היי חברים, לפני מספר שבועות פרסמתי את הפוסט “איך רכשנו בניין של 41 יחידות…

היי חברים,
לפני מספר שבועות פרסמתי את הפוסט
“איך רכשנו בניין של 41 יחידות ללא הון עצמי וע”י מימון קראטיבי”
והבטחתי לשתף אתכם גם איך רכשנו קומפלקס של 5 בניינים,
המכילים 60 יחידות דיור בתפוסה של 75%
ללא הון עצמי! ועם משקיע בודד.
לפני שנתחיל להיכנס לפרטים על מימון קראטיבי,
כמה מילים על העסקה:
את העסקה הזו קיבלנו מאיש צוות שלנו
שקיבל אותה ממקור ראשון לבעלים באוגוסט 2018.
המטרה הראשונה שלנו בעסקה זו
הייתה לעשות עליה הולסייל ליזמים אחרים.
לאחר כחודש שלא הצלחנו למצאו קונה פוטנצאלי,
ישבנו ובדקנו איך אנחנו יכולים לרכוש את הנכס הזה.
בעצם מה אנחנו צריכים לעשות על מנת שהעסקה תצא לפועל.
מחיר הרכישה היה $1,350,000 (עוד לפני הבדיקות שלנו)
ידענו שנקבל הלוואה של כ$900,000
אז צריך לגייס סכום של $450,000
התחלנו לעשות כמה דברים במקביל
כמו שאתם יודעים הדברים הרגילים:
בדיקות לנכס,
פרסום במדיות החברתיות למטרת גיוס,
פנינו למשקיעים שונים.
לא היה יותר מידי עניין,
והאמת לא התאמצנו יותר מידי בחיפוש אחר משקיעים.
החלטנו לשים את הנכס על חוזה ב – $1,350,000
ושמנו אותו על 90 יום.
במהלך ה-90 יום התחלנו את התהליך של ההלוואה
ועשינו בדיקות מעמיקות יותר.
המלווה הראשון אישר,
אך לאחר כמה בדיקות,
דרש שנתקן כמה ליקויים קטנים לפני הרכישה.
מה??? אתה שומע מה אתה אומר??? שאנחנו נתקן??
הרי הבעלים לא יעשו כלום הוא מוכר את הנכס AS IS
בקיצור המלווה הראשון נפל.
NEXT…..
המלווה השני נותן רק הלוואות קצרות – 18 חודשים.
מה עושים? לוקחים!!!!
ממשיכים בבדיקות ו….
נחשו מה???
מצאנו כמה ליקויים קטנים,
אבל הרי מדובר בנדל”ן
ואותנו לימדו לעשות עניין מכל דבר קטן
אז עשינו ?
פנינו לבעלים והודענו לו שיש הרבה תיקונים
ולכן צריך לדבר על המחיר
הורדנו אותם ל $1,250,000
ה-90 יום מתקרבים ועדיין אין משקיעים,
מה עושים עכשיו???
דיברנו עם המוכר אמרנו לו שאנחנו מצטערים
ושלא הספקנו הכל ושיש דרישה חדשה של המלווה
ולכן אנחנו צריכים עוד 45 יום…
המוכר חושב ולאחר יום חוזר אומר לנו אין בעיה
אתם נראים לי רציניים,
השקעתם הרבה זמן בבדיקות.
במהלך ה 45 יום עשינו בדיקות מאד מקיפות
לכל היחידות, מה שלא עשינו לפני כן.
והופ עוד הזדמנות להורדת מחיר.
אחרי משא ומתן ארוך וכמעט ביטול החוזה
הורדנו אותו ל $1,100,000
הרי צריך לשפץ את הנכס.
אתם בטח שואלים איך הוא הסכים?…
אתם מוזמנים לשאול אותו ?
אני משער שלא היה לו כח
להתחיל לפרסם את הנכס באינטרנט,
כי הרי הקונה הבא שיגיע יפעל בדיוק כמונו.
עכשיו צריך לגייס בערך $200,000
החלטנו לגייס $300,000
על מנת להתחיל מיד את השיפוץ של היחידות.
סבב נוסף לחיפוש משקיעים,
אבל כלום – טוב נו גם הפעם לא באמת התאמצנו.
במקום זה, התחלנו לחשוב
איך אנחנו רוכשים את הנכס הזה
אבל, שימו לב שימו לב
***ללא משקיעים***
אבל איך??? אין לנו מספיק כסף נזיל כרגע.
טוב מתחילים להפעיל את המנועים (המוח)
ולחשוב מחוץ לקופסא.
ידענו שיש לנו $900,000
וחסרים לנו בערך $220,000
(הוספתי $20,000 לכל העמלות וכו)
ידענו שכרגע אין לנו משקיעים
ומרבית מההון שלנו שוכב בהשקעות אחרות שלנו.
מה עושים, מה עושים, מה עושים???
מה שלימדו אותנו OWNER FINANCING
לאחר 130 ימים שהם
כמה ימים לפני תאריך פקיעת הארכה שקיבלנו
פנינו למוכר והצענו לו לתת לנו הלוואה של $220,000?
הלסת שלו נפלה לרצפה ? תגובה ראשונה לא!
יום למחרת לא!
טוב צריך למכור לו את זה קצת אחרת
וגם צריך הארכה של עוד 45 יום.
נזכרתי ששמעתי פעם (לא זוכר ממי)
שיש אופציה לרכוש את החברה שמחזיקה את הנכס
ובמצב כזה אין רישום בטאבו.
אתם בטח שואלים למה? ואיך זה קשור?
הסברנו למוכר, שבמידה ואנחנו רוכשים את הנכס
שלו ב $1,100,000 ויהיה רישום בטאבו של
$1,100,000 שנינו מפסידים..
המיסים שלנו יקפצו לשמיים
(הוא רכש את הנכס ב $400,000 לפני מספר שנים)
ולכן יש קפיצה מאד גדולה.
והוא יצטרך לשלם המון מיסים על הרווח…
הוא חשב, וחשב והופה יש הסכמה!!!
אבל כרגיל לא הכל עובד לפי רצונך,
הנכס רשום על שם INCORP
ואנחנו האנשים מסכנים ללא SSN
לא יכולים להיות בעלים של INCORP.
מה עושים עכשיו??
יושבים וחושבים ומתייעצים עם עו”ד,
יועצי מס, מלווים, ברוקרים,
בקיצור עם כל העולם ואשתו.
ולאחר שיצא עשן מצאנו פתרון..
כולם מכירים אותו
QUICK CLAIM DEED ?
על אותו סכום שהמוכר רכש את הנכס ?
יצרנו שוב Win/Win Situation לכולם.
מה שקראתם בכמה דקות
עד לנקודה הזאת בסיפור שלנו
לקח כ -7 חודשים.
אז יש לנו את כל המימון,
אבל רוצים להתחיל שיפוץ מה עושים?
מגייסים משקיע.
הפעם עשיתי משהו קצת שונה
פניתי למשקיע אחד שכבר מושקע איתנו
בפרוייקט אחר, וידעתי שהוא משקיע חכם,
שיודע לזהות השקעה טובה.
וכתבתי לו הודעת וואטסאפ בנוסח הבא:
מה המצב?
יש לי עוד עסקה שאולי תעניין אותך.
מחפש משקיע אחד ב $100,000
לנכס מולטי פמלי עובד
צריך לסגור הכל כולל העברה של הכסף
תוך 10 ימים (זה תאריך הסגירה לנכס).
הפרטים:
השקעה: $100,000
תשואה שנתית: 10%
משך הפרויקט: 18 חודשים
בונוס ביי אווט: 5%
סהכ: 20% בשנה וחצי.
אם זה מעניין אותך תעדכן אותי.
קיבלתי תשובה שעתיים לאחר מכן,
שזה מאד מעניין אותו ושנדבר בבוקר.
דיברנו בבוקר,
הסברתי לו שהוא הראשון שאני פונה אליו,
שאני מתנצל אם זה נשמע שאני לוחץ עליו,
אך אני חייב תשובה עד מחר בבוקר (כלומר תוך 24 שעות).
הוא ביקש חוזה ויום למחרת הייתה תשובה חיובית
ובשעה טובה לאחר כמעט 8 חודשים
מה שבהתחלה נראה כבלתי ישים קרה!
והעסקה נסגרה ?
העסקה נסגרה כי לא וויתרנו,
חיפשנו ומצאנו פתרונות לכל הבעיות הדרך.
יצרנו מערכת יחסים טובה עם המוכר
וגם פתרנו לו בעיות שהוא נתקל בהן בדרך.
בעשיית נדל”ן יש המון בלת”מים
וצריך להיות יצירתיים,
צריך לדעת לאלתר ולהיות ממוקדי מטרה.

