အပေးအယူအတွက် အတူတကွ ဒိုင်ဗင်ထိုးပါ။
#יםמהשבוי Barak Duanias #Post2
בהמשך להקדמה של אתמול,
בואו נצלול פנימה
היום אספר על 3 עסקאות שונות פה בישראל,
העסקאות שונות בתכלית אחת מהשניה,
למטרה שונה, באזור שונה ובתקציב שונה
ולכל אחת מהן הייחודיות שלה, אסטרטגיה שונה
ונדרשו סט יכולות שונות כדי להוביל אותה.
אז ב2012 סיימתי קורס יזמות נדל”ן במכללת פסגות
במהלך הקורס למדנו על השבחת נכסים עם “בעיות”
הבעיות יכולות להיות תכנוניות או משפטיות
לפני שאנו נכנסים לעסקה כזו,
חשוב מאוד להבין ב100%
שאנחנו יודעים להסדיר את הבעיה,
לולא הקעתנו כולה תהיה בסכנה.
דוגמא לבעיה שניתן להסדיר: התווסף חדר
ללא היתר ויש צו הריסה, אך זכויות הבניה
בתב”ע מאפשרות את הוספת החדר,
רק הוא נבנה ללא ההיתר
לרוב ניתן להוציא “היתר בדיעבד”
ולשלם קנס קטן בלבד
דוגמא לבעיה שלא ניתן להסדיר: דירת מגורים הרשומה
בטאבו כמחסן או משרד,
קשה מאוד עד בלתי אפשרי להסדיר.
ငွေပေးငွေယူ 1-
לאחר מספר סיורי שטח איתרתי דווקא בשכונת מגוריי בחולון
בית פרטי, על מגרש גדול, במחיר סופר אטרקטיבי
הנכס היה בשוק אך כל מי שהבין על מה מדובר ברח ולא חזר
הנכס בנוי כ 2 קומות + 40 מ”ר על הגג
הבעיות שהיו על הנכס:
-צו הריסה על 20 מ”ר מקומת הגג
-קנס מנהלי של 150,000 שח מעיריית חולון
בגין חלוקה ללא היתר ל5 יחידות דיור
– הערת אזהרה בגין הפיצול והחריגה
– תיק הוצלפ פתוח כנגד הבעלים בגין הקנס המנהלי
– הנכס לא רשום בטאבו, אך ורק בחברה משכנת
באותה תקופה הוריי רצו לעבור לבית גדול יותר
כדי “לסדר יחידת דיור” לכל אחד מאיתנו
אך לא היה בידם התקציב לנכס באזור שלנו
והם חיפשו באזורים חלופיים
וזו הזדמנות שהגיעה כמו כפפה ליד
בעקבות המחיר האטרקטיבי והמיקום הקרוב.
אבי זכרו לברכה ישר קפץ על הראיון,
אמא שלי תחילה היססה אך התרצתה
לאחר שקיבלנו אור ירוק להסדרת כל הבעיות
התייעצנו עם מספר גורמים כדי לאשש
אחד את השני ולא ליפול בין הכיסאות
עם מהנדס מקומי, אדריכל רישוי
ומנהלת מחלקת הרישוי בעיריית חולון
טוב אז קבענו לו”ז עם עיריית חולון
בנוגע לפירוק יחידות הדיור וחריגת הבניה
והגענו להסכמה שלאחר מכן הקנס,
צו ההריסה והערת האזהרה יוסרו במלואן.
הוריי השלימו את הרכישה
והיינו לפני שיפוץ טוטאלוס לנכס,
כדי לחסוך בעלויות, אבי ואני טסנו לסין
כדי להביא בעצמנו את כלל החומרים
(“החומר הלבן”) לשיפוץ
כל הכלים הסינטריים, קרמיקות, ריצוף פנים,
ריצוף חוץ, דלתות, ויטרינות, שנדלירים וכו’
החסכון היה מאוד משמעותי
לאחר כ10 חודשים סיימו לשפץ ונכנסנו
כולנו בשעה לטובה לביתנו החדש
לאחר שכל הליקויים הוסדרו,
כולל העברת הנכס לטאבו מהחברה המשכנת.
סך העלויות באותה התקופה של הנכס
כולל ההוצאות הנוספות והשיפוץ היו כ2.16 מיליון שח
ושווי הנכס בגמר השיפוץ היה כ3.35 מיליון שח.
ငွေပေးငွေယူ 2-
אני קופץ 8 שנים קדימה, לשנת 2020, אני מחפש
נכס עם פוטנציאל השבחה בהתחדשות עירונית
דרך חבר הכרתי בחור צעיר ונמרץ
העובד כמתווך בקרית גת, הוא סיפר לי על
פרוייקט תמ”א 38 הראשון בעיר
שעתיד לקבל היתר בניה ממש בקרוב
לאחר 10 שנים של סחבת, חתימות, סרבנים ותביעות.
נתתי לו אור ירוק ואמרתי לו יאלה תאתר לי שם דירה אני קונה.
וכך עשה,
דירת 3 חדרים כ82 מטרים בקומה 1,
בדירה גרו זוג בשנות ה60 לחייהם,
שחתמנו על הסכם של תמא 38
לפני כמעט 10 שנים!,
הם כבר לא האמינו שהפרויקט יצא לפועל
ורק רצו לעבור משם ולגור בקרבת ילדיהם
שעברו להרצליה.
אני נסעתי למחלקת הנדסה בעיריית קרית גת
ואכן וידאתי שהפרויקט לפני היתר בניה
וכך בהחלט נאמר לי, שבחודש הקרוב היזם
אמור לקבל חשבון אגרות שלאחר התשלום שלו,
היזם יקבל את היתר הבניה המיוחל ועולה על הקרקע.
רכישה + תיווך + הוצאות נוספות בנובמבר 2020 – 782500 ₪
מתוך זה משכנתא: 540000 שח
הלוואה מחמתי: 180000 שח
הון עצמי: 62500 שח
תוך כדי העבודות של התמ”א 38 החלטנו למכור
במאי 2023
מחיר מכירה 1,325,000 שח
לאחר הוצאות תיווך ועו”ד, 1,296,000 שח
רווח: 513500 שח, ללא קשר להכנסות השכירות.
ငွေပေးငွေယူ 3-
על העסקה הזו עבדתי המון זמן,
כשנה וחצי והיא ממחישה את חשיבות
המודיעין המוקדם שאתה מגיע איתו
בתחילת 2021 שמעתי על תכנית חדשה
שעיריית חולון מקדמת,
התכנית היתה עדיין בשלב הראשוני ולפני הפקדה
אך ידעתי שאם עיריית חולון מקדמת תכנית כזו,
זה הולך להיות מאושר.
תכנית היא חדשנית ופורצת דרך במדינה,
זו תכנית התחדשות עירונית מפורטת
שמכוחה ניתן להוציא היתרי בניה!
זה אולי נשמע משהו קטן,
אך ליזמים וקבלנים שעובדים לילות כימים על
הכנת תב”עות שונות זו בשורה גדולה,
הרי הם יכולים להחתים בניין או קבוצת בניינים
על תמ”א 38/2 וישר להגיש תכנית להיתר
ולא לעשות תב”ע לפני כן (מה שלוקח כ3-5 שנים)
מה גם שראיתי שהתכנית מעניקה זכויות בניה
מאוד נדיבות באזורים מסויימים בעיר
הבנתי שיש פה משהו יוצא דופן והשקעתי
המוןןן שעות לבחינת התכנית מכל כיוון
עד שהגעתי למצב שאני מכיר בעל פה כמעט
את כל זכויות הבניה בכל אזור בעיר.
זיהיתי בתכנית קבוצת חלקות מאוד גדולות ונדירות,
המוגדרות בתכנית כ”רחוב ראשי”
מה שמקנה להן את זכויות הבניה
הנדיבות ביותר (660% עד 720%)
לאחר סיור מהיר עם הרכב ראיתי שלמרות
החלקות הגדולות, בנויים בכל חלקה
כזו בסה”כ בניין רכבת בן 8 יח”ד
כאשר הזכויות החדשות מאפשרות בניה
של 2 בניינים של 12 קומות עם 90-95 יח”ד!!
