#יזםהשבוע יוסי בית-יוסף #פוסט3 “זה הקטן – גדול יהיה “ – הפוך גוטה -…

#יזםהשבוע יוסי בית-יוסף #פוסט3
“זה הקטן – גדול יהיה “ – הפוך גוטה – הפוך – “זה הגדול – קטן יהיה “

בפוסט הקודם אמרנו כבר “ לא מייצרים יותר קרקעות”
אבל הדבר הכי קרוב לזה – זה לייצר חלקות קטנות יותר – סאב דיויז’ן – Subdivisions
יצירת חלקות קטנות מייצרת רווח בדומה ל ”קימונעי” הרוכש מלאי גדול מה “סיטונאי” מפרידו לחלקים קטנים ומוכר אותם ברווח.

קיימים שני סוגים של עקריים של Subdivisions גדול וקטן או בלשון המקצועית Major Subdivision או Manor Subdivision הנקרא גם Landdivisin השמות עשויים להיות שונים בין מדינה לבין מדינה ויש כאלה שמחלקים לפי גודל השטח או מספר החלקות – לשם הפשטות בואו נישאר עם Major ו Manor .

המשמעות בהבדלים היא ברמת המורכבות וברמת הסיכון, חלוקה של Major דורשת תכנון כבישים ,מדרכות וכו’ ואישורה כפוף למספר רב של ועדות אי לכך זה נמשך זמן רב יותר וגם וגם ההשקעה הכספית גבוהה יותר.
מאחר והחוקים שונים ממדינה למדינה – אם ברצונכם לעסוק בתחום זה – נסו למצוא את המדינות המיקלות
דוגמא: חלוקה של 20 ארקס בקליפורניה עולה יותר כסף ותהליך קבלת האישורים לוקח הרבה יותר זמן מאשר בטקסס , בעוד שבקליפורניה יש צורך בשימוע ציבורי – Public hearing הרי שבטקסס הוא אינו נדרש עבור 20 אקרס.

איך ניגשים ואיך מתחילים ? (הנושא מורכב לפוסט אחד) אבל אנסה לפשט זאת ל- 8 שלבים:

1. איתור השוק שמתאים לך לעבוד בו (מדינה ומחוז שמקלים ולא מכבידים)
2. הגדרת הקריטריונים שלך – ואיתור השטח המתאים לחלוקה
3. בדיקת התכנות ראשונה (מה שטח המגרש המינמלי שאפשר לבנות עליו בית ובאיזה שטח, בדיקת צפיפות מותרת – כמה בתים מותר להכניס באקר?, בדיקת רוחב חזית – הרוחב המינמלי הדרוש מול הכביש , אילו הן הבדיקות הראשוניות החשובות ביותר , כל חריגה תשפיע על אופי החלוקה והרווח/ הפסד אפשרי וכמובן שאלת השאלות – האם יהיה ביקוש?)
4. בדיקת התכנות כלכלית
5. פגישה ראשונית עם מחלקת תכנון (המטרה – בדיקה ואישור ההתכנות שבדקת – רצוי לצרף את הצוות המקצועי שלך
6. הקמת צוות מטפל (הצוות שלכם חייב לכלול : מודד מוסמך ו/או מהמדס אזרחי, רצוי מתווך שמכיר טוב את האיזור ומומחה באדמות , מנהל פרוייקטים מקצועי – יחסוך לך זמן לימוד עצמי בייחוד בהתחלה, עו”ד מקצועי שעשוי לסייע לך בעיקר בשימוע ציבורי)
7. הכנת תוכניות (חלוקה טכנית למגרשים)
8. פגישה מקדימה להגשת אישורים (להביא תוכנית מלאה ולוודא עם הוועדה שלא חסר כלום, לוודא את התהליך ולוחות הזמנים-אנחנו לא רוצים לפספס כלום, נרצה לקבל פירוט הוצאות ואגרות הנדרשים להמשך הדרך – גם אם תשלומים אילו כבר לא יכולו עליינו .)

לאחר הפגישה הזו צריך להכין את הבקשה applicatin ואם עשינו את זה על פי הספר – יש מצב להתכנות אישור והתוכנית יוצאת לשימוע ציבורי (בדרך כלל השימוע עובר בצורה חיובית ) ולאחר מכן האישור מתקבל ונרשם בספרי המחוז.

התהליך יכול לקחת כ-שנה או פחות – תלוי במדינה ובמחוז, אם לא הכנתם את התוכנית כנדרש, זה עשוי להמשך זמן ארוך יותר או אפילו להידחות .
טיפ: במסגרת הבדיקה המקדימה תחקרו אם הוגשו בקשות דומות בעבר ותבדקו – למה הן נדחו?

בשלב זה יש אפשרות למכור את הפרוייקט לחברת פיתוח שתעשה את העבודה עצמה של ההקמה כולל אישורים ותוכניות בניה או להמשיך את התהליך באופן עצמאי , כמדומני שמשלב זה המשך התהליך נכתב בפוסט של חברי איל פרייס בעת היותו יזם השבוע אז לא אמשיך לפרט פה.

אפשרות נוספת היא למכור חלקים מהפרוייקט לקבלנים שונים.
ככל שניקח יותר מהפרוייקט על עצמנו בכסף ובזמן, נשאיר לעצמנו רווח גדול יותר
אישית אני מעדיף לקצר זמנים, להרוויח פחות כסף, אבל להרוויח שקט ולהמנע מכאבי ראש .
ולהעביר את העיסקה הלאה

אני מצרף תמונה של איזור שנמצא כעת בשלבי תיכנון ראשוני – שזה גם שלב שניתן לצאת ממנו ולהעבירו ליזם אחר בתמורה לעמלה לא רעה בדומה להולסייל .

אני מקווה שבמאמר זה ,הצלחתי להעביר חלק מהמורכבות והעניין של פיצול אדמה, הרווחים בייזום מסוג זה יכולים להיות עצומים
מחר אדבר על פליפים ואמשיך את הסיפור שלי שבעקבותיו, הפסקתי את להתעסק עם נדל”ן מסורתי
(ראו פוסט ראשון)

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון