שוק הדיור בארה"ב בצרות? בג'יי פי מורגן מהדקים את תנאי האשראיבבנק הגדול…
שוק הדיור בארה"ב בצרות? בג'יי פי מורגן מהדקים את תנאי האשראי
בבנק הגדול בארה"ב הודיעו כי לנוכח הסיכון בשווקים, המבקשים לקבל משכנתא חדשה יזדקקו לציון אשראי של לפחות 700 ויחויבו לשלם מקדמה השווה ל-20% מערך הדירה. שאר הבנקים הגדולים צפויים לבצע מהלך דומה בימים הקרובים. מניות חברות הבניה יורדות כעת בחדות. האם הפד' יציל שוב את שוק הדיור האמריקני?
שוק הדיור בארה"ב בדרך להיפגע משמעותית מנגיף הקורונה? בשבועות האחרונים עלה החשש שבעקבות ההשבתה הצפויה של הכלכלה האמריקנית בחודשים, לווים רבים יתקשו לעמוד בהחזרי ההלוואות. ע"פ הערכות של סוכנות הדירוג מוד'יס, כ-30% ממשקי הבית בארה"ב לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתאות אם השיתוק הכלכלי בארה"ב יתארך לתקופת הקיץ. לשם השוואה במשבר הסאב פריים ב-2008, שיעור האיחורים בתשלומי משכנתאות עלה לרמה של 10% "בלבד"
במקביל, בימים האחרונים מדווח כי ג'יי פי מורגן (סימול:JPM), הבנק הגדול בארה"ב מבחינת שווי נכסים, החליט על הידוק תנאי קבלת משכנתאות לנוכח הסיכון שעלה.
החל מיום שלישי האחרון, הבנק הודיע כי המבקשים לקבל משכנתא חדשה יזדקקו לציון אשראי של לפחות 700 ויחויבו לשלם מקדמה השווה ל-20% מערך הבית. נציין כי השינוי תנאים הנוכחי לא צפוי להשפיע על הלווים הקיימים. "בגלל אי הוודאות הכלכלית, אנו מבצעים שינויים זמניים שיאפשרו לנו להתמקד יותר בשירות לקוחותינו הקיימים", טוענים בג'יי פי מורגן.
נציין כי ג'יי פי מורגן הוא המלווה הרביעי בגודלו בארה"ב בשוק המשכנתאות ב-2019, כך שההחלטה הנוכחית צפויה להשפיע משמעותית על יכולת המימון של הקונים בחודשים הקרובים. יותר מכך, הצפי כרגע הוא ששאר הבנקים הגדולים יצטרפו למהלך של ג'יי פי מורגן ויהדקו את תנאי ההלוואות.
המהלך האחרון של הבנק מובן לנוכח הסיכון המשמעותית שנגיף הקורונה יוצר כעת בשווקים. ע"פ הערכות, הכלכלה האמריקנית צפויה להתכווץ בקצב היסטורי של 25%-40% במהלך הרבעון ה-2 של השנה. במקביל, שיעור האבטלה בארה"ב צפוי לרמות שיא של 15%-20% במהלך החודשים הקרובים – הנתון הגבוה ביותר מאז השפל הכלכלי של שנות ה-30. המשמעות לבנקים היא פשוטה: הסיכויים שהלווים לא יצליחו להחזיר את ההלוואות עולה משמעותית.
נציין כי דילמה דומה התרחשה בתקופה האחרונה סביב סוגיית ההלוואות של הבנקים לעסקים הקטנים. למרות הערבות שהעמיד הממשל האמריקני להלוואות אלו, הבנקים הקשיחו את תנאי מתן האשראי בגלל הסיכון בשווקים. הפתרון של הפד' במקרה זה היה הודעה על רכישת ההלוואות מהבנקים (לכתבה המלאה).
האם גם הפעם הפד' יתערב ויממן את שוק הדיור האמריקני? בהחלט ייתכן שהפד' יידרש להתערבות נוספת במטרה למנוע קיפאון מוחלט על שוק הנדל"ן. נציין כי הבנק עושה זו כבר היום חלקית עם רכישות של אגרות חוב מגובות משכנתאות (MBS) של סוכנויות האשראי פאני מאי ופרדי מק.
ברקע לחדשות, מניות חברות הבניה יורדות כעת בחדות. תעודות הסל העוקבת אחר הסקטור (סימול:ITB ו-XHB) יורדת כעת עד 5.4%.
הבנקים הגדולים בבעיה גדולה, כי יש להם חשיפה כפולה ומכופלת. אחוז גבוה מהמשכנתאות שלהם מוחזקים בפורטפוליו, והם גם מנהלים את ה-servicing – קבלת התשלום החודשי וניהול חשבונות האסקרו לתשלום מיסים וביטוח. הם מושפעים יותר מאחרים הן מהפסקת תשלומי משכנתא עקב Forbearance, הוצאות גבוהות על פוליסות ביטוח עקב הפרשים בין עלויות המשכנתאות לבין הביקושים הנמוכים בשוק המשני, עומס עקב ריבוי בקשות למחזור משכנתא ועוד.
מלווים קטנים יותר מושפעים הרבה פחות, ויכולים להציע הלוואות עד דירוגי אשראי של 640 (עלייה מ-550 עד 620 לפני המשבר) ומימונים עד 97% לזכאים.
הממשל מגיב במהירות ובאפקטיביות שיא (יחסית לבירוקרטיה) – והמצב במגמת שיפור.
מי שירוויח פה זה אנשים שמוכרים בתים עם הלוואת בעלים.
זה יהיה שוק הקונים…
טשיקאַווע
ראָמאַן ראָמאַן
זה יוביל לירידת מחירים
לא?
בצרות רציניות. ואלה לא צרות שיוצרות הזדמנויות כרגע אלא רק כאב ראש.
לנו יש בנקים שעדיין נותנים גם לקונים רגילים וגם למשקיעים
אופק בוז
בדיוק כתבתי גם על זה…
תיכף מעלה
בדיוק קראתי היום בבוקר ורציתי לכתוב על זה… לקחת לי 🙁