Lựa chọn thị trường và đối tác
#יםמהשבוי Gal Shmukler #Bài 4
Vì vậy tôi chuyển về Austin Texas nơi tôi sống.
Austin là một thành phố tuyệt vời và phát triển nhanh nhất trong lĩnh vực bất động sản trong những năm gần đây, thực sự là một thành phố thú vị để sinh sống.
Vậy tại sao không làm bất động sản ở Austin??
Đây là câu hỏi tôi đã được hỏi rất nhiều. Đặc biệt là những người bạn trong nước đã nghe về việc Austin đang phát triển như thế nào và đây là Thung lũng Silicon tiếp theo.
Điều này thực sự đúng.
Vấn đề với câu chuyện là tôi đang tìm kiếm thứ khác. Tôi đang tìm Dòng tiền.
Austin thật tuyệt vời vì sự gia tăng giá trị, nhưng lợi nhuận nằm trong khu vực 4 phần trăm (giới hạn bên phải - sau chi phí) nếu tôi thực hiện tái cấp vốn toàn bộ, như tôi đã nói trong bài trước, tôi sẽ đạt đến tình huống dòng chảy âm.
Và đó không phải là mô hình kinh doanh mà tôi đang hướng tới.
Vậy chính xác thì kế hoạch của tôi là gì???
Tôi muốn mua bất động sản có lợi nhuận cao.
Nhiều khi lợi nhuận cao có tương quan với rủi ro. cái nào đúng.
Vậy bạn xác định rủi ro như thế nào??
Chúng tôi làm việc ở khu vực Loại C.
Cách của chúng tôi để đảm bảo tiền thuê nhà và tài sản là kiểm tra lý lịch nghiêm ngặt, lấy tháng đầu tiên, tháng cuối cùng và cả tiền đặt cọc.
Ngoài ra, chúng tôi cố gắng để 50% tiền thuê đến từ tiểu bang từ các chương trình như Sexin 8 và cựu chiến binh.
Đôi khi có vấn đề và người thuê nhà khó khăn hơn, nhưng một khi chúng ta hiểu rằng họ cũng là con người, giống như chúng ta và đối xử với họ một cách tôn trọng, chúng ta thường sẽ có được những người thuê nhà tốt và sẽ ở lại lâu dài.
Trên thực tế, chúng tôi chỉ có 5% tỷ lệ trống. Điều đó có nghĩa là những người thuê nhà không rời đi và họ cũng tự mình trả thêm vì chúng tôi cung cấp cho họ bằng cùng một loại tiền tệ.
Vậy làm thế nào tôi có được những tài sản này??
Vì vậy, tôi nhận ra rằng Austin không dành cho mình và tôi bắt đầu tìm kiếm thị trường tốt nhất cho kế hoạch kinh doanh của mình.
Đó là cách tôi đến Houston.
Tôi không biết ai ở Houston hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và tôi cũng không biết ai làm vậy nên tôi chỉ tìm kiếm trên Facebook.
Đúng, có rất nhiều vấn đề trên nền tảng này, nhưng tôi sử dụng nó chủ yếu để tiêu thụ thông tin.
Và đó chính xác là những gì tôi làm trong nhóm này.
Đó là cách tôi trở thành đối tác của mình ở Houston Sahar.
Một anh chàng tuyệt vời đã tham gia lĩnh vực bất động sản nhiều năm ở Houston và tôi thấy anh ấy đã viết trong nhóm này trong "Doanh nhân của tuần". Thế nên tôi mới quay sang anh ấy. Chúng tôi gặp nhau và ngay lập tức có phản ứng hóa học.
Chúng tôi bắt đầu làm việc.
Chúng tôi đã xem xét rất nhiều bất động sản để cùng đầu tư và thị trường quá khó khăn và cạnh tranh. Vì vậy tôi mới nói với Sahar, hãy bán buôn.
Chúng tôi đã nghiên cứu lĩnh vực này và sau 3 tuần, chúng tôi đã thực hiện được giao dịch đầu tiên và kiếm được 20 nghìn đô la từ đó.
Điều đó thật tuyệt vời và trên hết nó đã cho chúng tôi bằng chứng về khái niệm (chúng tôi hiểu rằng nó hoạt động).
Chúng tôi bắt đầu chạy
Lúc đầu, chúng tôi tự mình thực hiện các cuộc gọi và bây giờ chúng tôi đã có điện thoại để gọi cho người bán và chốt giao dịch.
Nhưng tôi... tôi muốn tích lũy càng nhiều tài sản càng tốt.
Vì vậy chúng tôi tiếp tục bán buôn ở Houston.
Sau vài tháng, tôi lại đáp chuyến bay tới Jacksonville, nơi những người bạn thời thơ ấu của tôi, tôi và Shay, đã kinh doanh bất động sản được 3 năm.
Và không giống như chuyến bay đầu tiên của tôi ở đó, giờ tôi đã có ý tưởng rõ ràng về những gì mình muốn làm.
Tôi đã mở ra cho họ lĩnh vực bán buôn, điều tuyệt vời ở đó là bạn thực sự đang ngồi ở ghế lái.
Bạn có thể bán hợp đồng giao dịch như thường được thực hiện trong bán buôn, bạn có thể mua giao dịch và bán nó trên thị trường (cũng có thể với một khoản vay bắc cầu và sau đó bạn sẽ ít tốn tiền hơn), bạn có thể mua đất và xây dựng và bạn có thể dễ dàng tích lũy tài sản.
Điều chính là để có được một thỏa thuận tốt.
Nó vất vả, gian khổ và đòi hỏi nhiều công sức, đầu tư nhưng một khi đã xảy ra thì không có giới hạn.
Vì vậy, chúng tôi bắt đầu làm việc và phát hành các chiến dịch để cho phép chúng tôi mua càng nhiều tài sản với lợi suất cao càng tốt và những tài sản mà chúng tôi có thể nhận được toàn bộ khoản tái cấp vốn.
Đây là mô hình kinh doanh của chúng tôi.
Mua bất động sản lên tới 70% giá thị trường, lấy tiền cứng sẽ cho phép chúng tôi mua bất động sản khi 80-90% được tài trợ bởi người cho vay tư nhân (với lãi suất khá cao) và sau 3-4 tháng sẽ đến cùng một người cho vay và tái cấp vốn với lãi suất thấp. (và lãi suất hiện nay ở Mỹ thấp nhất trong lịch sử).
Khi bạn nghĩ về điều đó nếu bạn nhận tài trợ ở mức 4% và lạm phát là 4% thì về cơ bản bạn đang nhận được tiền miễn phí.
Ngoài ra, khi bạn nhận nguồn tài chính ở Mỹ và sử dụng nó một cách khôn ngoan, bạn có thể rơi vào tình huống không phải trả thuế.
Điều đó thực sự nực cười, nhưng ở một thị trường tư bản như Mỹ, bạn cần hiểu cách thức hoạt động của tiền và cách sử dụng nó một cách tốt nhất.
Warren Buffett luôn nói rằng thư ký và người học việc của ông phải đóng thuế nhiều hơn ông.
Tôi đã tìm hiểu sâu hơn một chút về các chủ đề khiến tôi hứng thú, nhưng chúng ta sẽ quay lại việc bán buôn.
Những gì tôi thực sự làm ở Houston và Jacksonville chỉ đơn giản là tiếp cận những người bán thực sự muốn bán bất động sản trước tiên và tôi cho phép họ có thời gian cũng như sự thuận tiện.
Vì vậy, nếu tài sản đáp ứng các tiêu chí của tôi, tôi mua nó, còn nếu không, tôi sẽ bán nó. Điều quan trọng nhất là tôi có nhiều lối thoát và như tôi đã nói, tôi thực sự đang ngồi ở ghế lái.
Vì vậy, có những giao dịch tốt hơn và ít tốt hơn. Có rất nhiều điều đau đầu khi xử lý những chiếc điện thoại phù hợp với bạn, với phần mềm gây ra sự cố, với người bán, người mua, với công ty quyền sở hữu, với rất nhiều cạm bẫy không lường trước được.
Nhưng cuối cùng, tôi không nghĩ có thứ gì có lợi như thế này.
Ngoài ra, điều quan trọng cần lưu ý là việc lựa chọn đối tác là rất quan trọng và là chìa khóa cho bất kỳ hoạt động kinh doanh nào.
Tôi đã có kinh nghiệm đối tác mà tôi tin tưởng.
Tôi học từ họ và họ học từ tôi. Mọi người đều mang phần việc của mình đến bàn và đó là điều quan trọng nhất.
Đối với những người đã bị đối tác có vấn đề rất khó khăn trong các lĩnh vực khác đốt cháy, việc lựa chọn đối tác là rất quan trọng.
Trong bài đăng tiếp theo, tôi sẽ đưa ra ví dụ về hai giao dịch tôi đã thực hiện, một giao dịch tốt hơn và một giao dịch kém hiệu quả hơn cũng như những điều tôi học được từ nó.
Trong ảnh, Jacksonville, thành phố ánh sáng?
Chúc các bạn vui vẻ và hẹn gặp lại ở bài 5 :)
Yêu
làn sóng
Câu trả lời