Wéi $ 2,000,000 an engem Deal ze maachen.

Entrepreneur vun der Woch Shay Yaakovovitz #post4

Wéi wësse mir de Wäert vum Haus dat mir wëllen kafen? Mir kucken op wat am selwechte Gebai oder Quartier verkaf gouf kuerzem, a mir hunn méi oder manner e Präis. A kommerziellen Immobilien analyséiere mir d'Transaktioun op eng ganz ähnlech Manéier wéi mir e Geschäft analyséieren, no wéi vill d'Propriétéit pro Joer bréngt.
Loosst eis soen datt ech eng Immobilie mat fënnef Locataire hunn, all Notzer bezuelt $ 100,000 pro Joer Brutto. Unzehuelen datt d'Käschte vun der Immobilie $ 150,000 pro Joer sinn, ass d'Nettoakommes fir dës Immobilie $ 350,000 pro Joer. De nächste Schrëtt ass ze wëssen wat den akzeptablen Rendement no dem Risikoniveau vum Deal ass. Gebitt, Typ vun Immobilie, Aart vun Locataire a Kontrakter, asw.
Loosst eis zwee komplett Géigendeel Beispiller huelen. Unzehuelen datt ech e kommerziellen Zentrum am Häerz vu Miami kaaft hunn, dee viru fënnef Joer gebaut gouf, an ech hunn Kontrakter fir déi nächst zéng Joer mat Starks, Potlocker, Domino's Pizza a Bank of America, de Risiko ass ganz niddereg - an esou ass de zréck. Loosst eis soen datt esou eng Immobilie fir e Rendement vun 4.5 Prozent wäert verkafen. Deelt d'Nettoakommes duerch d'Ausbezuelung, an hei hu mir de Wäert vun der Immobilie: $ 7,777,777 ($ 350,000 / 0.045).
Loosst eis elo dee selwechte kommerziellen Zentrum huelen an et an eng exotesch Stad an Alabama plënneren, loosst eis soen datt et gebaut gouf wärend de Shimon Peres nach e Ballsall hat an d'Equatioun bäigefüügt Locataire déi méi am Stil vum Sammy a senge Jongen sinn, sou en Deal gëtt als héich Risiko ugesinn an en Investisseur géif en zéng Prozent Rendement wëllen. Sinn, eis Immobilie an Alabama ass $ 3,500,000 wäert ($ 350,000 / 0.10).
Soubal mir et fäerdeg bréngen d'Nettoakommes vun der Immobilie ze erhéijen - hu mir et fäerdeg bruecht de Wäert vun der Immobilie ze erhéijen. Wéi maacht Dir dat? Erhéije Akommes andeems Dir nei Kontrakter zu méi héije Präisser ënnerschreift, eidel Eenheeten ausfëllt, asw., oder méi effektiv Gestioun vun der Immobilie an Ausgaben ze reduzéieren.
E Beispill aus dem Terrain. Virun engem Joer hunn ech e Lager zu Pensacola, Florida zougemaach. Ech kaaft de Lager direkt vum Besëtzer (Off Maart) fir $ 1,575,000. Den Dag wou ech op der Immobilie zougemaach hunn, war d'Bruttoakommes ongeféier $ 120,000, an $ 40,000 a lafend Ausgaben, d'total Renovatioune vun der Immobilie waren $ 175,000. D'Ausbezuelung zu Pensacola ass 8 Prozent, also mat enger schneller Berechnung hunn ech d'Propriétéit mat engem Rendement vu fënnef Prozent kaaft.
De Moment bréngt d'Propriétéit $ 312,000 d'Joer, minus $ 71,000 an Ausgaben. An enger schneller Berechnung, bannent engem Joer ass et e bësse méi wéi $ 3,000,000 wäert. Nächst Woch wäerte mir déi lescht Eenheet um Maart setzen fir ze lounen, wann Dir e Kontrakt ënnerschreift, wäert d'Propriétéit $ 3,800,000 wäert sinn.
Et ass zimlech schwéier d'Quantitéit vun der Aarbecht a Wierder ze vermëttelen. Ech wënschen ech kéint soen et war einfach an einfach, mee dat wier wäit vun der Wourecht. Am läschte Joer hu mir Locataire evitéiert, déi näischt an näischt bezuelt hunn an duerch grouss a seriös Firmen ersat ginn. Mir hunn Kontrakter mat existéierende Locataire erneiert no der zwanzeg Prozent Loyererhéijung. Mir hu gemoolt, Diech ersat, Luuchten, e Büro ëmgebaut, de Parking fixéiert an eng Millioun aner Saachen, déi ech scho vergiess hunn.
Dir sidd méi wéi wëllkomm Froen an de Kommentaren ze hannerloossen, ech verspriechen alles ze beäntweren wat ech kann.