק את המלל למחוק את השם והמחיר, ולשלוח לקבלנים נוספים זה בסדר העיקר שאתם מבקשים אותו SCOP OF WORK.

תוכנית עבודה מסודרת שווה זמן וכסף !

לפעמים יש מספר דרכים לבצע אותה עבודה, לא להילחץ אם קבלן מסויים מציע לעשות משהו שונה, יכול להיות שהוא פשוט יותר ממוקצע בדרך מסויימת.

5. סינון – אז פגשנו מספר קבלנים וכמה אנשי מכירות, קיבלנו הצעות מה עכשיו?

כמובן שבסוף צריך לעבוד עם מישהו שאתם מרגישים שהוא קשוב זמין ויש יכולות תקשורת טובה, במהלך הפרוייקט צריך לוודא שהוא הולך להיות באתר ולא רק שולח עובדים, במקרה הזה תבקשו להיפגש עם מי שהולך להיות באתר, תראו עם אפשר לתקשר איתו, הרבה פעמים העובדים בשטח ידברו שפה זרה שהיא לא אנגלית, וצריך לראות דרך מי מתקשרים, בעיקר בשיפוצים של נכסים ישנים תמיד עולות הרבה שאלות תוך כדי הפרוייקט, ורוב הפעמים תגלו שעיכובים נגרמים רק בגלל שלעובדים בשטח אין תשובות, או הוראות איך להמשיך כאשר נתקלו במשהו בלתי צפוי.

את מי אנחנו רוצים? מישהו שנמצא בשטח שיש לו טלפון, יכול לעדכן בסרטונים ותמונות, שישתף ישר כאשר יש התלבטות, גם תשובה מצדכם של תיתן לי לבדוק ונחליט ביחד מחר זה לגיטימי. אבל חייבת להיות תקשורת.

6. חוזה עבודה!!! – אין X אין פרוייקט בלי חוזה כתוב, לא משנה כמה קטנה העבודה, יש כל כך הרבה סיבות למה צריך חוזה כתוב, לחלק מהמדינות יש תקנות מה צריך החוזה לכלול, ואם אין אז עדין תעשו.

מה לכלול בחוזה –

· שם של הקבלן כתובת ומספר רישיון עסק ומספר רישוי מקצועי.

· מיקום שם בפרוייקט + הSCOP OF WORK

· זמנים – נושא חשוב מתי מתחילים מתי צפי סיום ומה קורה אם לא מסיימים בזמן.

· צירוף תעודות ביטוח של הקבלן.

· הסדר תשלומים. לפי אבני דרך, כל שבוע , כל חודש, 4 תשלומים לא משנה העיקר שיהיה פה תיאום ציפיות.

· חתום ע”י שני הצדדים.

· * שינויים בSCOPE להכניס ולעדכן חוזה או לעשות חוזה נוסף.

7. הסדר תשלומים:

הסדר התשלום בעיקר נובע אל מול מי אנחנו עובדים, האם זה חברה מסודרת בעלת אשראי ורקורד, אם זה מישהו בעל עסק עצמאי אשר לא יכול לשאת בתשלומי חומרים, האם בחוזה פירקנו את התשלומים לעבודה וחומרים, או שהקבלן מספק הכל. נתונים אלו ישפיעו על הסדר התשלומים, הכל פתוח למשא ומתן, גם עם החברה הגדולה וגם עם הקטנים, במידה אתם מעורבים מאוד בפרוייקט, ורוצים לבטח את עצמכם ע”י שאתם משלמים על חומרים, עוד בשלב ה SCOP נבקש מהקבלן רשימת כמויות של מה שהוא מעריך שצריך, כדי שנוכל פחות או יותר לבדוק כמה חומרים הוא מושך וכדי לוודא שהוא לא ממן פרוייקטים אחרים עם הכסף שלנו. שלב זה מצריך רמה כלשהי של בקיאות, HOME DEPOT , LOWES מציעים חשבון PRO שאתם שולטים בקניות חומרים, ההקופאי מתקשר אליכם לכל רכישה ואפשר לראות באפליקציה בדיוק מה נרכש ולשלם עם כרטיס אשראי או דרך הטלפון.

למי שלא נמצא באתר ואין BOOT ON THE GROUND, מומלץ לסגור מחיר כולל חומרים, ככה ה”הכאב ראש” של יש מספיק חומרים או לוודא שחומרים לא נעלמים מהאתר בניה נופל על הקבלן.

תשלום לפי התקדמות הדרך המועדפת עלי, כלומר אבני דרך, מפרקים את העבודה לשלבים וקבלת תשלום לפי שלב שהסתיים, חשוב לזכור תמיד להשאיר כסף לסוף הפרוייקט, במידה ומשהו נעשה לא כמו שצריך וזה עולה רק בביקורות האחרונות של פקחים של העיריה, או של הבנק במידה ואנחנו מנסים לעשות REFINANCE. תזכרו – תמיד יקר יותר להחליף קבלן באמצע או להביא מישהו אחר לתקן את העבודה ולכן לא לפחד להתעקש להשאיר חלק נכבד מהתשלום לסוף.

8. פיקוח –

תמיד תמיד חייבים בקרה ושליטה, עם זה ע”י BOOTS ON THE GROUND, או לשלוח מידי שבוע מפקח בתשלום לוודא התקדמות, גם אם אתם עם אותו קבלן כבר פרוייקט שלישי, אתם לא יודעים מה קורה לו כרגע בחיים והאם יש לו הפסדים בפרוייקטים אחרים והוא נכנס למצב בעייתי, ויגרור אותכם איתו למטה.

9. אל תעשה –

· להתחיל פרוייקט בלי חוזה חתום ותעודת ביטוח מהקבלן.

· להסכים למקדמות של 30-40% אלה אם הרב הולך לקניית חומרים.

· לא לבצע פיקוח ולסמוך על תמונות ומידע מהקבלן בלבד.

· לפחד לפטר קבלן כי הוא לא מבצע או כי האיכות לא טובה.

· להוסיף עבודה מבלי לסכם מחיר ( “תעשה נתחשבן אחרי זה”)

Pomaliza,

ישנם הרבה מרכיבים וחלקים ורמות גימור שונות בפרוייקט שיפוץ ובניה, GC או מנהל פרוייקט תפקידו לשלוט בתקציב, איכות העבודה וקצב העבודה, משימה לא פשוטה בכלל,יש אפשרות לבנות ולשפץ אותו גודל של בית בעלויות שונות, חשוב מראש להתאים את התקציב לשווי הנכס ולשכונה שבה נמצא הנכס.

עד כאן להיום מקווה שעזרתי לכם קצת,

מחר נדבר על BOOTS ON THE GROUND.