ຄູ່ມືສັ້ນໆກ່ຽວກັບການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບການຄ້າ
#יםמהשבוים Barak Yaakovovitz #post4
ດັ່ງນັ້ນໃນມື້ນີ້ຂ້າພະເຈົ້າຕ້ອງການທີ່ຈະໄດ້ຮັບຫຼາຍເຂົ້າໄປໃນການປະຕິບັດຂອງພາກສະຫນາມ - ເຈົ້າຊອກຫາແນວໃດ? ເຈົ້າວິເຄາະຂໍ້ຕົກລົງແນວໃດ? ວິທີການແຕ່ງຕັ້ງການເຮັດທຸລະກໍາ? ແນ່ນອນ, ມີຫຼາຍຕົວແປອື່ນໆ, ແຕ່ຂ້ອຍຢາກສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າແມ່ນແຕ່ເດັກຊາຍອາຍຸ 24 ປີເຊັ່ນຂ້ອຍກໍ່ສາມາດເຮັດໄດ້.
***
ເປັນຫຍັງລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບການຄ້າ?
ໃນສັ້ນ, ສັນຍາໄລຍະຍາວໂດຍທົ່ວໄປມີຄວາມຮັບຜິດຊອບຫຼາຍກວ່າສໍາລັບຜູ້ເຊົ່າ, ເຊັ່ນສັນຍາ triple ສຸດທິ, ທີ່ຜູ້ເຊົ່າຈ່າຍ 3 ຂອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ສໍາຄັນຂອງຊັບສິນ, ມູນຄ່າແມ່ນກໍານົດຕາມລາຍຮັບຈາກຊັບສິນ, ນັ້ນແມ່ນ, ຖ້າ. ລາຍໄດ້ເພີ່ມຂຶ້ນ, ມູນຄ່າຂອງຊັບສິນເພີ່ມຂຶ້ນ, ເຖິງແມ່ນວ່າການຊ່ວຍເຫຼືອຂອງການຄຸ້ມຄອງທີ່ຖືກຕ້ອງຫຼາຍ, ມັນເປັນໄປໄດ້ທີ່ຈະເພີ່ມຄ່າເຊົ່າແລະເພີ່ມມູນຄ່າຂອງຊັບສິນ, ການພົວພັນກັບທຸລະກິດທຽບກັບເອກະຊົນ.
ກ່ອນອື່ນໝົດຕ້ອງລົງທຶນຫຍັງ?
ແຕ່ລະປະເພດຂອງຊັບສິນໃນອະສັງຫາລິມະສັບການຄ້າເປັນໂລກໃນສິດທິຂອງຕົນເອງ, ແລະຂ້າພະເຈົ້າຂໍແນະນໍາໃຫ້ທ່ານຄົ້ນຄ້ວາຫຼືມີຄວາມຮູ້ສຶກບໍ່ເສຍຄ່າເພື່ອຕິດຕໍ່ຫາຂ້າພະເຈົ້າ (ຖ້າຫາກວ່າມັນເປັນຫ້ອງການ, ການເກັບຮັກສາດ້ວຍຕົນເອງ, ອຸດສາຫະກໍາ, ຂາຍຍ່ອຍ, ຫຼາຍຄອບຄົວ, ການຕ້ອນຮັບແລະໂຮງແຮມ, ແລະອື່ນໆ). ສ່ວນບຸກຄົນ, ຂ້າພະເຈົ້າລົງທຶນແລະຊອກຫາ Retail, ແລະ Flex ອຸດສາຫະກໍາ, ເນື່ອງຈາກວ່າຜູ້ເຊົ່າຢູ່ຕໍ່ໄປອີກແລ້ວ, ມີທາງເລືອກທີ່ຈະເຊັນສັນຍາ NNN ກັບເຂົາເຈົ້າ, ແລະຂະແຫນງການແມ່ນຂະຫຍາຍຕົວຢ່າງ.
ວິທີການຊອກຫາ?
ກ່ອນອື່ນ ໝົດ, ຕ້ອງກໍານົດເງື່ອນໄຂການຊື້ທີ່ຊັດເຈນ, ຕົວຢ່າງເຊັ່ນຊັບສິນ 3000-7000SQ FT ເລີ່ມຕົ້ນ, ມີຫລາຍຫນ່ວຍທີ່ມີຄວາມເປັນໄປໄດ້ຂອງການເພີ່ມລາຍໄດ້ຈາກການດໍາເນີນງານຂອງຊັບສິນເພາະວ່າບາງສ່ວນຂອງຊັບສິນບໍ່ໄດ້ໃຫ້ເຊົ່າຫຼືໃຫ້ເຊົ່າຕ່ໍາກວ່າຕະຫຼາດ. ລາຄາ.
ໃນ Roques-
ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ຕິດຕໍ່ກັບນາຍຫນ້າອະສັງຫາລິມະສັບການຄ້າ, ແລະເນັ້ນຫນັກວ່າທ່ານເຂົ້າໃຈວ່າທ່ານກໍາລັງສ້າງຄວາມສໍາພັນໃນໄລຍະຍາວແລະບໍ່ຕ້ອງການທີ່ຈະເສຍເວລາຂອງພວກເຂົາ, ແລະເຂົ້າໃຈວ່າທັງສອງຝ່າຍຈະໄດ້ຮັບລາງວັນຕາມການຕົກລົງ.
ທະນາຍຄວາມທຸລະກໍາ
ສໍາລັບເງິນກູ້ຫຼາຍກວ່າລ້ານໂດລາ, ຜູ້ກູ້ຢືມຄວນຂຽນໄປຫາທະນາຍຄວາມເພາະວ່າລາວເຂົ້າໃຈຄວາມຫມາຍຂອງເງິນກູ້, ພວກເຂົາເປັນແຫຼ່ງທີ່ດີທີ່ຈະເຂົ້າໃຈພາກສ່ວນທີ່ມີການເຄື່ອນໄຫວແລະຊັບສິນໃນຕະຫຼາດທີ່ອາດຈະຖືກຂາຍ.
ການປະມູນ
ສານ
REO ແລະພະແນກຕ່າງໆໃນທະນາຄານທີ່ຈັດການກັບຊັບສິນທີ່ທະນາຄານເປັນເຈົ້າຂອງ
ພື້ນທີ່
Marcus ແລະ milichap, loopnet, crexi nai global
ຕິດຕໍ່ໂດຍກົງກັບເຈົ້າຂອງ -
ການອອກລາຍຊື່ຈາກຜູ້ສະຫນອງ - ເຊັ່ນ Profster ຫຼື datausa, ອີງຕາມເງື່ອນໄຂສະເພາະໃດຫນຶ່ງ (ທາງເລືອກສໍາລັບເຈົ້າຂອງຊັບສິນທີ່ຖືຊັບສິນເປັນເວລາຫຼາຍປີຫຼືມີຄວາມສະເຫມີພາບໃນຊັບສິນ) ແລະຕິດຕໍ່ກັບພວກເຂົາຕາມປົກກະຕິ - ໂທເຢັນ, ໄປສະນີ. ແລະຕົວອັກສອນ, ຂໍ້ຄວາມ, ແລະອື່ນໆ.
ການຂັບລົດສໍາລັບ $$ ສ່ວນບຸກຄົນ, ນີ້ແມ່ນວິທີການທີ່ຂ້ອຍມັກ, ຂັບລົດໄປທົ່ວສູນການຄ້າແລະຖະຫນົນຫົນທາງຕົ້ນຕໍແລະເບິ່ງຊັບສິນໃນສະຖານທີ່ທີ່ຍິ່ງໃຫຍ່ທີ່ຕ້ອງການຄວາມຮັກແລະຕິດຕໍ່ເຈົ້າຂອງ.
ພວກເຮົາໄດ້ຮັບຂໍ້ຕົກລົງ, ພວກເຮົາຈະວິເຄາະແນວໃດ?
ໃນອາຍຸ 22 ປີ, ຂ້າພະເຈົ້າໄດ້ພົບເຫັນຕົວເອງໃນການວິເຄາະຄຸນສົມບັດຈໍານວນຫລາຍທຸກໆມື້.
ຫນຶ່ງໃນຄຸນສົມບັດອຸດສາຫະກໍາ FLEX ໃນ Charlotte ຈັບຕາຂອງຂ້ອຍ.
ຊັບສິນໄດ້ຖືກສະເຫນີໃຫ້ $ 1.9 ລ້ານ, ປະມານ 43000 SQFT. ເຈົ້າຂອງເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນສໍາລັບເວລາຫຼາຍປີແລະຮູ້ສຶກວ່າຜູ້ເຊົ່າເປັນເພື່ອນຂອງລາວ, ລາວບໍ່ໄດ້ຄຸ້ມຄອງຊັບສິນຢ່າງຖືກຕ້ອງ, ບໍ່ໄດ້ຂຶ້ນຄ່າເຊົ່າແລະການບໍາລຸງຮັກສາແມ່ນສິ່ງທ້າທາຍ.
ຂ້າພະເຈົ້າໄດ້ເຫັນວ່າຊັບສິນໄດ້ຖືກເຊົ່າສໍາລັບການປະມານ 4.5 ໂດລາຕໍ່ sq ft ຈາກການກວດສອບການໃຫ້ເຊົ່າຂອງສະຖານທີ່ຄ້າຍຄືກັນໃນພື້ນທີ່ (ບົດລາຍງານຈາກ Costar, LOOPNET ແລະແຫຼ່ງອື່ນໆ) ຂ້າພະເຈົ້າເຂົ້າໃຈວ່າຊັບສິນທີ່ສາມາດເຊົ່າໂດຍສະເລ່ຍ 12 ໂດລາຕໍ່. ຕີນ, ແລະຢ່າງຫນ້ອຍ 9 ໂດລາຕໍ່ຕີນ.
ຫຼັງຈາກການປ່ຽນແທນຜູ້ເຊົ່າສ່ວນໃຫຍ່ແລະຕໍ່ສັນຍາທີ່ມີຢູ່ແລ້ວແລະເພີ່ມລາຍໄດ້ຈາກຊັບສິນ, ມີການສະເຫນີກ່ຽວກັບຊັບສິນຈາກອາທິດທີ່ຜ່ານມາ, ໃນຈໍານວນ 3.6 ລ້ານໂດລາ.
ນີ້ ແມ່ນ ການ ບັບ ຕິ ສະ ມາ ຄັ້ງ ທໍາ ອິດ ຂອງ ຂ້າ ພະ ເຈົ້າ ຂອງ ໄຟ ໃນ ການ ຄ້າ ຊ ທີ່ ແທ້ ຈິງ.
ແນ່ນອນ, ການວິເຄາະແມ່ນສັບສົນຫຼາຍກ່ວາສິ່ງທີ່ຂ້າພະເຈົ້າຈະກ່າວເຖິງນີ້ -
ແຕ່ພວກເຮົາຈະກວດສອບລາຄາຂອງຊັບສິນຕາມ Scour Pot, ມັນເອົາມາໃນ noi ຫຼາຍປານໃດ, ທ່າແຮງສໍາລັບການປັບປຸງ, ການຄິດໄລ່ການຄິດໄລ່ (ສິ່ງທີ່ຮ້າຍແຮງທີ່ສຸດທີ່ສາມາດເກີດຂຶ້ນໄດ້, ສິ່ງທີ່ເປັນ optimistic ແລະສິ່ງທີ່ອາດຈະເກີດຂຶ້ນ). ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເບິ່ງຄືວ່າເປັນປົກກະຕິ - ມີຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການຄຸ້ມຄອງການຄໍານວນແລະອັດຕາສ່ວນໃດ, ອາກອນການຄິດໄລ່ມັນຈະມີຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃຫ້ພວກເຮົາທີ່ຈະກໍາມະສິດຂອງຊັບສິນ? ຈະເປັນແນວໃດກ່ຽວກັບການປະກັນໄພ? ໃນລະຫວ່າງໄລຍະຄວາມດຸໝັ່ນ, ພວກເຮົາຍັງຈະກວດສອບຄວາມໜ້າເຊື່ອຖືຂອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ.
ຫຼາຍອັນທີ່ຊັບສິນຖືກຂາຍເພື່ອຫຍັງ? ເຈົ້າຂອງເຕັມໃຈທີ່ຈະເຮັດໃຫ້ເຈົ້າຂອງການເງິນບໍ?
ຫຼັງຈາກການກວດສອບບັນຫາການເງິນ
ພວກເຮົາຈະກວດສອບສະຖານທີ່, ພົນລະເມືອງ, ລາຍຮັບ, ອາຊະຍາກໍາ, ການພັດທະນາຂອງທີ່ຕັ້ງ, ທ່ານສາມາດປັບປຸງຊັບສິນຫຼາຍເທົ່າທີ່ທ່ານຕ້ອງການ, ທີ່ຕັ້ງບໍ່ສາມາດທົດແທນໄດ້ ..
ກວດກາສະພາບທາງກາຍະພາບຂອງຊັບສິນ-ໂຄງລ່າງ, ດ້ານພູມສັນຖານ, ເບິ່ງວ່າຕ້ອງປ່ຽນຫຼັງຄາຫຍັງ, ຫລັງຄາມາຈາກໃສ ແລະ ປະເພດໃດ? ໃຜເປັນຜູ້ເຊົ່າ? ຄະແນນຂອງພວກເຂົາແມ່ນຫຍັງ? ສັນຍາມີເວລາດົນປານໃດ, ຢູ່ໃນຊັບສິນດົນປານໃດແລະພວກເຂົາຢູ່ດົນປານໃດ?
ຊັບສິນຕັ້ງຢູ່ໃກ້ກັບທາງດ່ວນບໍ? ແຕ່ລະມື້ມີລົດຈັກພາຫະນະຜ່ານຊັບສິນໂດຍສະເລ່ຍ? ຄວາມຫນາແຫນ້ນຂອງປະຊາກອນແມ່ນຫຍັງ?
ແລະຂັ້ນຕອນສຸດທ້າຍທີ່ຂ້ອຍຈະອະທິບາຍໃນມື້ນີ້ແມ່ນການເງິນ
ແນ່ນອນ, ການເງິນແບບດັ້ງເດີມຜ່ານທະນາຄານ
ການເງິນເຈົ້າຂອງ, ແຕ່ການເງິນສ້າງສັນເຊັ່ນການສະຫນອງທຶນຂອງເຈົ້າຂອງກໍ່ເປັນໄປໄດ້, ຕົວຢ່າງຂ້ອຍກໍາລັງເຈລະຈາຊັບສິນທາງການຄ້າ 4200 ຕາແມັດຂອງຫ້ອງການແລະສາງ, ແລະເຈົ້າຂອງໄດ້ຢືນຢັນຄວາມປາຖະຫນາຂອງລາວທີ່ຈະສະຫນອງທຶນສ່ວນຫນຶ່ງຂອງຊັບສິນໃນງວດທີ່ມີດອກເບ້ຍຕໍ່າ.
ການປ່ອຍສິນເຊື່ອໃນລະຫວ່າງການເຈລະຈາສາມາດໄດ້ຮັບເງິນຄືນຈາກເຈົ້າຂອງສໍາລັບການສ້ອມແປງແລະທົດແທນຊິ້ນສ່ວນໃນອະນາຄົດຂອງຊັບສິນ, ຕົວຢ່າງມຸງຫລັງຄາແລະຈໍານວນເງິນຈະຖືກຫຼຸດລົງຈາກຈໍານວນເງິນທີ່ຈ່າຍໃຫ້ກັບເຈົ້າຂອງ.
ການທົດແທນທີ່ນັກລົງທຶນ - ການແບ່ງຊັບສິນເຂົ້າໄປໃນ GP ແລະ LP, ນັກພັດທະນາຕົ້ນຕໍສະເຫນີໃຫ້ຄູ່ຮ່ວມງານທີ່ງຽບສະຫງົບເພື່ອແລກປ່ຽນກັບຜົນຕອບແທນທີ່ມີກໍາໄລ 7-9 ຕໍ່ປີ, ແລະການແຈກຢາຍຜົນກໍາໄລທີ່ແນ່ນອນ (ຖ້າມັນເປັນນັກລົງທຶນທຶນ) ໃນ. ຮູບແບບຂອງ IRR ຂອງ 11-18 ເປີເຊັນສໍາລັບນັກລົງທຶນ, ແຕ່ນັກລົງທຶນຍັງມີສ່ວນຮ່ວມໃນຄວາມສ່ຽງ.
ໜີ້ສິນ-ໜີ້ສິນຈາກນັກລົງທຶນ
ການແບ່ງສ່ວນຍ່ອຍຂອງຫຼັກຊັບ
ນີ້ແມ່ນໂລກທັງຫມົດໃນຕົວຂອງມັນເອງແລະສໍາລັບຜູ້ທີ່ມີຊັບສິນຢູ່ໃນສະຫະລັດ, ຂ້ອຍຂໍແນະນໍາໃຫ້ຄົ້ນຄວ້າເພີ່ມເຕີມກ່ຽວກັບການຈໍານອງ.
ມີຊີ້ນພຽງພໍໃນອະສັງຫາລິມະສັບການຄ້າສໍາລັບທຸກຄົນ, ແລະການຕົກລົງສາມາດແບ່ງອອກເປັນຜູ້ທີ່ນໍາສັນຍາແລະຄຸ້ມຄອງມັນ, ຜູ້ທີ່ກູ້ຢືມເງິນຈາກທະນາຄານ, ແລະຜູ້ທີ່ຮັບສະຫມັກນັກລົງທຶນ.
ໃນລະຫວ່າງໄລຍະເວລາທີ່ມີຄວາມດຸຫມັ່ນ - ການເຊັນຜູ້ເຊົ່າສໍາລັບການເຊົ່າໃຫມ່, ແລະຮ້ອງຂໍການຊໍາລະລົງທັນທີທີ່ພວກເຮົາກາຍເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນຕາມກົດຫມາຍ, ເພື່ອແລກປ່ຽນກັບສ່ວນຫຼຸດທີ່ແນ່ນອນ, ສໍາລັບໄລຍະເວລາທີ່ຮ້ອງຂໍການຈ່າຍເງິນຂອງໄລຍະເວລາການເຊົ່າທັງຫມົດສໍາລັບການຫນຶ່ງ. ປີລ່ວງຫນ້າ
ການເຊົ່າຕົ້ນສະບັບພວກເຮົາສາມາດ sublease ຊັບສິນ, ແລະໃນເວລານີ້ປັບປຸງຊັບສິນແລະຫຼັງຈາກໄລຍະເວລາ sublease, ໄປທະນາຄານແລະດໍາເນີນວົງຈອນຈໍານອງ, ອາດຈະເປັນໃນໄລຍະຂະບວນການດັ່ງກ່າວພວກເຮົາຈະມີການໄຫຼລົບ.
ແນ່ນອນ, ຍຸດທະສາດເຊັ່ນ: ການຂາຍທັງຫມົດຍັງຈັບໄດ້ (ແລະບາງອັນໄດ້ຖືກສະເຫນີໃຫ້ 3-6 ຄະນະກໍາມະການຈາກຂໍ້ຕົກລົງ, ແລະທ່ານສາມາດຂໍເຂົ້າຮ່ວມການຕົກລົງແລະດັ່ງນັ້ນຈຶ່ງຮຽນຮູ້ເພີ່ມເຕີມກ່ຽວກັບພາກສະຫນາມ).
ສະຫຼຸບແລ້ວ, ໃນຄວາມຄິດເຫັນຂອງຂ້ອຍມັນເປັນເລື່ອງຂອງຈິດໃຈແລະເຈົ້າສາມາດສ້າງສັນຫຼາຍໃນຂົງເຂດນີ້
ແລະໃນຮູບກັບຜູ້ປະກອບການຂະຫນາດໃຫຍ່ທີ່ສຸມໃສ່ພາກສະຫນາມຂອງອະສັງຫາລິມະສັບການຄ້າໃນສະຫະລັດ J Scott Sheel ຜູ້ທີ່ສະເຫມີເວົ້າວ່າມັນໃຊ້ເວລາຫນຶ່ງຂໍ້ຕົກລົງໃນອະສັງຫາລິມະສັບການຄ້າເພື່ອປ່ຽນແປງຊີວິດທັງຫມົດ.
ການຕອບສະຫນອງ