ເດືອນກັນຍາ 2023 ຄວາມເຂົ້າໃຈກ່ຽວກັບຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບການຄ້າ

בעוד שהעלאות הריבית האדירות פגעו בשוק הנדל”ן המסחרי, ההחלטה האחרונה של הפדרל ריזרב להשאיר את הריבית ללא שינוי תיתן לשוק הפסקה. לאחר 11 העלאות ריבית קולקטיביות ב-18 החודשים האחרונים, האשראי הנדל”ן המסחרי הצטמצם עוד יותר מאחר שהמלווים היו זהירים יותר לאחר הקריסה האחרונה של שני הבנקים האזוריים במרץ 2023. על פי סקר הפדרל ריזרב, הקטנים והבינוניים בנקים בסדר גודל – המחזיקים ברוב הלוואות הנדל”ן המסחרי – דיווחו על סטנדרטי הלוואות מחמירים יותר ברבעון השני של השנה. בינתיים, שיעורי הפירעון של הלוואות נדל”ן מסחרי עלו, אם כי נותרו נמוכים היסטורית. למרות שהפדרל ריזרב מסמן להעלאות ריבית נוספות עד סוף השנה, הפסקה זו תיתן קצת זמן להעריך את ההשפעה של ריבית גבוהה יותר על הכלכלה.

כאשר הלוואות בריבית נמוכה מבשילות בשיעורים גבוהים יותר, כל מגזרי הנדל”ן המסחריים עומדים בפני אתגרים. שיעורי פנויות גבוהים יותר וצמיחת שכר דירה איטית יותר נותרו המגמות הדומיננטיות בשוק הנוכחי. קליטה שלילית נטו והיצע חדש דחפו את שיעור הפנויות במשרדים לשיא נוסף בכל הזמנים, 13.3% באוגוסט 2023. למרות שגידול שכר הדירה הרב-משפחתי הואטה עוד יותר, הביקוש לבנייני דירות גדל מכיוון שאנשים רבים יצאו מהשוק עקב מחיר לשיעורי משכנתא גבוהים יותר. הזמינות הקמעונאית נותרה צמודה שכן מגזר זה מחזיק בשיעור הפנויות הנמוך ביותר מכל מגזר אחר, 4.2%. לבסוף, מגזר הנדל”ן התעשייתי נותר חזק, עם הצמיחה המהירה ביותר בשכר הדירה מבין שאר המגזרים, אך נראה כי הביקוש מתקרב לרמה שלפני המגפה.

ביצועי מגזר הנדל”ן המסחרי באוגוסט 2023

הזינוק חסר התקדים ביחידות שנמסרו הגביר את השטח הפנוי במגזר הרב-משפחתי. במהלך 12 החודשים האחרונים עד אוגוסט, חלה עלייה בולטת של 32% ביחידות שנמסרו לשוק בהשוואה לשנה הקודמת. כתוצאה מכך, שיעורי הפנויות רשמו עלייה של 1.2% בניגוד לתקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, שיעורי הקליטה המשיכו את מסלולם כלפי מעלה עד אוגוסט, והדגימו עלייה משמעותית של 23% בהשוואה לשנה קודמת. המגזר הרב-משפחתי צפוי להישאר חזק בהשוואה למגזרי ה-CRE האחרים, הודות לנתונים דמוגרפיים נוחים, שוק עבודה חזק, וניתנות נמוכה לדיור עקב ריבית גבוהה יותר של משכנתאות.

למרות שהמגיפה הגיעה לסיומה, לעובדים אין התלהבות מהחזרה למשרדים פיזיים. בינתיים, כמות שטחי המשרדים המועברים לשוק נותרה גבוהה. הדינמיקה הזו, יחד עם ההתקדמות בטכנולוגיה מרחוק ועלייתן של סביבות עבודה גמישות, הובילו לעודף עצום של 59.4 מיליון רגל רבוע של שטחי משרדים לא מאוכלסים בהשוואה לשטח תפוס ב-12 החודשים שהסתיימו באוגוסט. כתוצאה מכך, שיעור המשרדים הפנויים הגיע לאחד הגבוהים בעשר השנים האחרונות ועומד על 13.3%. עם מספר גדל והולך של פרויקטים של בניית משרדים בעיצומם והתקדמות טכנולוגית מתמשכת, מגזר המשרדים עומד להתמודד עם אתגרים ניכרים בהסתגלות להסדרי העבודה והדרישות המתפתחות.

למרות שהמגזר התעשייתי של הנדל”ן המסחרי הצטמצם מהשיאו בשנה שעברה, הוא חזר כעת לרמות שלפני המגפה. הקליטה נטו ירדה ב-47% לעומת השנה הקודמת. שיא של 525 מיליון רגל רבוע של שטחי תעשייה נוספים שנכנסו לשוק, יחד עם ירידה בביקוש, העלו את שיעור הפנויות בתעשייה ל-5.4% ומיתנו את הצמיחה בשכר הדירה ל-7.5%. עם זאת, הוצאות השכירות עבור חללי תעשייה המשיכו לעלות מהר יותר מאשר בתקופה שלפני המגפה.

עליית המסחר האלקטרוני הציבה אתגרים למגזר הקמעונאי הרגיל בעשור האחרון, והמגיפה החריפה עוד יותר את הירידה בפעילות. עם זאת, המגזר הקמעונאי נותר איתן, כאשר צמיחת שכר הדירה של 12 חודשים שהסתיימה באוגוסט ירדה ב-1.2% בהשוואה ל-4.4% שוברי השיא של השנה הקודמת, כעת ב-3.2% אך עדיין גבוהה מהרמות שלפני המגפה. שיעור המשרות הפנויות עלה בחמשת הרבעונים האחרונים על 4.2%, הנמוך ביותר מבין כל מגזרי ה-CRE. מכיוון שהאינפלציה ממשיכה לרדת והריבית צפויה להתייצב בהמשך השנה, התחזית לביקוש לשטחי קמעונאות נותרה חזקה.

הביקוש לבתי מלון נותר בעלייה, מה שהוביל לעלייה בשיעורי התפוסה ותעריפי חדרים גבוהים יותר. תעשיית האירוח עשתה התאוששות ראויה לציון, כאשר הכנסות בתי המלון קיבלו דחיפה נוספת לאחר שהושפעה מהגבלות COVID-19 ואמצעי הסגר. ההכנסה לחדר פנוי (RevPAR) גבוהה כעת ביותר מ-13%, והתעריף היומי הממוצע (ADR) גבוה בכ-18% מהרמות שלפני המגפה. עם נסיעות עסקים ופנאי צוברים תאוצה, הביקוש למוסדות אירוח ימשיך במגמת העלייה לאורך 2023.