ראיתי את התמונה הזו בקבוצה אחרת והייתי חייב לשתף גם כאן, זה פשוט גדול…

ראיתי את התמונה הזו בקבוצה אחרת והייתי חייב לשתף גם כאן, זה פשוט גדול !!

אנשים לוקחים את המחיר בזילו כתורה מסיני ועושים טעויות גדולות בשווי הנכס. אתם לא מבינים איזה הבדלים במחיר בין הערכת המחיר בזילו לבין השווי האמיתי של הנכס.

הערכת המחיר של זילו נקראת באתר – זסטימייט. זילו לוקח את המכירות האחרונות שבוצעו באיזור ברדיוס מסויים משקלל אותו ועושה ממוצע וגם נותן לנו טווח סטייה מסויים. הבעיה המרכזית היא שלזילו אין גבולות גזרה, זאת אומרת שאם נכס נמצא בשכונה מסויימת ששווי הנכסים שם 50,000$, ו200 מטר משם בצד השני של הכביש המהיר יש שכונה ששווי הנכסים שם מעל 100,000$, אנחנו נראה שווי נכסים לא ריאלי בשכונה החלשה. למרות שזילו מנסה לתקן את המצב השגוי בעת מכירה של נכס בשכונה הטובה יותר נראה עליית מחירים לא אמיתית בצד השני וגם הפוך בעת מכירת נכס בשווי נמוך בשכונה החלשה נראה ירידת מחירים בשכונה החזקה יותר.

דבר נוסף הוא כשנכס נמכר באוקשן או בפוקלוזר במחיר נמוך, כחודש לאחר המכירה אנחנו נראה ירידה דרסטית בשווי הנכס בזילו, האם זה אומר שהנכס עכשיו שווה פחות – ממש לא.

קחו בחשבון שזילו לא יודע מה מצבו הפיזי של הנכס, נכס משופץ או לא משופץ באותו הרחוב יהיו עם אותה הערכת מחיר.

עכשיו נשאלת השאלה איך משקיע לא מנוסה שלא מכיר את האזור יכול להיות שקט שקנה נכס במחיר טוב? אחת הדרכים היא להזמין שמאי, אבל אם רוכשים נכס במצב גרוע שצריך לעבור שיפוץ, השמאי יתן לנו את הערכת השווי הנוכחית שלו ולא את השווי לאחר השיפוץ. לכן הדרך הטובה ביותר היא לבצע מחקר ולבדוק את כל המכירות של בתים דומים בחצי השנה האחרונה ברדיוס של חצי מייל מהנס ובאותה השכונה.
מחקר כזה נקרא בשפה המקצועית – CMA ואם אתם לא יודעים לבצע זאת בעצמכם, תוכלו להיעזר בברוקר שמכיר את האזור. קחו בחשבון שדו”ח CMA טוב יכיל בתוכו לפחות 3 נכסים שנמכרו ו3 נכסים בכרגע מוצעים למכירה. לאחר שבדקתם את הנתונים ןראיתם שמחיר הנכס שלכם לא עולה על מחירי הנכסים שבדו”ח כנראה שהעסקה טובה.
?

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון