אהלן חברים, שמי טל אברהם, בן 37, נשוי ואב ל 3, מתגורר ברחובות. משקיע…

תאריך הפרסום המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק:
2019-02-03T10:43:04+0000

אהלן חברים,

שמי טל אברהם, בן 37, נשוי ואב ל 3, מתגורר ברחובות.
משקיע נדל”ן, יזם, ובעל חברת בוטיק להשקעות נדל”ן בארה”ב – Safe Investments US.
השורה הקודמת אולי נראית לחלקכם משהו בנאלי, טרוויאלי, ואולי עוד נתון יבש שנכתב על ידי הרבה יזמים אחרים כאן בפורום…
המשמעות שלה בשבילי היא עצומה, ועד היום אני עדיין לא באמת תופס את השינוי שעברתי בשנים האחרונות, שחלמתי עליו זמן רב, שעבדתי כל כך קשה עבורו, ותקופה ארוכה בכלל לא הבנתי איך בכלל אפשר להגיע לנקודה שבה אני נמצא היום, אך עם עבודה קשה, אמונה, וגם לא מעט הקרבה, שלי ושל משפחתי, הצלחתי לעשות משהו, שעד לפני כמה שנים היה בגדר הבלתי אפשרי מבחינתי.

אז בואו נתחיל מההתחלה…
אני מהנדס תוכנה בהשכלתי, בעל תואר ראשון בהנדסת תוכנה מאוניברסיטת תל אביב.
עבדתי בהייטק הישראלי במשך לא מעט שנים בתפקידים מגוונים, החל מתפקידי פיתוח תוכנה, דרך תפקידי ניהול צוותי פיתוח, ולאחר מכן גם תפקידי ניהול קבוצות פיתוח, שכללו עשרות מפתחים, מהארץ ומחול.
בהתחלה הכל היה ורוד. משכורת יפה, תנאים נוחים, רכב מהעבודה, ועוד שלל פינוקים (למעט אולי שעות העבודה המטורפות…)
בשלב כלשהוא, כאשר עבדתי בחברת סטארט-אפ לא גדולה, אשר התבססה על השקעות פרטיות, כינסו את עובדי החברה יום אחד, והודיעו שאחד המשקיעים הגדולים מפסיק את השקעתו, ולכן החברה לא יכולה להמשיך ולהתקיים.
ביום אחד, ללא שום התרעה מוקדמת, עברתי ממצב של בטחון בשמיים, למצב שבו ההרגשה היא שהקרקע נשמטת לך מתחת לרגליים. ואז הבנתי שהרגשת הביטחון שהייתה לי, הייתה מוטעית מיסודה.

באותו הזמן הייתי צעיר יחסית, ולא התקשיתי למצוא עבודה חדשה, אבל עקב האירוע הזה הבנתי, שלא משנה כמה אשקיע בעבודתי בתור שכיר, לא אשלוט באופן מוחלט על העתיד הכלכלי שלי, ובכל שלב אני יכול למצוא את עצמי בבית, ללא עבודה.

התחלתי לחשוב מה אני יכול לעשות כדי לשנות את המצב. היה לי סכום כסף לא גדול שחסכתי, ובדקתי אפשרות להשקעה בנדל”ן בארץ.
מהר מאוד הבנתי, שאין לי יותר מדי מה לעשות עם סכום כזה כאן, וגם אחרי מינוף בעזרת משכנתא מהבנק לא אוכל להשיג יותר מדי, למעט אולי דירה ישנה בפריפריה, וגם אז, שכר הדירה לא יכסה את החזרי המשכנתא החודשיים, אפילו אם אקח משכנתא ל 30 שנה, ובטח לא יקדם אותי לאנשהוא בקצב הרצוי.

ואז שמעתי על שוק הנדל”ן בארה”ב. הכרתי מישהו שסיפר לי, שעם סכום לא גבוה של כ 200 אלף ₪ אוכל לרכוש נכס להשקעה בארה”ב, עם תשואות של כ 10%. נשמע מדהים!
בהתחלה לא כל כך האמנתי, זה נשמע טוב מדי, אבל הוא המשיך וסיפר שהוא עושה זאת בעצמו, והפנה אותי לחברה שדרכה הוא משקיע. סמכתי עליו ולכן יצרתי קשר עם אותה החברה.

לאחר מספר ימים נפגשתי עם אותה החברה, ובפגישה אכן הראו לי מצגות יפות על מספר נכסים אפשריים להשקעה, עם תשואות של כ 10%. נאמר לי שהנכסים נחטפים, ולכן יש לי מספר ימים מועט לבחור ולקבל החלטה, אחרת הנכסים ימכרו למשקיעים אחרים.
אפילו הובטח לי שכר דירה ל 3 שנים, ושיפוץ מלא של הנכס, כך שהכל היה נראה מושלם.
ללא יותר מדי ידע, וללא שום כלים מאותה החברה, כלים שיעזרו לי לבחון בצורה אובייקטיבית את ההשקעות המוצעות, ניסיתי להבין איזו השקעה כדאית יותר. על סמך (חוסר) הידע שהיה לי, חשבתי שאני יודע לנתח את הנכסים המוצעים בצורה טובה, ובחרתי נכס אחד להשקעה.

בהתחלה הכל היה נראה מעולה. אך לאחר מספר חודשים, שכר הדירה הפסיק להגיע, ולא רק זה, גם קיבלתי מייל מחברת הניהול שמודיע לי שהדיירים פנו למחלקת הבריאות בעירייה עקב ליקויים בנכס, ושעלות התיקונים היא כ 15,000$. לאחר ברורים נוספים, הבנתי שלא רק שהנכס לא משופץ, הוא גם מוזנח ברמה קשה, ושאם לא אתקן באופן מיידי את הדברים אספוג קנסות כבדים.

בד בבד, באותה התקופה התחלתי לקרוא המון ספרים, מאמרים, בלוגים, וכו’ על השקעות נדל”ן בארה”ב, איך להשקיע נכון, איך לנתח נכס בצורה נכונה, ויותר חשוב מזה, איך לנתח את סביבת הנכס בצורה נכונה, איכות האוכלוסייה, האזור, ועוד, כדי שההשקעה תהיה טובה ומוצלחת.

מהר מאוד הבנתי, שלא רק שהנכס ה “משופץ” נמצא במצב רחוק מכך, הוא בכלל לא שווה את הסכום ששילמתי עליו, והוא גם נמצא באזור עם אוכלוסייה קשה, מה שהוכיח את עצמו מהר מאוד כשהדיירים בנכס לא שילמו את שכר הדירה באופן סדיר גם לאחר שתיקנתי את כל הליקויים בנכס.
החברה שמכרה לי את הנכס התפרקה, כך שגם לא היה לי יותר מדי למי לפנות, ומצאתי את עצמי עם נכס באזור רע, שהשקעתי עליו הרבה יותר ממה שהוא שווה, ועם דיירים שמשלמים כשבא להם.

מאחר והבנתי שכן יש פה פוטנציאל, שיכול לבוא לידי ביטוי רק אם אשקיע באופן חכם ומושכל יותר, החלטתי לעצור, ללמוד ולהכיר לעומק את השוק, להכיר בעצמי בעלי מקצוע מקומיים אמינים לעבוד איתם, וללמוד איך לבחון כל נכס ונכס בצורה מעמיקה, אם זה מבחינה כלכלית – מהו השווי האמיתי של הנכס, ומהי התשואה הצפויה באמת לאחר שקלול כל ההוצאות, ואם זה מבחינת האוכלוסייה והאזור – מהי הרמה הסוציו אקונומית של האוכלוסייה, מהם הביקושים למגורים באזור, האם יש עליות מחירים, ועוד.
השקעתי תקופה ארוכה בלימוד הנושא, ישבתי חודשים ארוכים וקראתי ספרים, ניתחתי מאות נכסים רק לשם התרגול והלימוד, נסעתי מספר פעמים לעיר בה אני משקיע על מנת ללמוד אותה מקרוב, להכיר אותה לעומק ואת הפוטנציאל הטמון בה, ולהכיר בעלי מקצוע איכותיים כדי לעבוד איתם ולבצע את ההשקעות שלי בעצמי, ורק לאחר מכן המשכתי והשקעתי.

ההבדלים בין תוצאות ההשקעה בנכסים שבוצעו באופן מושכל, ולאחר ניתוח מעמיק של הנכס וסביבתו, לבין הנכס הראשון שרכשתי ללא שום ידע וכלים, היו מדהימים, והיום אני יכול לומר בצורה חד משמעית, לאחר השקעות רבות, עבורי ועבור המשקיעים שלי, שהשקעה בנדל”ן בארה”ב חייבת להיות רק ממקום של ידע, לאחר בחינה מעמיקה ואמיתית של הנכס וסביבתו, ובלי להסתמך על מצגות יפות של אנשי מכירות.
לכן, כל משקיע שלי, מקבל את כל הכלים, על מנת לבחון כל נכס ונכס בצורה הכי מקיפה, מעמיקה ואובייקטיבית שאפשר, מכל הבחינות – טיב האזור והאוכלוסייה, השווי הריאלי של הנכס כולל ניתוח השוואתי של נכסים באזור, וצפי תשואה לאחר לקיחת כל ההוצאות האפשריות בחשבון.

ואם נחזור לסיפור האישי שלי, לפני כשנתיים, לאחר מספר שנים שבהן השקעתי במקביל לעבודתי כשכיר בהייטק, והקדשתי כמעט כל דקה פנויה מהיום שלי, ואת כל סופי השבוע, לנושא הנדל”ן בארה”ב (לא יודע איך אשתי סבלה אותי ? ), החלטתי לעשות את הצעד ולעזוב את עולם ההייטק, כדי שאוכל להתמקד בחלום שלי, שהוא עצמאות כלכלית בעזרת נדל”ן בארה”ב.

כיום, בעל חברת Safe Investments US, חברת בוטיק להשקעות נדל”ן בארה”ב, מלווה עשרות משקיעים בהשקעות הנדל”ן שלהם, מאתר נכסים בפינצטה למשקיעים באזורים הטובים של העיר בה אני עובד, בעזרת שילוב של עבודת שטח נכונה שלי ושל הצוותים שלי בארה”ב, ובחינה מעמיקה ומדוקדקת של כל נכס ונכס בעזרת המודל שאותו פיתחתי, אשר מוכיח את עצמו כל פעם מחדש.

אנו מאתרים נכסים איכותיים, שנמצאים באזורים טובים בלבד בעיר שבה אנו עובדים ובסביבתה, למשקיעים שמעוניינים בנכס להשכרה או בנכס לשיפוץ ומכירה מהירה, כמובן בהשקעה כוללת שנמוכה משווי השוק של הנכס לאחר השיפוץ.
אנו גם מארגנים קבוצות השקעה משותפות בפרויקטי השבחה גדולים יותר, ונמצאים בתהליך לרכישת קרקע לצורך בניית בניין בן מספר קומות שיכלול דירות למגורים ואזור מסחרי, באחד האזורים החמים ביותר בעיר!

בנוסף, לפני כשנתיים הקמתי קבוצת מיטאפ לשיתוף ידע בנושא השקעות נדל”ן בארה”ב, שבה אחת למספר חודשים אני מרצה בנושא לחברי הקבוצה (הרצאות אשר פתוחות גם לקהל הרחב), מעביר למשתתפים כלים מקצועיים וידע שיעזרו להם לנתח בצורה נכונה כל השקעה מוצעת, כך שלא יחזרו על הטעויות שלי בתחילת הדרך.

אז שיהיה בהצלחה לכולם. אל תפחדו להעיז, אך תעשו זאת בחוכמה ?
מקווה שהצלחתי להאיר קצת עלי ועל הסיפור האישי שלי. מוזמנים לשאול שאלות, ולהעלות נושאים שתרצו שאדבר עליהם במהלך השבוע, כי ידע זה כח ?

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני:
https://bit.ly/2G4Ng8Z

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון