Immerse inseme per affare
#יםמהשבוי Barak Duanias #post2
Dopu à l'introduzione di ieri,
Immergemu
Oghje vi dicu circa 3 transazzioni diffirenti quì in Israele,
E transazzione sò completamente diverse l'una da l'altru,
Per un scopu sfarente, in un spaziu diversu è cù un budgetu diversu
È ognunu hà a so unicità, una strategia differente
È un altru settore di capacità era necessariu per guidà.
Allora in 2012 aghju finitu un cursu di imprenditorialità immubiliare in Psagot College
Durante u cursu avemu amparatu à migliurà e pruprietà cù "prublemi"
I prublemi ponu esse designu o legale
Prima di entre in una tale transazzione,
Hè assai impurtante per capiscenu 100%
chì sapemu cumu risolve u prublema,
Altrimenti tutta a nostra esistenza seria in periculu.
Un esempiu di prublema chì pò esse risoltu: una stanza hè stata aghjunta
Senza un permessu è ci hè un ordine di demolition, ma i diritti di custruzzione
In l'IBA permettenu l'aghjunzione di a stanza,
Solu hè statu custruitu senza permessu
Di solitu hè pussibule emette un "permisu retroattivu"
è pagà solu una piccula fine
Un esempiu di prublema chì ùn pò esse risolta: un appartamentu registratu
Tabu cum'è un magazzinu o uffiziu,
Hè assai difficiuli à impussibile di arrangiare.
Transazzione 1:
Dopu parechji viaghji di campu l'aghju situatu in u mo quartieru in Holon
Una casa privata, nantu à un grande terrenu, à un prezzu super attraente
A pruprietà era nantu à u mercatu, ma tutti quelli chì anu capitu di ciò chì si tratta si sò scappati è ùn sò mai tornati
A pruprietà hè custruita circa 2 piani + 40 metri quadrati nantu à u tettu
I prublemi chì eranu nantu à a pruprietà:
-Ordine di demolizione per 20 metri quadrati di u pianu di u tettu
- Una multa amministrativa di NIS 150,000 da a municipalità di Holon
Per a divisione senza permessu in 5 unità di abitazioni
- Nota d'avvertimentu riguardanti a split è l'eccezzioni
- Un casu hè statu apertu contr'à u pruprietariu per a fine amministrativa
- A pruprietà ùn hè micca registrata in u tabu, solu in una cumpagnia di ipoteka
À quellu tempu i mo genitori vulianu traslassi in una casa più grande
Per "urganizà una unità di alloghju" per ognunu di noi
Ma ùn avianu micca u budgetu per una prupietà in a nostra zona
E anu cercatu spazii alternattivi
E sta opportunità hè ghjunta cum'è un guantu
A causa di u prezzu attraente è u locu vicinu.
U mo babbu, ricurdate di mè, saltò subitu à l'entrevista.
A mo mamma hà esitatu prima, ma cede
Dopu avemu avutu a luce verde per risolve tutti i prublemi
Avemu cunsultatu parechje fonti per cunfirmà
l'un l'altru è ùn cascà à traversu i cracke
Cù un ingegnere lucale, architettu licenziatu
è u direttore di u dipartimentu di licenza in a municipalità di Holon
Ebbè, allora avemu stabilitu un calendariu cù a municipalità di Holon
In quantu à u dismantling di l'unità di l'abitazione è a violazione di a custruzzione
è avemu ghjuntu à un accordu dopu chì a fine,
L'ordine di demolizione è l'avvisu d'avvisu seranu eliminati in tuttu.
I mo genitori anu finitu a compra
È eramu prima di u rinnuvamentu tutale di a pruprietà,
Per risparmià i costi, u mo babbu è aghju vulatu in Cina
per purtà tutti i materiali noi stessi
(a "materia bianca") per rinnuvamentu
Tutti i strumenti di sinterizzazione, ceramica, pavimenti interni,
Pavimenti esterni, porte, vetrine, lampadari, etc.
U risparmiu era assai significativu
Dopu à circa 10 mesi, anu finitu di rinnuvà è avemu mudificatu
Semu tutti in bonu tempu per a nostra nova casa
Dopu chì tutti i difetti sò stati riparati,
Cumpresu u trasferimentu di a pruprietà à Taboo da a cumpagnia di ipoteka.
I costi totali in u stessu periodu di a pruprietà
Cumpresi e spese supplementari è a rinuvazione eranu circa NIS 2.16 milioni
È u valore di a pruprietà à a fine di a rinnuvazione era di circa NIS 3.35 milioni.
Transazzione 2:
Saltu 8 anni avanti, finu à u 2020, cercu
Una prupietà cù putenziale di migliuramentu in rinnuvamentu urbanu
Per mezu di un amicu aghju scontru un omu ghjovanu è energicu
U travagliu cum'è broker in Kiryat Gat, m'hà dettu
U primu prughjettu TMA 38 in a cità
chì hà da ottene un permessu di custruzzione assai prestu
Dopu à 10 anni di procrastinazione, firme, rifiuti è prucessi.
Li detti u lume verde è li dissi s'ellu mi truverete un appartamentu quì chì aghju compru.
È cusì hà fattu,
Appartamentu di 3 stanze circa 82 metri à u 1u pianu,
Una coppia in i so 60 anni campava in l'appartamentu,
chì avemu firmatu un accordu di Tama 38
Quasi 10 anni fà !
Ùn crèdenu più chì u prugettu era ghjuntu à u fruttu
È vulianu solu alluntanassi è campà vicinu à i so figlioli
chì si trasfirìu a Herzliya.
Sò andatu à u dipartimentu di ingegneria in a municipalità di Kiryat Gat
È veramente aghju assicuratu chì u prugettu era prima di u permessu di custruzzione
E accussì m'hà dettu di sicuru, chì in u prossimu mese u sviluppatore
duverebbe riceve una fattura di tassa dopu u so pagamentu,
U sviluppatore riceverà u permessu di custruzzione longu aspittatu è andà in terra.
Compra + intermediazione + spese supplementari in Novembre 2020 - NIS 782500
Di sta ipoteka: NIS 540000
Prestitu da mè: NIS 180000
Equity: 62500 NIS
Durante i travaglii di TMA 38 avemu decisu di vende
maghju 2023
Prezzu di vendita NIS 1,325,000
Dopu à e spese di intermediazione è di avucatu, NIS 1,296,000
Profittu: NIS 513500, indipendentemente da u redditu di affittu.
Transazzione 3:
Aghju travagliatu annantu à questu affare per un bellu pezzu,
Circa un annu è mezu è illustra l'impurtanza
A prima intelligenza chì vene cun
À u principiu di 2021 aghju intesu parlà di un novu prugramma
A municipalità di Holon prumove,
U prugramma era sempre in u stadiu iniziale è prima di depositu
Ma sapia chì se a municipalità di Holon prumove un tali pianu,
Serà felice.
U prugramma hè innovatore è rivoluzionariu in u paese,
Questu hè un pianu detallatu di rinnuvamentu urbanu
In virtù di quale permessi di custruzzione ponu esse emessi!
Pò sona cum'è una piccula cosa,
Ma per l'imprenditori è l'imprenditori chì travaglianu ghjornu è notte
A preparazione di diverse rivendicazioni hè un grande affare,
Dopu tuttu, ponu firmà un edifiziu o un gruppu di edifici
TMA 38/2 deve mandà un pianu per un permessu
è micca fà TBA prima di quessa (chì dura circa 3-5 anni)
In più, aghju vistu chì u prugramma cuncede i diritti di custruzzione
Moltu generosu in certi lochi di a cità
Aghju realizatu chì ci era qualcosa inusual quì è aghju investitu
Un saccu di ore per esaminà u prugramma da ogni direzzione
Finu à ch'e aghju ghjuntu à u puntu chì l'aghju guasi cunnisciutu da core
tutti i diritti di custruzzione in ogni zona di a cità.
Aghju ricunnisciutu in u pianu un gruppu di parcelle assai grande è raru,
definitu in u pianu cum'è "strada principale"
Chì li dà i diritti di custruzzione
I più generosi (660% à 720%)
Dopu un tour rapidu cù a vittura aghju vistu chì ancu
I grandi parcelle sò custruiti in ogni trama
Un tali edifici di trenu tutale di 8 unità
Quandu i novi diritti permettenu a custruzzione
di 2 edifici di 12 piani cù 90-95 unità !!
Questu hè 11 volte più diritti cà u numeru esistente di appartamenti,
Ci era è ùn ci sarà mai qualcosa di questu in i zoni di dumanda in Gush Dan
È micca in a periferia luntanu
In un prughjettu standard di evacuazione di custruzzione in Holon, u multiplicatore hè 3 volte,
Questu significa circa 8 appartamenti chì sò distrutti
Custruì un edifiziu di 24 unità, 8 tornanu à l'inquilini,
16 appartamenti di sviluppatore.
In quellu mumentu a realizazione m'hà colpitu,
Ci hè un hourglass quì chì hà vultatu è in un mumentu tutti l'imprendituri
In a cità, sti edifizii anu da esse pittati cù pruposte
Estremamente generoso.
Aghju decisu ùn importa micca quantu tempu hà pigliatu
E quante risorse aghju bisognu di investisce
Deve cumprà un appartamentu in stu cumplessu di edifici (un totale di 5 parcelle).
Una mente forte, un scopu davanti à l'ochji,
pianu d'azzione è principià,
Ùn rinuncia, finu à a fine
Cum'è in a Maratona di Vienna
7 anni prima.
Da quellu mumentu per 18 mesi
regularmente duie volte à u mese
Aghju andatu à tutti l'edificazioni, aghju distribuitu note chì cercava
Per cumprà un appartamentu in a zona, aghju appiccicatu annunzii nantu à u muru
A scala di ogni edifiziu
Aghju parlatu à tutti i cumitati di casa,
Aghju pigliatu i telefoni di tutti i pruprietarii
E aghju pruvatu à ghjunghje à elli à u telefunu
senza assai successu
Ma veramente durante questi 18 mesi sò intrutu
Per negoziazioni nantu à 6 appartamenti in stu cumplessu
Apartment 1 Eru digià in un draft avanzatu
Un valutatore hè ghjuntu per mè è dopu
I pruprietarii li riturnavanu perchè hè ghjuntu
Un'offerta assai tentativa per un'impresa.
Aghju chjusu un altru appartamentu per via orale è dopu i picciotti
di i pruprietarii intervenenu è sabotavanu l'affare
In un altru accordu avemu digià ghjuntu à a fase di firma
È quì u vinditore si ritirò è abbandunò l'uffiziu
In una altra transazzione chì hà righjuntu u receptore
Aghju cumpetitu contr'à 1 di l'imprenditori principali in a cità cusì
Ùn aghju avutu veramente nisuna chance.
Finu à l'arrivu di l'appartamentu chì aghju pussutu cumprà,
Era famosu in tuttu per l'affittu attraversu un brokerage,
Aghju riesciutu à cunvince u broker
verificate cù u pruprietariu (chì avia 4 eredi)
S'elli sò disposti à cunsiderà a vendita
Ebbè, dopu una campagna di persuasione
(U mio di u broker è di u broker à elli)
Iddi accunsentutu.
Appartamentu di 118 metri quadrati à u primu pianu
+ stanza nantu à u tettu + tettu di 80 metri quadrati
Cumpratu in dicembre 2022 per 2.4 milioni di NIS cumpresi l'intermediazione,
Rinuvamentu è altre spese.
Quandu spartemu un appartamentu inseme cù altri membri di a famiglia
Avemu investitu circa NIS 80 in equità è participà à l'ipoteca
È spartemu 50% di l'appartamentu
Avemu avà trattatu cun un imprenditore di punta
chì a so offerta hè 3 appartamenti di scambiu per ogni appartamentu esistente,
Ci sò ancora parechje sfide da superà,
Ma ùn ci hè dubbitu chì u grande investimentu hà pagatu è a direzzione hè pusitiva.
Finu à avà per oghje, spergu chì avete pigliatu qualcosa da quì
Dumane parlemu di a mo strada per un affare imprenditoriale di unità 60 in Holon
È nantu à un affare cumminatu induve eiu è i mo cumpagni sò previsti di gode di un ritornu di 3 unità
Sentite liberu di dumandà dumande nantu à l'affari publicati quì
o ciò chì u vostru core vole
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