למה דווקא מולטי פמילי וכיצד לבחור אותו

#יזםהשבועפוסט 6: מולטי פמילי –

סוג העיסקאות האהוב עלי ביותר הוא מולטי פמילי. אנחנו קונים בינינים שהם 20-100 יחידות וכרגע על חוזה של מתחם עם 192 יחידות.

אנחנו כל הזמן מחפשים וכשמגיעה העיסקה הנכונה אנחנו בהחלט קונים.

מולטי פמילי הוא השקעה טובה מאוד אבל לנהל ביניין שכזה זה תסריט אחר לגמרי.

למה?

שהתחלנו לקנות מולטי פמילי הבנו מהר מאוד שאנחנו קונים ביניין אבל גם קהילה.

כן כן, ברגע אחד יש לכם עשרות לקוחות (או יהיו לכם ברגע שהביניין יאוכלס). והמטרה שלנו היא להביא דיירים איכותיים, במחיר מקסימלי שישארו כמה שיותר זמן לקוחות שלנו.

אז מה אנחנו עושים:

ראשית אנחנו מנהלים את הבינינים עם שותף, אף פעם לא נותנים לחברה חיצונית לנהל לבד.

יש לנו מנהל שאחראי על התשלומים.

יש Listing agent שאחראי לשווק את היחידות ולטפל בתחלופה.

ו Maintenance guy שגר במתחם ואחראי לכל התיקונים שיש.

באחד הבניינים שלנו עבד דייב, שיפוצניק תותח שעשה לנו הרבה עבודות.

הוא עבר לגור בביניין (בתשלום), הוא אחראי על כל התיקונים, לדיירים יש את הטלפון שלו והוא עובד מולם.

שנית: אנחנו מתייחסים לדיריים באופן קצת שונה.

כל דייר מקבל מכתב קבלה שהוא נכנס לגור ביחידה.

אחת לחודש אנחנו דואגים שיקבלו קופון הנחה לחנות או מכולת בשכונה.

בחגים אנחנו מארגנים להם מפגש לכל הדיירים וקונים להם מתנה קטנה.

ומשהו נחמד שאנחנו משתמשים בוא- מי שמשלם עד ה 5 לחודש מקבל הנחה של 10 דולר בשכירות – וזה עובד טוב!

כן, ביניין זה קהילה ואנחנו רוצים לקוחות מרוצים, כאלה שישארו איתנו, כאלה שיביאו את החברים שלהם לגור בבניינים שלנו, כאלה שישמרו על היחידות וירגישו בבית.

למה המשקיעים שלנו ככ אוהבים להשקיע איתנו במולטי פמילי?
ראשית מאוד קל לחשב את התשואה הנוכחית, ולהבין מהר מאוד את אלמנט ההשבחה. איך?
– בוחנים מי הדיירים?
– האם המחירים שמשלמים כרגע הם מתחת למחירי השוק?
– האם כדאי או שווה לשפץ יחידות ולעלות את השכירות?
– באיזה צרה נמצא הבעלים וכמה הוא לחוץ למכור?

אם אין אלמנט של השבחה אנחנו לא נכנסים לעיסקה.

בנוסף, התשואה (השכירות) מתחלקת באופן שווה בין השותפים.
לכן זה לא משנה אם יש 80 אחוז או 85 אחוזי תפוסה זה ישנה את התשואה שלנו בפרומיל. וזאת לעומת השקעה בבית לשכירות, אם דייר מפסיק לשלם וצריך להכנס לתהליך של פינוי התשואה של אותה שנה יורדת לאפס.

עיסקת מולטי פמילי תקום ותיפול על ניהול! אני חושב שמקרה הזה נתקלתי בככ הרבה סיפורים של בעלי בינינים שהסתבכו מניהול כושל.

בחברה שלנו בחלק שאחראי על עיסקאות המולטי פמילי חברנו לג’ייסון השותף האמריקאי, כמו שכבר סיפרתי הוא בעלים של חברת ניהול שעוסקת אך ורק במולטי פמילי.
ביחד איתו בנינו מערכת ניהול מעולה. אנחנו קונים בינינים בצרה משביחים ומעלים את הערך שלהם.
ואין כיף גדול מזה. לראות נכס שהיה כמעט ללא דיירים, מוזנח, הופך להיות שוקק חיים.

בתמונה המתחם שלנו ב Palmer Park 24 יחדות שיושבות מול הפארק יפיפה.

הדיירים משלמים 800$ לחודש ומשלמים Utilities (מחיר גבוה בהשוואה לאיזור).

יש לנו רשימת המתנה של דיירים שרוצים להכנס וכל דירה שמתפנה מושכרת מייד.

קנינו את הביניין ביולי האחרון ב 700K, הוא היה מאוכלס 50%.

שיפצנו את היחידות והשכרנו במהירות, קיבלנו הערכת שמאי לפני חודש על 1.1 מ.

(בתמונות- הביניין ב Palmer Park 24 יחידות Town Houses לאחר ההשבחה)

כן, מולטי פמילי!

קישור לפוסט המקורי בפורום נדל”ן ארצות הברית בפייסבוק – עובד במחשב שולחני (לצפייה בפוסט יש להיות חברים שאושרו לפורום)

את התגובות המקוריות לפוסט ניתן לקרוא בתחתית דף הפוסט הנוכחי באתר או בקישור לפוסט בפייסבוק וכמובן שאתם מוזמנים להצטרף לדיון