אסטרטגיה לעצלנים? או הזדמנות מבריקה?
בפוסט הזה אני רוצה לשתף אתכם באחת האסטרטגיות הכי פחות מוכרות — אבל גם הכי מלהיבות — שנתקלתי בהן בעולם הנדל”ן.
מדובר בתחום שבו אפשר להגיע לתשואות מטורפות, בלי שיפוצים, בלי קבלנים, בלי בנקים או הלוואות הארד מאני… בקיצור, בלי כל כאב הראש שאנחנו רגילים אליו.
סכום ההשקעה הוא סופר נמוך ביחס להשקעת נדל”ן נורמטיבית, כל מה שצריך זה כמה מאות או אלפים בודדים ואתם יכולים לזכות בנכסים בשווי של עשרות או מאות אלפי דולרים.
אם אתם חושבים לעצמכם “נשמע טוב מדי כדי להיות אמיתי” — אני מבין אתכם. גם אני הייתי שם. אבל תנו לי לקחת אתכם רגע לסיפור אישי, ולפתוח לכם חלון לאחת ההזדמנויות הכי מעניינות שיש – Tax Lien.
איך הכל התחיל?
בתור יזם שעשה לא מעט פליפים על קרקעות בישראל והשתתף בעשרות מכרזים של רמ”י, חיפשתי משהו מקביל בארה”ב.
חבר ותיק, Naor Gozlan, מומחה בנדל”ן בארה”ב, הכיר לי תחום שנשמע בהתחלה מוכר, אבל מהר מאוד הבנתי שמדובר בנישה שונה לחלוטין – והרבה יותר מעניינת.
האסטרטגיה נקראת Tax Lien (ויש גם Tax Deed – אבל זה כבר לפעם אחרת).
המחוזות בארה”ב מוציאים למכרז חובות ארנונה של בעלי נכסים שלא שילמו ארנונה בזמן. המשתתפים במכרז יכולים לזכות ולרכוש את החוב של בעל הנכס , ולאחר מכן קורה אחד מהשניים:
בעל הנכס מחוייב לשלם לכם את החוב – בתוספת ריבית שיכולה להגיע לעשרות אחוזים (!)
אם הוא לא משלם בזמן, הנכס עובר לבעלותכם. כן, ממש ככה.
ומה הסיכון?
כמעט אפסי – או שאתם מקבלים ריבית גבוהה, או שאתם מקבלים נכס.
במילים אחרות: Win-Win קלאסי.
דוגמה אמיתית מהשטח:
במכרז ב-Indiana זכינו ב-14 נכסים (!) בסכומים נמוכים שנעים בין מאות לכמה אלפים בודדים בלבד.
7 מהם החזירו לי את החוב עם ריבית דו ספרתית– מעולה.
7 מהם? לא שילמו – והנכסים הפכו להיות שלי.
וכאן התחיל הקסם:
באחת הזכיות – מחיר הרכישה היה כ-$5,500 בלבד, מתוך מחשבה שמדובר במגרש ריק.
המידע שעמד לרשותנו הצביע על קרקע בלבד, בלי מבנה קיים – ולכן גם הציפיות היו בהתאם.
כשעברנו לשטח – גילינו הפתעה: בית בבניה חדשה, בנוי כמעט בשלמות, במצב מצוין, עם שווי שוק מוערך של כ-$250,000.
מבחינתנו, מדובר באחת ההפתעות היותר חיוביות שחווינו בתחום.
נכס נוסף שזכינו בו במחיר מצחיק של $800 בלבד (מחיר החוב שהיה עליו) התברר כקרקע שעליה מותקנת אנטנה של חברת תקשורת גדולה שאמורה לשלם שכירות חודשית על השימוש בקרקע.
כרגע אנחנו נמצאים במשא ומתן בליווי עורך דין מול חברת התקשורת, ובוחנים את האפשרויות .
חמשת הזכיות הנוספות היו קרקעות שרכשנו בעלויות נמוכות הנעות בין $2,000 ל-$4,000 לקרקע. חלק מהן כבר נמכרו בסביבות $30,000 ליחידה, ואחרות עדיין נמצאות אצלנו בהמתנה להזדמנות הנכונה
תשואות מטורפות כבר אמרנו.
וזה לא נגמר רק בקרקעות – אפשר לזכות בסכומים מינימליים גם ב :
Single Family Homes, Multi-Families, תחנות דלק, מחסנים ואפילו מכרות נפט ומינרלים (גם בזה זכינו – סיפור לפעם הבאה).
לסיכום:
לא כל זכייה היא בוננזה – אבל כשאתם יודעים מה אתם עושים, זה תחום עם פוטנציאל עצום.
רמת הסיכון? מהנמוכות שיש – אין כמעט השקעות כאלה.
וכמובן – חייבים ללמוד את התחום כמו שצריך, לדעת איך לבדוק, מה לבדוק, ולהיכנס חכם.
אז כן, מסתבר שאפשר גם בלי לשבור קירות, בלי קבלנים ובלי ריבים עם אינספקטורים – ואפילו להרוויח לא רע בכלל, לא תמיד צריך הרבה כסף, לפעמים רק צריך לדעת איפה לחפש.
גם אני הייתי סקפטי בהתחלה. היום אני יודע שזה אחד הכלים הכי חזקים שיש בארסנל של יזם נדל”ן.
בתמונה המצורפת תוכלו לראות את הזכיות והסכומים מהמכרז באינדיאנה
ספרו לי בתגובות – שמעתם על Tax Lien לפני? הייתם נכנסים לתחום כזה?
Responses