קשיים בניהול נכס רנטל לטווח ארוך

קשיים בניהול נכס רנטל לטווח ארוך

קשיים בניהול נכס רנטל לטווח ארוך

 

פוסט אחרון במסגרת הפינה השבועית. אז ראשית תודה לכם.
אציין בפעם המי יודע כמה איזה פלטפורמה מדהימה הפורום הזה וכמה ידע ניתן להמשיך וללמוד גם ל”ענקים” שבנו.
היום אדבר על קשיים ותשומות בניהול נכס רנטל לטווח ארוך. כן קשיים כמו בכל השקעה יש מהמורות בדרך ולא הכל חלק. צריך להבין שניהול נכס נדלני מהארץ בחו”ל מצריך תשומות אמנם לא רבות אך מצריך (נכון גם בארץ)

הקושי הגדול ביותר זה נכס שעומד ריק. רכשנו נכס מדהים המספרים מצויינים אך פתאום מוצאים את הנכס לא מושכר מסיבות כאלו או אחרות. יכול להיות זה העונה בשנה למשל החורף הקר, יכול להיות יצא דייר ועד שמוצאים חדש גם לוקח זמן ויכול להיות גם המקרה הגרוע של פינוי דייר. זה קושי שצריך לקחת בחשבון במכלול הפרמטרים של ההשקעה. במקרה זה ככל שיהיו לכם קשרים טובים יותר עם חברת הניהול והאנשים בשטח כך תצלחו את קשיים אלו בצורה טובה. זה שיחות והתייעצויות ולחץ מתון על החברה לזרז את התהליך. מצריך תמיד בדיקה ומעקב.

קושי נוסף ומעיק זה תיקונים. ואני לא מדבר על תיקונים שוטפים של כמה עשרות עד מאות דולרים שעל זה רצוי לשריין כחודש בשנה אלא תיקונים שממש מצריך אישור שלך לתקן כמו למשל ממש החודש הוחלף מזגן חדש בבית. 2900$ גורזנו וטק פוגע בהכנסה החודשית, לא נעים אך זה כמעט ולא קורה תיקון יקר וכשזה קורה רצוי לבדוק חלופות ולא לקבל את ההצעת מחיר הראשונית. במקרה זה ביקשתי מחברת הנהול לבדוק 3 ספקים וההצעות נעו מ3-3.2 ובסוף נסגר ב2.9א’$. תמיד לבקש השוואת ספקים במקרים של תיקונים גדולים. דוגמא נוספת ברכישת הבית האחרון נדרש חיזוק יסודות הובאו מספר הצעות ועל אותה עבודה שהסתכמה ב3950$ קבלן אחר ראשוני הביא בכמעט כפול. ולכן בתיקונים גדולים תמיד להשוות.

בתיקונים קטנים אין מה להתעסק ובכלל צריך להבין שעד 150-200$ לא להסתכל חבל על האנרגיות ולהבין שמה שיעלה בארץ תיקון קל כמו ביקור טכנאי שיסתכם ב150-250 ש”ח בארה”ב זה בדולר. כנ”ל גם חשבונות חשמל ומים שהנכס ריק. מה שיהיה בארץ כמה שקלים בארה”ב יש עלויות מינימום של כמה עשרות דולרים ולכן סכומים קטנים כמה שמבאס עד 150-200 דולר חשבונות/תיקונים פשוט לא להתעסק אבל כן חשוב לוודא עם החברת ניהול שפיתחת איתה קשרים טובים שלא “מנקנקים” אותך ותמיד לשאול כל דבר ולא להראות שנרדמת.