זה זכויות של פי 11 ממספר הדירות הקיים,
לא היה ולא נברא כדבר הזה באזורי הביקוש בגוש דן
וגם לא בפריפרייה הרחוקה
בפרויקט פינוי בינוי סטנדרטי בחולון המכפיל הוא פי 3,
זאת אומרת על 8 דירות שהורסים
בונים בניין של 24 יחידות, 8 חוזרות לדיירים,
16 דירות יזם.
באותו הרגע נפלה בי ההבנה,
שיש כאן שעון חול שהתהפך ועוד רגע כל היזמים
בעיר הולכים לצבוע את הבניינים האלה בהצעות
נדיבות במיוחד.
החלטתי שלא משנה כמה זמן יקח
וכמה משאבים אדרש להשקיע
אני דירה חייב לרכוש במתחם הבניינים הזה (סה”כ 5 חלקות).
מיינד חזק, מטרה מול העיניים,
תכנית פעולה ויוצא לדרך,
לא מוותרים, עד הסוף
בדיוק כמו במרתון וינה
7 שנים לפני כן.
מאותו הרגע במשך 18 חודשים
פעמיים בחודש באופן קבוע
הגעתי לכל הבניינים, חילקתי פתקים שאני מחפש
לרכוש דירה באזור, תליתי מודעות בקיר
חדר המדרגות של כל בניין
דיברתי עם כל ועדי הבתים,
הוצאתי טלפונים של כל הבעלים
וניסיתי להשיגם בטלפון
ללא הצלחה מרובה
אך אכן במהלך 18 החודשים הללו נכנסתי
למשא ומתן על 6 דירות בתוך המתחם הזה
דירה 1 הייתי כבר בטיוטה מתקדמת
הגיע שמאי מטעמי ולאחר מכן
הבעלים חזרו בהן כי הגיעה
הצעה מאוד מפתה מיזם.
דירה נוספת סגרתי בעל פה ואז הבנים
של הבעלים התערבו וטרפדו את העסקה
בעסקה נוספת הגענו כבר למעמד חתימה
ושם המוכר חזר בו ועזב את המשרד
בעסקה נוספת שהגיעה לכונס נכסים
התחרתי מול 1 היזמים המובילים בעיר כך
שלא היה לי באמת סיכוי.
עד שהגיעה הדירה שהצלחתי לרכוש,
היא היתה מפורסמת בכלל להשכרה דרך תיווך,
הצלחתי לשכנע את המתווך
לבדוק עם הבעלים (שהיו 4 יורשים)
אם הם מוכנים לשקול למכור
ו-וואלה אחרי מסע שכנועים
(שלי של המתווך ושל המתווך אליהם)
הם הסכימו.
דירה של 118 מר בקומה ראשונה
+ חדר על הגג + גג של 80 מ”ר
נרכשה בדצמבר 2022 ב2.4 מיליון שח כולל תיווך,
שיפוץ והוצאות נוספות.
כאשר אנו שותפים בדירה יחד עם בני משפחה נוספים
אנחנו השקענו כ80 אלף שח הון עצמי ולוקחים חלק במשכנתא
ואנו שותפים ב50% מהדירה
אנו כעת מתנהלים מול יזם מוביל
שההצעה שלו היא 3 דירות תמורה כנגד כל דירה קיימת,
יש עוד אתגרים רבים לעבור,
אך ללא ספק שההשקעה הרבה השתלמה והכיוון הוא חיובי.
עד כה להיום, מקווה שלקחתם מכאן משהו
מחר נדבר על הדרך שלי לעסקת יזמות של 60 יח”ד בחולון
ועל עסקת קומבינציה בה אני ושותפיי צפויים להנות מתמורה של 3 יח”ד
תרגישו חופשי לעלות שאלות על העסקאות שהועלו כאן
או מה שחפץ על ליבכם
တုံ့ပြန်ချက်