Ukubaluleka kokutshala izimali ku-real estate

#Umqali wesonto u-Barak Tzur

#Isiqephu 5

שלום לכולם כאן שוב ברק צור עם הפוסט החמישי בסדרת יזם השבוע שלי.

השבוע בחרתי להתמקד פחות בעצמי ויותר באנשים שעדיין יושבים על הגדר ולא משקיעים בנדל”ן בחו”ל, בפוסט 2 בסדרה הסברתי את המשבר שישראל נימצאת בו עקב המלחמה ואת החשיבות להתחיל לפעול לפני שהשקל יצנח ויהיה קשה יותר לעשות את זה, ממליץ למי שלא קרא אותו לעבור עליו.

בתוכנית המקורית תכננתי לדבר על הסכנות בהשקעות וכמה שלא הכל ורוד, ואחרי הפוסט הראשון קיבלתי דווקא פניות מאנשים שרוצים שאדבר על השקעות נדלניות פאסיביות כי הם מעוניינים ליצור עוד הכנסה אבל אין להם את הזמן והרצון להתעסק עם עוד משהו חוץ מהעבודה היומית שלהם ומעוניינים שמישהו אחר יעשה את זה במקומם, אבל לא יודעים איך להתחיל ואיך לעשות נכון.

אז קודם כל,

הדבר הכי חשוב בהשקעות נדל”ן הוא ידע!

גם אם אתם מעוניינים להישאר פאסיביים לחלוטין אתם חייבים להבין על מה מדובר ואיך לבחון את ההצעות שאתם מקבלים, אחרת אתם סתם מהמרים. ולכן גם לפאסיביים אני מאוד ממליץ ללמוד לפני שאתם משקיעים או לפחות להתייעץ עם גורם צד שלישי בלי אינטרס בעסקה שיבחן בעבורכם או ביחד איתכם את העסקה.

רוב המשקיעים מחפשים הכנסות פאסיביות, השקעות שיניבו להם פירות גם ללא מאמץ. אך יש הרבה משקיעים שפחות מבינים את המשמעות והדרך וחושבים שהכנסה פאסיבית זו השקעה חד פעמית שתספק עבורם מעטפת כסף כל חודש באופן קבוע ולכל החיים, אבל במציאות זה קצת אחרת.

לכן נתחיל במה זה בעצם הכנסה פאסיבית?

כדי להגדיר את זה נכון, כל משקיע צריך להסתכל על עצמו, כמה זמן ואנרגיה הוא מוכן להשקיע בשביל אותה הכנסה? ולכן, רמת הפאסיביות משתנה ממשקיע למשקיע ומהשקעה להשקעה. לדוגמה אני, אני מחזיק נכסים, יש לי מנהל נכסים אבל עדיין אני מאוד מעורב, בעיקר בגלל שאני אוהב שיש לי שליטה על הכל. האם יש לי הכנסה פאסיבית? כן! האם אני פאסיבי? במידה מסויימת כן אבל לא לחלוטין.

רוב ההכנסות מהשקעות דורשות זמן או / גם אנרגיה מצד המשקיע, ובכדי להפוך את ההכנסה לפאסיבית יש ליצור תשתית נכונה ומתאימה לאותה השקעה כדי שיהיה ניתן להפחית את רמת המעורבות של המשקיע. יש לציין שתשתית זו נוטה לעיתים לפגוע בהכנסה ברמה מסוימת. ולכן יש לנתח את הכדאיות והאסטרטגיה של המהלך לכל השקעה בפניי עצמה.

לשם הבהרה, כשאני אומר “תשתית” אני מתכוון לידע, ניסיון, צוות, פלטפורמות, מעגל נטוורקינג, עובדים, שירות לקוחות ועוד הרבה מאוד דברים שצריך יזם כדי להקנות פאסיביות למשקיעים שלו.

בניית התשתית לוקחת זמן כסף ואנרגיה אך בסופו של יום התשתית משתלמת, אם כי אין דבר כזה אפס התעסקות (ברוב המקרים) אם נירצה שהכל יעבוד כמו שאנחנו באמת רוצים.

אבל כמו שאני תמיד אומר “בשביל הכנסה פאסיבית צריך להיות אקטיבי” במיוחד במיוחד בהתחלה, אם זה ללמוד את התחום כדי להבין, אם זה לחפש מלווי משקיעים או הזדמנויות השקעה אם זה לחפש מנטור או יועץ ועוד אנשי מקצוע שונים ועוד הרבה דברים שחייבים לעשות עוד לפני ששלחנו כסף.

איזה סוגים של הכנסות פאסיביות יש? ואיך הופכים אותם לפאסיביות?

שוק ההון – קופת הגמל, קרן השתלמות וכו’ מנוהלות על ידי בתי השקעות, אותם בתי השקעות כבר הקימו בשבילנו את התשתית ולכן הן לוקחות עמלה מסוימת מתוך הרווח, מה שהופך את ההכנסה לפאסיבית אבל משלמים על התשתית וגם כשאתם מפסידים הם מרוויחים בגלל התשתית. אנחנו פה לדבר על נדלן אז הרשו לי לא להרחיב על זה.

נדלן – בית להשקעה, על פניו הכנסה אקטיבית, למצוא דיירים, אם מתקלקל משהו צריך לתקן וכו אך ישנה אופציה לנהל את הנכס על ידי חברת ניהול שהיא אחראית על כמעט הכל ממציאת הדייר הפוטנציאלי ועד להוצאתו מהנכס במקרה של חוסר תשלום (בארהב). בנוסף ניתן להיות פאסיבי במאה אחוז אם נעביר את האחריות למלווי משקיעים שיחפש בשבילנו בית, ישפץ אותו, יאכלס אותו, יוודא שהוא מנהול כמו שצריך ואולי גם ימכור אותו.

עוד דוגמה נפוצה להכנסה פאסיבית בנדל”ן, השקעה בקרנות או בפרויקטים. השקעות אלו מהוות דלק ליזם או לחברה שמנהלת את הפרויקט עם אותו כסף ולאחר הפרויקט / תקופת זמן כלשהי ישנה חלוקה ברווחים לפי אחוז ההשקעה. השקעה זו אומנם פאסיבית איך את התשתית מישהו אחר בנה ואנחנו רק השקענו וראינו תשואה, אך ישנה עמלה על אותה תשתית הנלקחת על ידי היזם או בעלי החברה והקרן מתוך הרווח הכולל ולאו דווקא מהמשקיע הספציפי אלא מהרווח, שלא כמו בשוק ההון, בתי השקעות מרוויחות גם כשהלקוח מפסיד.

(יש עוד סוגים של השקעות שאפשר לעשות אותן פאסיביות אך זה לא המקום לפרט עליהם ולכן התמקדתי בעיקריות)

בנוסף, ישנם שני סוגים של השקעה עיקריים בנדלן, משקיע חוב ושותף.

משקיע חוב, בעיקרון הופך להיות הבנק של אותו יזם ואין לו שום קשר לאם הפרויקט יצליח או יכשל ואחוז התשואה שלו יהיה אחוז הריבית שהובטח לו מול היזם כנגד ההלוואה. מצד אחד פחות סיכון, מצד שני אם הפרויקט מצליח אז גם פחות תשואה ואין לו שום החלטה כלשהי בהשקעה.

שותף, חלק בלתי ניפרד מההשקעה, יש לו זכות להצביע וקולו ישמע במקרה הצורך, המשקיע ירוויח את חלקו היחסי בעסקה כתלות בסכום הכסף ששם.

אסכם ואומר שמי שמבין את ההבדל בין חופש כלכלי לבין בטחון כלכלי חייב לצידו הכנסות פאסיביות. הכנסות פאסיביות אלו נותנות למשקיע את האופציה להנות מהכנסה מסוימת בעוד שהוא מנתב את הזמן והאנרגיה שלו למקומות שיותר חשובים לו (משפחה פנאי עבודה וכו’), אך לעיתים אנשים נוטים להסתכל על הצלחת של מישהו אחר כדי לראות כמה הוא הרוויח בזמן שהם נהנים מהפאסיביות, אבל אסור לשכוח שאם אנחנו פאסיביים מישהו אחר אקטיבי ואסור אסור להתבלבל בין פאסיביות לויתור על האחריות, הכסף שלכם מושקע, קחו אחריות ותוודאו שהוא מייצר כסף.

יצא הארוך ביותר עד עכשיו, מי שהגיע עד פה באמת שאפו!

מקווה שהצלחתי לעזור לאנשים להבין יותר על השקעות פאסיביות ואיזה אופציות עומדות בפניכם.

ניפגש בפוסט השישי והאחרון שלנו!