תהליכים בירוקרטים קטנים ומעצבנים – חלקם פתירים חלקם מתמשכים. להלן:
1. פתיחת חשבון בנק אחד הדברים הבסייסים והראשוניים. דובר רבות בפורום לא ארחיב.
2. ניהול נושא הHOA שזה בעברית ועד השכונה. מצריך התעסקות של רישום לאתר החברה, הקמת הו”ק וכו. אגב בהקשר זה אציין שבסגירת הנכס עלויות העברה בעלות בHOA יכול לעלות מאות דולרים על כלום.
יש לי נכס באזור נהדר שאיו HOA וזה פשוט ברכה … חיסכון ומטלה פחות להתעסק. אם אתם מוצאים נכס באזור טוב ואין HOA זה שיקול טוב ביחס לנכס עם פרמטרים זהים שיש. על פי רוב יש HOA ברוב האזורים.
3. מעקב אחר ביטוח נכס אחת לשנה לוודא שמקבל מחיר טוב שאגב עולה כל שנה בקו ישר ובטוח… בהיבט זה נתקלתי פעם בתביעה על נזקי סופה ויחסית הכל הלך חלק ושולם.
4. תשלומי מיסי מחוז בסוף שנה, הרחבתי בזה בפוסט נפרד. קחו בחשבון שלפעמים הבתים נמצאים במחוז אחד אולם בתי הספר משוייכים למחוז אחר מה שיוצר צורך בפיצול התשלום ל2 מחוזות שונים (חלק הנכס וחלק בתי הספר).
ממש בימים אלו יש לי קושי עם חברת המשכנתאות שטוענת ששילמה את חשבון בתי הספר בעוד המחוז לא קיבל עדיין את הכסף וזה טרם נפתר אז הינה דוגמא חיה לבירוקרטיה מעצבנת. (שכחתי לציין שכשיש משכנתא חברה המשכנתאות משלמת את כל ההוצאות כמו מחוז וביטוח דרך חשבון נאמנות אך יש לוודא ששולם, למעשה החזר המשכנתא כולל הוצאות השוטפות בהחזר החודשי)
5. מיסי ארה”ב וישראל מצריך רו”ח משני הצדדים והיבט זה מצריך ניהול תקיית מסמכים במחשב שאני אוהב לפצל לפי נושאים כמו דוחות חברת ניהול, חשבוניות, תיקונים וכו. בארה”ב משלמים מקדמה אחת לשנה אם בכלל בישראל מקבלים כמו עצמאי פנקס מקדמות שיש לשלם או לדווח אפס או שלם בסוף שנה ח”פ הכל בהתאם להנחיית רו”ח, בנוסף אם הרווחת יפה תשלם גם ביטוח לאומי.
6. כל מיני תזכורות קטנות לטפל כל מיני סוגיות קטנות מתמשכות מרגע קניית הנכס ועד שהכל מושכר. מצריך מעקב והמשך טיפול מול כל הגורמים המטפלים.
7. תהליכים מורכבים כמו משכנתא ע”ע פוסט קודם.

בטוח שפיספסתי עוד כמה. חשוב לקחת בחשבון שנכס זה אמנם דואג לביטחון הכלכלי בטווח הארוך אך בדרך ישנן מהמורות קטנות שיש לקחת בחשבון והתעסקות כמו עסק רק במינימום תשומות ביחס לביזנס אמיתי שמוכר דברים למשל. לכן אני תמיד אומר זה לא מתאים לכולם. לא בטוח שלכולם יש את הסבלנות ,הידע והיכולת להתעסק אבל מי שלומד ומוכן לעשות את הצעד הוא למעשה עולה על הכביש המהיר, שגם אם הדרך רחוקה, הוא על הדרך והכביש שמוביל לעצמאות הכלכלית.
לדעתי עדיין אין דרך טובה יותר ובטוחה יחסית לצבור הון גדול בטווח הארוך מלבד הנדלן.

שמחתי להציג ולשתף ידע בהצלחה לכולם ותודה לפורום על הפוקוס השבועי.

Related News Real Estate Entrepreneurs

Responses

  1. דניאל. אין ספק שעשית זאת שוב והפוסט ינודלן לנדלנפדיה! ברכות! מועמד לנדלנוסקאר של הפורום בתור הפוסט הזוכה! בקרוב נבדוק את מבזק הספורט לראות איך השבוע שלך בתוך “יזם השבוע” הקפיץ אותך בדירוג. ????

  2. איזה כיף שארחת אותנו השבוע דניאל. אירוח מגהים מלא ניחוחות וטעמים למדנו המון וכיף שאתה במשפחה המדהימה שלנו! משפחת נדלנאל! הראשון שמשנה בתעודת זהות שלו את השם משפחה לנדלנאל זוכה לתהילת עולם ??? דניאל נדלנאל? חרוז???