דער פאָרקלאָוזשער פּראָצעס #1

מה הולך חברים?

לאחר מספר בקשות אני מתחיל בפרסום מאמרים על תהליך העיקול. מקווה שנהניתם מהמאמרים על טרום העיקול!

תהליך העיקול משתנה מאוד ממדינה למדינה ולסוג החוב שמחזיק המלווה, אבל הרעיון נשאר יחסית דומה.
לאמיר אנהייבן פון אנהייב, ווער קען פארשפילן דיין הויז?
א קשיא וואָס קען ויסקומען גאַנץ פּשוט אין ערשטער בליק, אָבער אין פיר איז פיל מער קאָמפּליצירט.
רעיונית, כל מחזיק חוב על בעלי הנכס יכול לעקל את הנכס שלו, אבל… וזה אבל גדול, בניגוד לחובות על הנכס כגון ארנונה או משכנתא, בו בעל הנכס יודע ומאשר שחוסר תשלום יאפשר לגופים הפועלים לעקל את הנכס, לכן התהליך פשוט ומהיר יותר. בעל חוב אחר (חשבונות, תביעות) יתקשה לעקל את הנכס להחזר החוב ויצטרך התערבות משפטית ענפה כדי להוכיח את טענתו על הנכס.

אז הנכס עוקל ומוצע למכירה, מה השלב הראשון?
יש כמה אופציות, אתייחס לשכיחה ביותר ברב המדינות.
אחרי שהמוכר מקבל את ההודעות ולא מגיב, השלב הראשון בתהליך העברת בעלות היא מכרז בבית המשפט. המכרזים מתפרסמים באתר המחוז ובאתרים ייעודיים נוספים ומזמינים משקיעים או קונים להגיש הצעה על הנכס.
שני הסיכונים העיקריים בעבודה מול נכסים ממכרז הם שיפוץ וטייטל (טאבו) ואני אסביר,
לרוב, אנו כקונים לא נוכל לבצע אינספקשנים לנכס לפני המכרז או לעיתים אפילו לא להיכנס לנכס אלא לראותו מבחוץ בלבד. אחריותנו לוודא את השיפוץ ככל שאפשר על מנת למזער טעויות שיעלו לנו כסף.
בנוסף יכולים להיות קיימים חובות נוספים על הנכס מעבר לחוב המלווה, בחובות אלו נצטרך לטפל לאחר רכישת הנכס במכרז.
כדי להתגבר על הקושי, יש לבצע בדיקות טייטל מוקדמות לכל נכס שאתם מתכננים להציע עליו במכרז, בדיקה זאת תספק מידע נוסף על חובות נוספים שיכולים להיות בנכס ותשלים לנו את המידע הנדרש.

חשוב לדעת שהרבה מהנכסים שמתפרסמים ברשימות המחוז לא יוצעו למכירה מסיבות כאלה ואחרות. לכן, מומלץ למי שמחליט לגשת למכרז נכסים בבית משפט לבצע בדיקה על מספר נכסים במקביל, פעולות אלו יכולות לעלות זמן וכסף אך יעזרו למשקיע לא לחזור בידיים ריקות.

בשבוע הבא, לפי מה מתומחר הבית במכרז? האם כל הנכסים יוצאים למכרז? מה קורה אם נכס לא יצא או לא נמכר במכרז? מה זה REO ואיך נוכל לקנות נכסים מהכונס ללא סיכון של המכרז? וכמובן טיפים כללים על התנהלות נכונה עם נכסים מעוקלים.

שיהיה לכם אחלה שבוע!