ענטרעפּרענעור פון דער וואָך פּאָסטן 2 - 6 סטעפּס פֿאַר בייינג אַ פאַרמאָג, אַנאַליסיס פון קוואַליטעט גרונטייגנס מאַרק

ענטרעפּרענעור פון דער וואָך פּאָסטן 2

6 השלבים לרכישת נכס,
ניתוח שוק נדל”ן איכותי.
והכנת התשתית לרצף עסקאות.

1. איך מתחילים?
השלב הראשוני הבסיסי והחשוב
הוא – לקבל החלטה!
החלטה שרוכשים נכס תוך זמן
קצוב, נאמר לדוגמא-
עד דצמבר אתם כבר אחרי
רכישת הנכס.
(חצי שנה נחשב מספיק זמן
גם למתחיל וגם לבעלי נסיון)

מומלץ לעשות זאת עם שותף/בן זוג
שיהיה שותף פעיל או אפילו שותף לתהליך
ואדם שאפשר לשוחח איתו.

עכשיו,כדאי לכתוב את המטרה
ביומן/מחברת נדל”ן
“אני____ מתחייב לרכוש נכס נדל”ן
עד חודש____.
אפילו רושמים על המקרר
ובתזכורת השכמה
כל בוקר בפלאפון. ואפשר להוסיף:
” מה עשית היום בשביל זה?? “

חשוב לומר בשלב זה,
אין קשר אם יש לכם עכשיו כסף
או אין לכם.
אם אתם במינוס או לא
או לא מצליחים
לחסוך בכלל!

או שאין לכם זמן,
ואם אתם מרגישים שאתם רחוקים
שנות מכך זה בסדר..

בטח אתם אומרים לעצמכם דברים
כמו” עכשיו זה לא זמן טוב”
“עכשיו יש הרבה הוצאות”
“אני אחסוך ואז”
“אני אקבל קידום/קביעות”

זה פשוט לא עובד ככה..
בטח אתם אומרים אני אחסוך כסף
ואז נשקיע..
אתם צריכים לצאת מנקודת הנחה
שעד שאתם תחסכו כנראה שהמחיר
כבר יעלה!
ולמעשה לא חסכתם ולא באמת עשיתם
כלום! זאת רק אשליה שצברתם
כסף.

בשלב זה אין קשר בין המציאות להחלטה
שלכם, הגיונית או לא תחשבו על המטרה
שלכם!
בהתחילת דרככם כדאי לא לשתף אחרים
למעט השותף שלכם לעניין.
כי בשלב הזה אתם עדיין חסרי ביטחון
וכל תגובה חיצונית עלולה להפוך אתכם
או לערער אתכם..

2. התחייבות –
עליכם לקבוע יום אחד בשבוע לו אתם מקדישים
סה”כ 3-5 שעות בלבד!
אתם צריכים להתחייב ליום מסויים וקבוע
בכל שבוע, במקום זמן פנוי או עבודה.
(למרות שזה הפסד כספי לכאורה
אתם תקבלו אח”כ הרבה יותר. )
צריך להתייחס לכך כאל עבודה
לכל דבר!

כדאי שזה לא יהיה מאוחר כשחשוך אבל
כמה פעמים כדאי גם בלילה כדי
להבין את אופי האיזור גם בשעות האלו.

3. בחירת מיקום ההשקעה הספציפי.

א. מומלץ שהמיקום יהיה מרחק נסיעה
מאיזור המגורים שלכם,
מכיוון שכשתבצעו את חקר השוק
יהיו פיתויים רבים. אתם דקה מחבר,
ליד ההורים, קרוב משפחה, החנות שאתם
כ”כ אוהבים ממש כאן ופתאום צריך
לקנות משהו. ואתם כבר עייפים ותגידו
טוב, נמשיך כבר מחר..

וסיבה נוספת היא שתשלמו על הדלק
ותסעו רחוק אז תגידו לעצמכם מה
כל זה היה לחינם!?אני כבר אתן
את ההספק וההתקדמות שאני צריך להיום.

ב. שיקול נוסף בבחירת המיקום
יהיה גם הנושא הכלכלי.
כלל אצבע כדאי איזורי השקעה עד
כ מליון ש”ח בהתחלה.

בארץ כיום ניתן לקבל מימון של
75% לנכס ראשון
70% ניתן לקבל ברוב המקרים לנכס שני.
למשל מחיר נכס 700k צריך הון k175
ולמשל במחיר נכס 500 צריך הון k125

לגביי מקורות מימון נוספים:
אפשר למצוא שותף 1,2,3
חבר עם כסף שרוצה להשקיע,

אפשר לקבל הלוואה מבני משפחה.
ניתן למשכן נכס קיים ולקבל הלוואה
לדיור/לכל מטרה.

ניתן לקבל הלוואה מחברות אשראי עד
80k (ויותר) בשלושה ימים.

בפתיחת תיק משכנתא יש הלוואות מצויינות
של 70 k בריבית 1%ל15 שנה(למעבירי משכורת)

הלוואות לכל מטרה, כל אדם עובד יכול
לקבל 50-150 בדרכ ל6-8 שנים תלוי
בתקופה, בסניף ולמי.

וגם יש חברות ביטוח, פנסיה, קרנות השתלמות,
שירדפו אחריכם שתקחו הלוואה
(בריבית מצחיקה לפעמים)
ועוד המון אפשרויות מימון שיקפצו עליכם!
הבנתם לא חסר… מקורות!
(ואני מוכן להמליץ ספציפית בפרטי, למי שזה מה שעוצר אותו.. )

אחרי שסידרתם אתם תקציבכם בדקתם
אפשרויות מימון ריביות החזרים
ו/או שותפים להשקעה.
והבנתם את יכולת הרכישה שלכם

תבחרו את העיר האיזור והשכונה
שמתאימה לכם!
כדאי לנסוע וללכת ברגל בשכונות
ולראות שנעים לכם(ולא מפחיד או משהו)
כיוון שאתם
תבלו שם כל שבוע!

בחירת המיקום צריכה להיות
בתחום של עד 300 דירות/בתים
סה”כ ולא יותר מכך (בהתחלה)
וכדאי שהנכסים יהיו דומים
ככל האפשר.

כמה שפחות בלאגן מבחינת סוג
הנכסים אני מתכוון-
שלא יהיה דירות 5 חדרים עם 10 קומות
בניין 2 קומות, וילה, קוטג וכו
כמה שניתן איזור יותר מונוטוני
ושהנכסים חוזרים על עצמם,
הרבה יותר קל ככה לדעת מה
שווי הנכסים.

4. בדיקת נכסים ומעכב.
מצויין! קבלתם החלטה, התחייבתם על זמן
ובחרתם מיקום השקעה!
עכשיו, אתם בכל שבוע קובעים עם מוכרים
פרטיים ורואים לפחות 30 נכסים!
ממוצע של 5 בשבוע נחשב טוב.

הולכים לראות כל דירה 2,3,4,5 חדרים
כל דירה בכל מחיר כל עוד הוא באיזור
השקעה שקבעתם.
ועושים מעכב ביומן או אקסל
עם תאריך, מחיר מפורסם, מצב הדירה,
האם בעלים גר, מושכר או פנוי.
פרטים על הבעלים וכל דבר שנראה לכם חשוב.

חשוב לדעת-
אם בעל הנכס הציג אותה מומלץ להראות
התעניינות. ואפילו לומר בשקט זה מה שאני מחפש…
לתת לו הרגשה שאתם מעוניינים ולצאת אחרי 2 דקות מקסימום,ולראות אם חוזר אליכם.
אחרי שיצאתם מהנכס תכניסו אותו
לרשימת מעכב.

במידה ודייר הציג לכם את הנכס
כדאי להוציא פרטים ולהבין אם
הוא מציג אותה הרבה או לא,
רוב הדיירים לא מעוניינים להציג
את הדירה בכלל.
והבעלים מפיל את זה עליהם.
כדאי לשים לב אם הדייר מקשה
עליכם לראות אותה כנראה
שמקשה גם על אחרים,
וזה אומר שלא נחשפת לקונים
מספיק, או בכלל.
או מצד שני שימו לב אם
הדייר כבר מותש מלהציג אותה.

לדעתי זאת טעות. הבעלים לא
יודע מי נכנס, לפעמים נכנסים
מתווכים מצלמים ומפרסמים
בעצמם, ובמחיר שונה.
ולמעשה שורפים את הדירה
בשוק.

כדאי לראות בדרך הזאת
כ-30 נכסים באיזור השוק שלכם.
בכל שוק באופן טבעי 10-20%
מהנכסים למכירה בכל רגע!

בנוסף, אפשר להעזר בשכנים וועד
הבית, לשאול אותם אם מכירים דירה
למכירה או שהיתה למכירה בבניין
להתיידד איתם
ולהשאיר להם טלפון/כרטיס ביקור.
אפשר גם לתת להם תמריץ
כלכלי כדי שיחייגו אליכם ברגע
שישמעו על דירה למכירה,
ולפעמים זה קורה.

יש אפשרות גם להכניס פתקים
לדלתות או לשים שלטים
“מעוניין לקנות דירה בבניין זה”

ניתן גם להתקשר לדירות להשכרה
ולשאול אם מעוניינים למכור…
זה גם יכול לעבוד אבל בדרכ
יגידו פשוט מחירים גבוהים מאוד.

5. חקר שוק השכרות.
יש צורך לתאם כ 30 דירות להשכרה
באיזור שהחלטתם
ולרשום את הפרטים ומחיר של כולן
האם מרוהטות, משופצות ,מה המחיר
שמבקשים, וכמה מושכר בפועל.
מיהו השוכר הפוטנציאלי באיזור
ולאיזה גודל דירה 2/3/4 וכו’
האם יש הבדל בעונות קיץ חורף
ואם ישפיע על ההשכרה או לא.

חשוב להבין לאיזה דירות יש ביקוש
באותו השוק ואיזה פחות.
כדאי לדבר עם שוכרים
ולהבין ממנו איך המקום בשבילו
ולמה הוא גר שם
תשימו לב שהסיבות של חלקם דומות וחוזרות
על עצמם, וייתכן שיש מקומות מרכזיים
(מתחם הייטק, מכללה,שדה תעופה)
שמבדלים וככה ניתן מי הדייר הפוטנציאלי
ולדעת מהם צרכיו.

ממולץ להכניס כל דירה לאקסל/יומן
(כ30 נכסים)
במשך הזמן תשימו לב
שתיווצר לכם תמונה כוללת ברורה מאוד
ומפורטת, ותדעו בדיוק מה שווה וכמה ומי הדייר שלכם יהיה.

הבנת מיהו השוכר/קונה חשובה
ותעיד לכם על יכולת ההשתכרות
ויכולת התשלום
שמשפיע על שווי הנכס
להשכרה או רכישה.

6. שיתוף פעולה עם מתווכים.
מכוון שהפרק ארוך, ויש לי מחסור בזמן
היום (צריך להגיע לשוק לראות נכסים?)
אני אסיים ואשלח למי שמעוניין בפרטי..

ואתם לכם ספוילר קטן..
ביום רביעי עד הסופ”ש
אני יהיה בקפריסין כדי לבצע חקר
שוק באיזור ספציפי מאוד בפאפוס!
ואעדכן לגביי דברים מעניינים שאלמד שם???

שיהיה יום מצויין לכולם! ?

לינק צו דער אָריגינעל פּאָסטן אין די פאַרייניקטע שטאַטן גרונטייגנס פורום אויף פאַסעבאָאָק - אַרבעט אויף אַ דעסקטאַפּ קאָמפּיוטער (צו זען דעם פּאָסטן, עס מוזן זיין מיטגלידער וואָס זענען באוויליקט פֿאַר דעם פאָרום)

די אָריגינעל רעספּאָנסעס צו דעם פּאָסטן קענען זיין לייענען אין די דנאָ פון דעם קראַנט פּאָסטן בלאַט אויף דעם פּלאַץ אָדער אין דעם לינק צו דעם פּאָסטן אויף פאַסעבאָאָק און דאָך איר זענט באַגריסונג צו פאַרבינדן די דיסקוסיע

• תודה על הפוסט האינפורמטיבי
• ?
• פוסט מדהים תודה !
• פוסט מעולה,האם לדעתך יש עדיין מקום להשקיע בארץ ע״י מינוף גבוהה?
• באיזה בנק ניתן לקבל משכנתא 70% לנכס שני (בלי התחייבות למכור את הראשון)?
• תודה רבה, מאוד מעניין
• מרתק תודה.
• כל התורה על רגל אחת! קיצרת פה קורס שעולה כמה אלפי שקלים ולוקח מספר חודשים. כל הכבוד ושאפו!!!
• תודה רבה, אשמח לקבל מידע על שיתוף פעולה עם מתווכים.
• יא תותחחחחחחחחחחח