Momwe mungapezere wachiwiri ndikupambana

#יםמהשבוי #קוביאבישר #Post5

Momwe mungapezere wachiwiri ndikupambana

אפשר להגיע אחרי הבנק במשכנתא שניה, לקחת פחות סיכון, לקבל יותר תשואה, ולצחוק כל הדרך אל הבנק…בואו נבין איך

מיתוס: משכנתאות בפוזיציה שניה מסוכנות יותר מפוזיציה ראשונה

מעבר לפוזיציה ראשונה או שניה ישנו הפרמטר של כמה אתה חשוף לירידת מחירים בשוק, כמה אקווטי הצטבר בבית ומה יש לבעל הבית להפסיד… משכנתא של בנק בפוזיציה ראשונה עם 85% “אל טי וי” לרכישת בית חדש ברוב המקרים הרבה יותר מסוכנת מאשר פוזיציה שניה אחרי 20 שנה כאשר סה”כ שתי המשכנתאות הן 45%

CMLTV=Cumulative loan to value

מיתוס: אם “הארד מני לנדר” לא מוכן להלוות בפוזיציה שניה אז זה בטח מסוכן…

1.מה שמעניין את המלווים זה כמה עמלות הם ירוויחו על כל הלוואה וכאשר סכום ההלוואה נמוך אז גם העמלות יותר נמוכות.

2.רוב המלווים של “הארד מוני לנדרס” מתבססים על מכירת ההלוואות שלהם בשוק המשני כדי לשחרר לעצמם מזומנים, (בדיוק כמו שהבנקים עושים.) התלות שלהם במוסדיים שירכשו את ההלוואות שלהם וההגבלות של המוסדיים על קו האשראי בפוזיציה שניה הם הסיבה השניה בגינה “הארד מני לנדרס” לא מוכנים להלוות בפוזיציה שניה.

עובדה: משכנתאות בפוזיציה שניה יכולות להגיע עם כמה הטבות…

ראשית, הבנק משלם את הביטוח ומיסי הנכס לקאונטי דרך חשבון “אסקרו” של בעל הבית/החייב מה שהופך את זה לכמעט בלתי אפשרי עבור החייב להיות בדיפולט במהלך תקופת ההלוואה הקצרה שלנו 2-4 שנים.

שנית,המשכנתא של הבנק היא לתקופה ארוכה של 25-30 שנה ושלנו ל 2-4 שנים כך שהלוואת הבנק לא תבשיל לפני סיום מועד ההלוואה שלנו, מה שמקטין את הסיכוי לדיפולט בפוזיציה שניה.

שלישית, במצב דיפולט הקנסות והריבית של הבנק פחות אגרסיביים מאיתנו, אז הלוואה בנקאית כנראה לא תסחוט את “האקויטי” שמגן על ההלוואה שלנו, אפילו במצב של שעבוד שני.

מיתוס: למשכנתא שניה אין יכולת משפטית לעקל את הנכס במקרה של דיפולט

זה רק סיפור עם! כל עוד אנחנו מגישים את תביעת הפורקלוזר לפני הבנק אז אנחנו שולטים בתהליך ויכולים לדוגמא לקבוע מה יהיה המחיר ההתחלתי באוקשיין. תמיד יהיה לנו יתרון של כמה שבועות או חודשים על פני הבנק כך שנוכל להגיש את התביעה לפניו.

בעסקי המשכנתא השנייה, האקזיט שלנו בדרך כלל הוא לא פורקלוזר כמו הבנק אלא שיתוף פעולה עם בעל הנכס.

לסיכום: חמישה טיפים כדי לנצח עם משכנתא בפוזיציה שניה:

1.שמור על ה-LTV המשולב שלך (CLTVs) נמוך כדי לקחת בחשבון קנסות “דיפולט” נוספים, ריבית חייבת, עמלות איחור ועלויות משפטיות פוטנציאליות. אנחנו אוהבים לשאוף למקסימום של 65%-59% CLTV או פחות.

2.וודא שיש “אקוויטי” בנכס שיגן עלייך, אנחנו אוהבים $100,000.

3.וודא שאתה רוכש במדינה שעלויות הפורקלוזר שלה הגיוניות (אנחנו לא עובדים ב-NY,NJ,CA) כי התהליך ארוך ומייגע לעומת (TX,TN,SC,FL,OH)

4.אם הנכס וההלוואה יהיו על שם גוף עסקי, כפי שזה קורה לעתים, הקפד שהחייב יבטיח את ההלוואה באופן אישי.

5.וודאו שהמשכנתא הראשונה מאפשרת משכנתא שניה.

אם עושים זאת כראוי, השקעה במשכנתאות במיקום שני יכולה להיות דרך סולידית להרוויח תשואות דו ספרתיות (יותר ממה שהיית מרוויח בדרך כלל בהלוואה בעמדה ראשונה)

הכותב אינו עו”ד אלא משקיע פרטי וכל הדעות בפוסט זה הן רק דעותיי האישיות בלבד.

המלצה שלי אליכם ומה שאני נוהג לעשות: תמיד להתייעץ עם עורך הדין שלכם ולקחת 100% אחריות על ההשקעות שלכם ועל החיים בכלל…. אבל זה כבר לפוסט אחר

מחר בפוסט האחרון סיכום והיכרות עם משקיע חדש בנוטים, יהיה מעניין.

Dzimvetserani.