מקווה שהפוסט הזה עזר לכם
לקבל עוד כמה כלים איך לייצר
Win/Win Situation,
לעשות נדל”ן באמצעות מימון קראטיבי
ולהבין שניתן לעשות נדל”ן באמצעות:
OPM – Other People’s Money
OPT – Other Peoples Time
OPR – Other People’s Resources

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון

• איפה זה? קווינס ני יורק?
• Ori Moshe
• Adi Shemi
• סחתיין
• יוני יכול להסביר מה זה Incorp ו-ssn?

  וכל הכבוד! מעשיר מאוד

• Ari Frank
• Nice!
• נייס , כל הכבוד!איך קבלתם הלוואה של 900? כלומר ללא ssn? בגלל שמדובר בנכס מסחרי אני מעריך שזה יותר קל ,אבל עדיין תוכל לתאר את התהליך, ובהצלחה!!
• מעורר השראה! פרטים על ההלוואה??
• וואו …מדהים!
  איך עזר ה-
  Quick claim deed ?
  ומה זה בעצם?

  פרט למשקיע על סך 100k האם לקחתם הלוואה נוספת או שהכל מומן ע״י לOwner finance על 1,100,000
  ?

• Danny Trestian ?
• Ben Ben Nahum
• Tal Saadon Noam Nahum בוםםם
• כל הכבוד! פשוט מרתק! ! !
• Ariel Ben-Hayon Carol Bergemann Croft
• יצירתיות מדהימה …כל הכבוד!
• Daniel Yosef
• מדהים!!!! אין מילים
• חוץ מ-וואו אין לי מה להגיד יותר!
  ??
• הסיפור באמת יפה יצירה למופת
• סבלנות ויצירתיות ?? מרשים!
• מטורף
• מקצוענים ??
• וואו,
  איזה יופי!!!
  ממש תיאור מדהים.
  חוץ מזה שהתהליך היה ממש קריאטיבי ומעורר השראה, אתה כותב בצורה ממש מעניינת ומושכת.
  ממש נהנתי לקרוא
  שאפו!
• סופר מעניין תודה!

• יצירתי וואו
• סיפור מעניין אבל יש לי כמה שאלות.

  ה900.000 הלוואה נלקחו ממי.
  אם עשיתם Quick Claim Deed אז אין לכם ביטוח על הדיד.

  ואם העסקה נסגרה במחיר שהמוכר קנה משמע 400,000$ איך העברתם לא את ה900.000 $ .

  ואם לקחתם הלוואה ממנו של 220.000$ שזה מקובל לפעמים
  owner finance.

  האים הוא הסכים ש הלוואה תהיה
  Second mortgage
  ????

  צר לי על התגובה המצננת לכל התגובות האחרות המאוד מפרגנות שלדעתי נובעות מחוסר הבנה.

• אגב מי שאמר לך שאפשר לקנות חברה באמריקה הוא צדק אבל הוא היה צריך לומר לך גם שהקונה של החברה גם אחרי שינו הבעלים מחוייב לחובות העבר של החברה או תביעות ישנות במידה ויצוצו וגם אז אתה מחוייב לשלם בולים על הנכס בקנייה.
  ולכן מאוד נזהרים לקנות חברה
  Llc באמריקה
• דבר נוסף הסכום המקורי של הקניה היה 1.35 מ
  לכן ובצדק יכולתם לקבל הלוואה של 900.000 שזה 75% מהנכס ו25% הנותרים במזומן.

  אבל הם הורדתם את מחיר הקניה גם סכום ההלוואה יורד.

• ואם בכל זאת הסכימו לתת לכם הלוואה על הנכס איך היא נרשמה אם מחיר הקניה היה 400,000.
• באמת מדהים
• בום! רשמתי לעצמי..
• Ronnie Shoua
• וואו איזה מסע! כל הכבוד יוני. שיחקתם אותה. השתמשתם בהרבה מהטכניקות שדוברו בפורום והגעתם לתוצאה הרצויה. חזק ואמץ!
• אריה נחמני
• הפוסט עזר לי להעריך אותך יותר….
• משום מה אני חושב שאין בית, אין הלוואה ויש רק סיפור לשעת שינה. קראתי את התגובות פה, Yoav Benjo השיב וכתב כמעט את כל מה שהיה לי לכתוב. שוב, לדעתי האישית מדובר בסיפור נחמד ותו-לאו.
• תודה על השיתוף